Да он ничейный! Значит мой!
Уникальные места окрестностей озера Маныч-Гудило, Сальский район… Красоты почти девственной природы, бескрайние просторы и заброшенные постройки времен советских колхозов и совхозов.
— Хочу признать право вон на тот коровник, — мечтательно говорит мне наш проводник, — можно? Я им уже лет 15 пользуюсь.
Приобретательная давность - один из способов приобретения права собственности, который представляет собой срок, истечение которого позволяет лицу, фактически владевшему определенным имуществом добросовестно, открыто и непрерывно как своим собственным, приобрести на него право собственности.
Этот срок зависит от вида имущества и составляет для недвижимого имущества пятнадцать лет.
Казалось бы, что сложного? Норма действует с 1994 года практически в неизменном виде. Однако правоприменительная практика за весь период ее существования всегда была неоднозначна.
Неоднозначна и сейчас.
Главный вопрос - что значит «добросовестно»?
Много лет суды трактовали добросовестность как абсолютную неосведомленность лица об отсутствии основания для возникновения у него права собственности и ситуаций, когда удавалась это доказать в практике было бесконечно мало.
В 2020 году КС указал, что такой подход к пониманию добросовестности является неверным, и обозначил, что конституционно-правовой смысл давностного владения не предполагает в качестве обязательного условия добросовестность заблуждения владельца о наличии у него права, она лишь требует, чтобы вступление лица во владение не было противоправным.
Наличие у имущества так называемого титульного собственника не исключает возможности приобретения права на него другим человеком. Даже если собственник не заявил об отказе от своего права, достаточно того, что он устранился от своей вещи, не заботился о ней.
Случай из практики Верховного суда:
В Луховицком районе Московской области собственница дома просила отдать ей другую половину строения и землю, поскольку наследники соседней недвижимости к своей собственности никакого интереса не проявляли. Много лет назад истица получила половину дома от бывшего собственника по договору дарения. Более 15 лет она фактически владела всем домом и землей. Вторая половина принадлежала двум собственникам, но имуществом они не пользовались.
Местные суды истице отказали, а вот Судебная коллегия ВС встала на её сторону.
КС сфокусировал понимание добросовестности не на моменте приобретения владения вещью, а на всем периоде владения ею, при этом допуская наличие знания владельца об отсутствии у него права.
Однако, судебная система вновь усложнила нам жизнь после выхода обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством в 2022 году.
ВС безоговорочно закрепил позицию, что приобретательная давность не распространяется на объекты, возведенные после января 1995 г., по которым не выдавалось разрешение на строительство.
И несмотря на то, что лет прошло не мало (явно более 15), судьба этих объектов должна разрешаться по правилам о самовольной постройке.
Существующее регулирование не исключает ситуаций, когда, с одной стороны, в сносе самовольной постройки отказано (например, ввиду пропуска исковой давности), но право собственности на неё признано быть не может.
Не так давно ВС разбирался в споре о признании права собственности правопреемника колхоза на жилые дома, возведенные в семидесятые годы прошлого века.
Некогда большим и богатым колхозом были построены жилые дома и квартиры. В 1992 г. колхоз был реорганизован в производственный кооператив, потом в производственный сельскохозяйственный кооператив, а потом присоединился к крупному сельхоз.предприятию – акционерному обществу.
Общество обратилось в суд с иском к муниципальным органам о признании права собственности на эти объекты. В этих домах, естественно, жили люди. Они спорили с обществом, заявляли, что что их семьи проживают там несколько десятилетий, содержат дома, ремонтируют, считают себя правомерными владельцами.
Администрации поселения и района иск признали, и суды заявленное требование удовлетворили, указав, что спорная недвижимость построена колхозом – правопредшественником истца, у жильцов спорных объектов не могли возникнуть права собственности на жилье, в приватизационных мероприятиях они не участвовали.
ВС истца не поддержал.
Как пояснил ВС, при решении вопросов о возможности признания сохранившимися обязательственных (договорных) отношений, возникших между правопредшественниками истца и жильцами спорных объектов, о сохранении истцом владения (в том числе опосредованного через нанимателей), а следовательно, об обоснованности заявления им требования в защиту титула без возврата владения, если оно им утрачено, нужно исследовать фактические обстоятельства, связанные с поведением истца (правопреемника колхоза) и третьих лиц – граждан в отношении спорных объектов.
В том числе надо установить:
- насколько третьи лица, их семьи, владеющие домами более 30 или 40 лет, относились к имуществу как к своему, несли ли бремя содержания имущества либо относились к имуществу как полученному на время;
- какие действия в указанный период времени предпринимало общество (его правопредшественники) в отношении спорного имущества, свидетельствующие о сохранении интереса к нему;
- исполнял ли истец обязанности по его содержанию либо устранился от владения вещью.
В конце 2023 года арбитражный суд, рассматривая дело вновь, привлек граждан к участию в деле в качестве ответчиков и передал дело на рассмотрение суда общей юрисдикции, где он сейчас и находится.
Итак, если Вы считаете себя давностным владельцем — идите в суд.
Шанс признать право на старый колхозный коровник есть.
Иск нужно предъявлять к бывшему собственнику недвижимости. Если он не был (и не должен быть Вам известен), у Вас есть право обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности.
Если Вы хотите признать право собственности на бесхозяйное недвижимое имущество, предварительная постановка на учет и последующий отказ судом в признании права муниципальной собственности не является обязательным условием.