Договор аренды коммерческого помещения: как сделать его выгодным для владельца?

Манера сдавать коммерческие помещения в аренду без заключения договора осталась в 1990-х. Но даже большая практика в оформлении сделок с недвижимостью часто не может уберечь предпринимателей от ошибок. О тонкостях, которые приходится учитывать арендодателю, чтобы получить максимум выгоды от помещения, рассказывает Ирина Нигматуллина, юрист в сфере недвижимости с 17-летним стажем.

Краткосрочная или долгосрочная аренда?

Нередки случаи, когда арендодатель предпочитает сдавать помещение на 11 месяцев, то есть в краткосрочную аренду. Для него это в первую очередь возможность избежать регистрации договора в госорганах. Не все объекты имеют государственный кадастровый номер, и иногда собственник по тем или иным причинам не регистрирует свой объект. Например, его помещение разделено на две части – и каждая сдается в аренду. Законом не запрещено иметь нескольких арендаторов, но для этого каждую часть помещения необходимо зарегистрировать как отдельный объект. Собственник может не делать этого, например, из-за размера пошлины при регистрации права собственности на недвижимость (22 тысячи рублей для юрлиц). Однако по закону незарегистрированные объекты не могут сдаваться в аренду на срок более года.

По истечении 11 месяцев такой договор можно продлить, у арендатора при этом есть преимущество на право заключения договора.

У 11-месячного арендного договора есть и минусы для арендодателя. Например, в нем нельзя прописать индексацию арендной платы, в отличие от долгосрочного, где она обычно привязана к инфляции. Кроме того, заключая договор на срок менее 11 месяцев, необходимо прописать в нем условие его досрочного расторжения, указав сумму неустойки. В противном случае даже обращение в суд не гарантирует получения компенсации.

Долгосрочный договор имеет срок действия от года и требует государственной регистрации. Третий вариант — заключение договора аренды на неопределенный срок. Его главный минус — простота расторжения в одностороннем порядке. В любой момент арендатор может уведомить арендодателя о выходе из договора, предупредив за три месяца. Но этот минус для многих арендодателей не является критически значимым.

Арендная плата: от индексации до последствий просрочки

Арендная плата, как правило, состоит из двух частей: постоянной и переменной. Постоянная — это плата за пользование помещением, переменная включает в себя платежи за коммунальные и прочие услуги. В случае со сдачей помещения, например под ритейл, всё еще сложнее: размер арендной платы можно привязать к проценту от выручки или к площади.

В договоре необходимо прописать условие об индексации арендной платы. Причем не только саму индексацию, но и процедуру ее проведения: сроки и форму уведомления. Кроме того, иногда в договорах есть условие индексации арендной платы «по соглашению сторон». Арендодатель должен понимать, что в таком случае без согласия арендатора индексация будет невозможна.

Кроме того, ошибкой будет не указать в договоре аренды порядок действий в случае просрочки внесения арендной платы. Если этот пункт не оговорить особо, то в соответствии с законом договор аренды может быть расторгнут в судебном порядке, если арендатор пропускает срок внесения арендной платы более двух раз подряд. При этом допустивший просрочку арендатор будет иметь право пользоваться помещением до момента вступления в силу судебного решения о расторжении договора. Так что проще и выгоднее предусмотреть право арендодателя на односторонний отказ от договора аренды при просрочке внесения арендной платы. Тогда не придется ждать решения суда. Можно сразу уведомить арендатора о расторжении договора, найти нового, а с прежнего параллельно взыскивать задолженность. В договоре можно дополнительно прописать неустойку за просрочку платежа и нарушение срока возврата помещения.

Опись имущества

Чем подробнее будет сделана опись имущества в сдаваемом помещении, тем лучше. Необходимо также полностью его застраховать. Если страховки не будет, то в случае порчи или гибели имущества или его части арендодатель может столкнуться с трудностями при получении компенсации, даже доказав вину арендатора в произошедшем и получив решение суда. Обычно исполнение судебных решений затягивается надолго.

Обеспечительный платеж

Этот платеж предназначен для защиты интересов арендодателя от нарушений со стороны арендатора, таких как порча имущества, задержка арендной платы и другие непредвиденные обстоятельства. Еще нюанс: кроме самого платежа, в договоре нужно предусмотреть последствия его невнесения.

Текущее содержание помещения и ремонт

В договоре необходимо обозначить обязанности арендатора по содержанию помещения и проведению текущего ремонта. По закону текущий ремонт осуществляет за свой счет арендатор, а капитальный, предусматривающий неотделимые улучшения, — арендодатель. Но это лишь рамочные условия, требующие отдельных пояснений в договоре относительно правил содержания помещения.

Расторжение договора

В договоре аренды этому пункту нужно уделить особое внимание. Как арендатор, так и арендодатель не могут по закону просто выйти из долгосрочного договора аренды в любой момент. Его расторжение возможно, только если удастся доказать существенное нарушение его условий одной из сторон. Если, разумеется, иное не предусмотрено договором. В любом случае в нем необходимо прописать возможные основания для внесудебного одностороннего выхода из договора аренды.

Предусмотреть всё, включая возможную смерть арендатора

Не существует идеальных договоров аренды, и невозможно застраховаться от всех форс-мажоров — с этим в душе согласен любой юрист, хотя вслух он такого никогда не скажет. Взять такую вероятность, как внезапная смерть арендатора. О подобных вещах не хочется даже думать, но они возможны. Если арендатор является ИП, то его счета будут сразу же заблокированы. В нашей практике был случай, когда в подобной ситуации арендодатель не получал арендную плату на протяжении 6–7 месяцев. Так что стоит попробовать продумать заранее и каким-то образом предусмотреть в договоре даже такую возможность. Особенно непростой будет ситуация, если у арендатора нет наследников и родственников и взыскивать средства окажется просто не с кого.