Алгоритм оспаривания кадастровой стоимости

Нормативное регулирование

Порядок установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости определен ст.22.1 закона "О государственной кадастровой оценке" от 03.07.2016 N 237-ФЗ. До 01 января 2026 года действует переходный период в течении которого субъект РФ может инициативно принять решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 закона для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости. В настоящее время в большей части регионов России (в 63 субъектах РФ) принято решение о переходе к новому порядке установления кадастровой стоимости недвижимости.

Новый порядок пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества определяет преимущественно внесудебный порядок установления рыночный стоимости объекта недвижимого имущества. Кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц.

Для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере ее рыночной стоимости необходимо обратиться в бюджетное учреждение или в МФЦ с заявлением по форме, утвержденной приложением №1 к Приказу Росреестра от 06.08.2020 N П/0287. К заявлению необходимо приложить отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа. С заявлением необходимо обратиться в шестимесячный срок с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости.

Заявление об установлении рыночной стоимости подлежит рассмотрению в течение тридцати календарных дней со дня его поступления. По итогам рассмотрения заявления бюджетное учреждение принимает решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Отказ бюджетного учреждения может быть обжалован в судебном порядке. В случае удовлетворения административного иска, суд устанавливает кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. В течение трех рабочих дней со дня вступления в силу решения суда, бюджетное учреждение принимает решение об установлении рыночной стоимости по соответствующему заявлению.

Алгоритм действий

Настоящий алгоритм описывает механизм оспаривания кадастровой стоимости по правилам ст.22.1 федерального закона "О государственной кадастровой оценке" на основе собственного опыта ведения административной и судебной процедуры оспаривания кадастровой стоимости. Общий срок оспаривания кадастровой стоимости земельных участков с даты подготовки отчета независимого оценщика о рыночной стоимости объектов недвижимого имущества до вступления в силу решения суда занял 8 месяцев.

Общая кадастровая стоимость земельных участков моего доверителя превышала 161000000 рублей по состоянию на 01 января 2022 года. Эта стоимость применяется с 01 января 2023 года. Земельные участки моего доверителя отнесены к землям промышленности. В отношении таких участков пп.1 п.1 ст.394 НК РФ установлена ставка земельного налога в размере 1,5 процента от кадастровой стоимости, что дает 2 415 000 рублей земельного налога ежегодно. Полагая, что кадастровая стоимость завышена, собственник обратился к профессиональному оценщику в целях определения рыночной стоимости земельного участка.

Отчет о рыночной стоимости объекта недвижимого имущества составляется на актуальную дату проведения оценки, что следует из п.7 ст.22.1 закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ. В нашем случае 18 декабря 2023 года оценщиком были подготовлены отчеты, согласно которых, рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 04 декабря 2023 года составляет порядка 49 000 000 рублей, что в более чем три раза меньше кадастровой стоимости.

19 декабря 2023 года были подготовлены три заявления об установлении кадастровой стоимости каждого объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Заявления с приложением отчетов оценщика на флешносителе были направлены в Областное специализированное ГБУ Фонд госимущества субъекта РФ. 27 декабря 2023 года заявления поступили в ГБУ.

19 января 2024 года ГБУ приняло решения по каждому из заявлений об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости. Решения ГБУ были мотивированы нарушениями в отчете (применением неподходящих аналогов земельных участков, недостатками в актуализации цены аналога).

По получении решений ГБУ, мой доверитель имел возможность вновь обратиться в ГБУ с уточненным отчетом либо оспорить решения ГБУ в судебном порядке. Полагая, что исправление отчета может не принести желаемый результат и только затянет процедуру оспаривания, доверителем было принято решение сразу обратиться в суд. Согласно п.3.1. ст.245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) ГБУ подается в суд в течение трех месяцев со дня, когда административному истцу стало известно о принятии бюджетным учреждением соответствующего решения. Оплатив пошлину в размере 6000 рублей и направив копию иска ГБУ, в областной суд было направлено административное исковое заявление, в котором были заявлены следующие требования:

29 февраля 2024 года иск поступил в суд. 21 марта судом было проведено предварительное судебное заседание. В судебном заседании по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза с постановкой вопросов о соответствии отчетов оценщика требованиям законодательства. В случае если отчеты не соответствуют требованиям законодательства эксперту было необходимо определить рыночную цену земельных участков по состоянию на 04 декабря 2023 года. На основании определение суда о назначении экспертизы в депозит суда административным истцом были внесены 90000 рублей в качестве депозита на проведение экспертизы.

07 мая 2024 года в суд поступило заключение экспертизы. Согласно заключения экспертизы отчеты оценщика не соответствовали требованиям законодательства. Экспертом была определена рыночная стоимость земельных участков, которая значительно была меньше их кадастровой стоимости. Эксперт определил рыночную стоимость трех участков в размере 93 610 543 рубля. На основании заключения экспертизы мною было заявлено ходатайство об уточнении исковых требований по административному иску, а именно требование установить рыночную стоимость участков в соответствии с заключением экспертизы.

06 июня 2024 года судом было вынесено решение. Суд отказал в части требований о признании незаконным решений ГБУ, так как изначально представленные заявителем отчеты оценщика не соответствовали требованиям законодательства. Напротив, в части требований об установлении рыночной стоимости земельных участков требования истца были полностью удовлетворены.

По итогам рассмотрения судебного дела кадастровая стоимость была снижена на 42%, что дало экономию на земельном налоге в 1 010 000 рублей ежегодно. Решение суда вступило в законную силу.

Адвокат Титов Александр Сергеевич, г. Москва