Перепланировка нежилого помещения – что в нее входит и сколько стоит согласовать
Почти всегда нежилое помещение подразумевает коммерческую недвижимость, а значит, ремонт должен соответствовать тому или иному бизнесу. Это может быть офис, супермаркет, ресторан, салон красоты или частный детский сад.
Чтобы адаптировать помещение под конкретную задачу, простого ремонта бывает недостаточно – нужна перепланировка, для которой есть свои правила и которую нужно согласовывать.
Давайте разберем:
- что относится к перепланировке в нежилой «недвижке»;
- какие разрешения и где нужно получать;
- сколько стоит узаконить ремонт по всем правилам.
А также посмотрим несколько примеров. Например, как перепланировка нежилого помещения увеличила его стоимость в 3 раза.
Нам доверяют свои перепланировки топовые дизайнеры интерьера, а также известные бренды – «Аэрофлот», «Почта России», «Пятерочка», сеть кофеен «Шоколадница» и многие другие.
Далее расскажу подробнее про:
- 10 популярных перепланировок коммерческих помещений
- Что нельзя делать в нежилых помещениях
- Актуальные требования к перепланировке
- Где и какие разрешения получать
- Цены на согласование перепланировки в 2024 году
- Как перепланировка увеличила стоимость помещения с 65 000 000 до 190 000 000 рублей
- Еще один кейс – перепланировка для салона красоты
10 самых популярных работ при перепланировке коммерческих помещений
Собственники стараются переделать купленную недвижимость под свои задачи, и чем больше само помещение, тем масштабнее проходит ремонт – часто доходит до сноса стен, изменения зон санузлов, создания подсобных помещений или серверных.
Главный «плюс» перепланировки – она делает помещение более функциональным, а также может позволить разместить в нем арендаторов разного направления. Например, супермаркет, аптеку и салон красоты.
Частые работы при перепланировке:
- возведение, демонтаж, перенос дополнительных стен и перегородок;
- переустройство или изменение расположения санитарных зон – ванной, санузла, а также раковины или плиты на кухне. Особенно актуально это для общепита, хостелов и салонов красоты;
- изменение размеров оконных и дверных проемов;
- создание новых проемов в несущих стенах;
- переоборудование окон в двери, изменение фасада;
- изменение конструкции пола;
- демонтаж или переустройство лестничных пролетов и тамбуров;
- монтаж рольставней, антенн, внешнего блока системы кондиционирования;
- демонтаж подоконных блоков;
- создание антресоли или подиумов.
Каждый из этих видов работ меняет изначальный план БТИ. Вне зависимости от того, где расположено помещение (многоквартирный дом или нежилое здание), ремонт нужно согласовывать в жилищной инспекции или БТИ. Даже если работы включают только один пункт из всего перечисленного.
Что нельзя делать в нежилых помещениях – это не согласуют
Есть ряд работ, которые нельзя делать ни при перепланировке, ни при обычном ремонте – это грозит большими штрафами:
- частичный или полный снос вентиляционных и сантехнических коробов;
- новый проем в несущей стене без согласия авторов дома, а также частичный или полный снос такой стены;
- обшивка стояков отопления, водоснабжения и водоотведения с без быстрого доступа к ним – нет люков ревизии;
- антресоль площадью больше 40% от общей площади помещения.
Как показывает практика, любая перепланировка нежилых помещений в МКД – это всегда повышенный интерес жильцов. Они могут обратиться в жилищную инспекцию для проверки законности проводимых работ, а потому важно опираться на действующие нормы. И на этот случай без согласованной проектной документации не обойтись.
Она дает гарантии собственнику, что его ремонт выполняется по правилам и не обернется в будущем штрафами и судебными исками.
Актуальные требования к перепланировке
Каждое нежилое помещение – история индивидуальная, и подход к перепланировке будет разный. В числе основных требований:
- четко обозначенный функционал помещения. Перепланировка нежилой коммерции начинается именно с этого – еще до начала разработки проекта нужно определиться, для какого направления работы рассчитано помещение: медицинская лаборатория, кофейня, магазин непродовольственных товаров или супермаркет, пекарня или офис. Универсальной перепланировки свободного назначения не существует;
- в зависимости от назначения помещения проект помимо основных разделов может содержать технологический, разделы о вентиляции, с акустическими расчетами или изменением фасада;
- если меняется фасад дома в МКД, нужен протокол собрания собственников и их согласие. Это относится к установке крыльца с лестницей, монтажу козырька, замене окна на входную дверь;
- вход в помещение должен быть удобен для маломобильных граждан, то есть оборудован пандусом.
Также для того или иного функционала помещения есть отдельные требования. Например, минимальные нормы помещений или условия для работы. В офисе – это количество рабочих мест, наличие естественного освещения, в магазине – сколько человек одновременно могут находиться в помещении. Важны даже такие «мелочи», как наличие двух раковин или моек для ног в салоне красоты, который будет предоставлять услугу по педикюру. Или – покрытие пола. В супермаркетах и парикмахерских оно одно, а в офисных помещениях может быть другим.
Где и какие разрешения получать
Ход согласования зависит от того, где находится помещение – в многоквартирном жилом доме или отдельно стоящем здании (например, в ТРЦ или бизнес-центре), а также какие работы запланированы.
Примерный список инстанций для помещений в МКД:
- Мосжилинспекция – предварительное согласование проекта и приемка перепланировки после ремонта;
- БТИ и Росреестр – обновляются данные по итогам перепланировки;
- Центр гигиены и эпидемиологии либо организация, аккредитованная им, – для перепланировки в кафе, ресторанах, продовольственных магазинах, салонах красоты и ряде других;
- собственники дома – их согласие нужно, если ремонт затрагивает общее имущество дома (чердак, подвал, фасад здания, МОП), оформляется в виде протокола;
- Москомархитектуры – если при перепланировке задействован фасад;
- Департамент имущества Москвы – если помещение находится в аренде у этого ведомства;
- Мосгорнаследие – если дом относится к объектам культурного наследия.
Для отдельно стоящих зданий – согласование проходит после ремонта:
- БТИ;
- Мосгорнаследие;
- Департамент имущества Москвы;
- Росреестр – обновляется информация после перепланировки.
Универсального пути согласования нет. Собственник помещения, решивший согласовать перепланировку самостоятельно, может потратить годы на узаконивание, изучая нормативные акты, законы, получая отказы, разбираясь в их причинах и переподавая документы заново. Проектные компании в большинстве случаев согласуют перепланировку с первого раза.
Цены на согласование перепланировки в 2024 году
Стоимость согласования складывается из комплекса услуг. Например, разработка проекта перепланировки стоит от 25 000 рублей, если затрагиваются несущие стены – столько же стоит техническое заключение. Заказ технического паспорта в БТИ – от 2 500 до 10 000 рублей в зависимости, где расположено помещение, в новостройке или нет. Заключение ФБУЗ «Центр Гигиены и эпидемиологии города Москвы» стоит от 5 000 до 10 000 рублей.
Полное согласование перепланировки «под ключ» в PEREPLAN практически без вашего участия стоит от 150 000 рублей и занимает от 6 месяцев. Мы сами разработаем проектную документацию под нужный функционал помещения, закажем техническое заключение у авторов дома или сделаем его сами, соберем весь пакет бумаг и согласуем за вас.
Стоимость согласования «под ключ» полностью оправдывает себя. Собственник не тратит время на все инстанции, а просто занимается бизнесом и своими личными делами. Он точно не получит штраф, сумма которого варьируется от 50 000 до 300 000 рублей.
Рыночная стоимость помещения с согласованной перепланировкой и «чистыми» документами растет в цене и полностью перекрывает затраты на перепланировку.
Как перепланировка увеличила стоимость помещения с 65 000 000 до 190 000 000 рублей
Нежилое помещение на проспекте Вернадского нужно было подготовить под сдачу в аренду. Причем, в будущем планировались арендаторы разных направлений. Собственнику было важно, чтобы перепланировка была узаконена, а жильцы – лояльно настроены к коммерции в их доме.
Что было сделано:
- два больших отдельных входа;
- снос ненужных и бесполезных перегородок, а также возведение новых;
- новые проемы в несущих стенах;
- пандусы, а также тепловые завесы над входами в помещения — это обязательные требования для супермаркетов;
- в подвале — устройство оконного проема, ступеней лестницы в разгрузочном тамбуре, расширение дверных проемов в несущей стене для удобной разгрузки.
Помимо получения новых документов была решена самая большая «головная боль» любых собственников нежилых помещений — получен протокол общего собрания жильцов.
В помещения заехали арендаторы разных направлений – супермаркет сети «Пятёрочка» (продовольственные товары), аптека (медицинские организации), а также несколько других арендаторов.
Собственника и арендаторов не замучают проверками, а помещение, которое до перепланировки стоило 65 млн рублей, сразу же выросло в цене до 190 млн рублей.
Перепланировка помещения под магазин и салон красоты в МКД
Собственник хотел разделить одно большое помещение в новостройке на два под разный функционал – магазин непродовольственных товаров и салон красоты.
Помещение было «в бетоне», все коммуникации разведены, что не мешало разделению.
Ход согласования перепланировки:
- разработали проектную документацию – проект перепланировки и техническое заключение;
- согласовали проект сначала в Центре гигиены и эпидемиологии, затем в Мосжилинспекции;
- после получения распоряжения сделали ремонт;
- после завершения строительных работ – проверили объект на предмет полного соответствия проекту. Устранили замечания – в данном случае были небольшие нюансы со стояками отопления, собственник закрыл их глухими коробами, но быстро это исправил. Нарушение заметили инженеры PEREPLAN до проверки помещения инспектором, поэтому оперативно указали на них;
- получили акт о завершенном переустройстве после выхода на объект инспектора. Фактически на этом этапе уже можно начинать работать – салон красоты и магазин открылись и начали принимать клиентов и покупателей;
- получили планы БТИ с обновленными данными, внесли изменения в Росреестр.
Собственник остался доволен – теперь у него есть два помещения, которые он сдает в аренду. А в случае продажи найти покупателя, имея на руках готовые документы, не составит труда.
Мы бесплатно консультируем дизайнеров и собственников помещений. Объясняем все нюансы перепланировки простым языком, чтобы вы точно понимали, как спланировать пространство не только удобно, но и законно. Задайте свой вопрос и получите подробный ответ:
PEREPLAN поможет согласовать перепланировку любой сложности – если мы беремся за это, значит ремонт точно пройдет согласование. Оставьте заявку на нашем сайте: pereplan-one.ru
Перенос внешних блоков системы кондиционирования нужно узаконивать отдельно? Кроме этого больше работ на фасаде и перепланировки внутри помещения не будет
Сергей, добрый день! Нет, согласовывать перенос кондиционеров не нужно.