Как суды решают судьбу самовольных построек: разъяснения Верховного Суда РФ

Самовольные постройки остаются одной из самых острых проблем в сфере недвижимости и строительства в России.

Суды рассматривают множество дел о таких постройках, а Верховный суд регулярно разъясняет, как следует трактовать положения закона в отношении их легализации или сноса.

В последние годы правоприменительная практика претерпела изменения, и суды стали уделять больше внимания не только формальным нарушениям, но и вопросу защиты прав добросовестных застройщиков и третьих лиц.

Рассмотрим подробнее.

Самовольной постройкой признается здание, сооружение или другое строение, возведенное на земельном участке, который не был предназначен для строительства, либо с нарушением градостроительных норм и правил, таких как отсутствие разрешения на строительство или несоответствие градостроительным нормам.

Такие постройки не могут быть зарегистрированы в качестве объектов недвижимости в Росреестре без решения суда, которое узаконивает их.

Однако каждый случай индивидуален, и суды обязаны учитывать как конкретные обстоятельства дела, так и правовые разъяснения Верховного суда, которые играют ключевую роль в формировании практики по делам о самовольных постройках.

Среди нормативной базы (помимо ГК РФ) следует обращать внимание на:

Выделю несколько ключевых моментов, на которые обращает внимание Верховный Суд РФ:

1. Защита прав третьих лиц и соседей

Верховный суд неоднократно подчеркивал, что при рассмотрении дел о самовольных постройках приоритетом должны быть права третьих лиц.

Например, если постройка нарушает права соседей (создает угрозу для их безопасности, ограничивает их доступ к участку или нарушает их право собственности), суды, как правило, выносят решения о сносе постройки.

2. Легализация постройки при устранении нарушений

Одним из важных разъяснений является то, что суды могут не только принять решение о сносе постройки, но и легализовать ее, если нарушения могут быть устранены. Это возможно в случае, если самовольная постройка может быть приведена в соответствие с градостроительными нормами и правилами.

В этом контексте суды часто обращаются к пункту 3 статьи 222 ГК РФ, который предоставляет возможность узаконить постройку, если она не нарушает права третьих лиц и соответствует нормам безопасности.

3. Добросовестность застройщика

Важным фактором является поведение застройщика. Если суд признает его добросовестным (например, если застройщик действовал без умысла на нарушение закона и пытался получить разрешение на строительство), это может повлиять на вынесение решения суда в его пользу.

Верховный суд в своих разъяснениях особо акцентирует внимание на том, что добросовестность застройщика должна быть учтена при принятии решения о судьбе постройки.

4. Использование земли не по назначению

Верховный суд также четко указывает, что если здание возведено на участке, который не предназначен для строительства, то узаконить такую зачастую будет сложно.

По сей день Москва продолжает сталкиваться с последствиями так называемой "Лужковской эпохи", когда в 1990-х и 2000-х годах массово выдавались разрешения на строительство.

Эпоха управления Юрия Лужкова как мэра города характеризовалась быстрым развитием столицы, включая активное строительство коммерческих объектов, жилых комплексов и инфраструктуры.

Однако многие проекты, реализованные в этот период, были связаны с отклонениями от утвержденных планов, незаконными застройками и нарушением земельного законодательства.

Многие объекты, построенные в то время, позже оказались в центре судебных разбирательств из-за отсутствия необходимых разрешений на строительство или нарушений прав третьих лиц.

Некоторые здания возводились на землях, предназначенных для других целей, или с нарушением правил зонирования. Это привело к возникновению многочисленных дел о самовольных постройках, требующих судебного вмешательства для их легализации или сноса.

Например, дело о сносе части Москворецкого рынка, в котором Арбитражный суд города Москвы признал часть рынка площадью 1000 кв. м. самовольной постройкой.

На сегодняшний день столичные власти активно устраняют последствия тех решений, включая ревизию ранее выданных разрешений на строительство. В рамках этих мероприятий многие объекты были снесены или подверглись реконструкции для приведения их в соответствие с современными нормами.

Последним делом такой категории в моей практике была защита от сноса Медицинского центра "Диагностика" в районе Хорошёво-Мнёвники".

Арбитражный суд города Москвы отказал в удовлетворении иска ДГИ г. Москвы и Правительствам Москвы и сохранил объект.

Сейчас у меня начинается новое дело, где ДГИ г. Москвы и Правительство Москвы хотят снести часть коммерческого помещения в районе Москва-Сити.

Об итогах расскажу после завершения дела.

Практика разрешения споров о самовольных постройках продолжает развиваться, и решения судов зависят от множества факторов, таких как добросовестность застройщика, возможность устранения нарушений и защита прав третьих лиц.

Разъяснения Верховного суда помогают унифицировать практику и защищать как права собственников, так и интересы общества.

Для застройщиков и собственников важно внимательно следить за изменениями законодательства и судебной практики, чтобы избежать проблем с узаконением построек или их сносом.

Подписывайтесь на мой телеграм канал: Tsarakov_Z