Особенности правового регулирования аренды недвижимости
1. Последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды
Согласно действующему гражданскому законодательству, договор аренды более года подлежит государственной регистрации (статья 651 ГК РФ).
Вместе с тем, государственная регистрация договора аренды имеет правовое значение для третьих лиц: такой договор считает для третьих лиц заключенным с момента государственной регистрации (ст. 433 ГК РФ).
В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.
Данной позиции придерживается судебная практика:
Арендатор здания по подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному договору аренды не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника (статья 617 ГК РФ), если новый собственник в момент заключения договора, направленного на приобретение этого здания (например, договора продажи этого здания), не знал и не должен был знать о существовании незарегистрированного договора аренды.
Лицо, которому вещь передана во владение по договору аренды, подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному, по общему правилу не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника.
Таким образом, договор аренды, при отсутствии обязательной регистрации, считается незаключенным только для третьих лиц.
2. Действие договора аренды при ликвидации юридического лица
Ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам (ст. 61 ГК РФ).
Важно отметить, что обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (ст. 419 ГК РФ).
Вместе с тем, положениями статьи 617 ГК РФ установлено, что переход права собственности (иного вещного права) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Однако, необходимо отметить, что применение указанной нормы рассчитано на случаи перехода права собственности к другому лицу в порядке наследственного правопреемства, на основании договора обладателя вещного права с контрагентом, либо административного акта, допускающего универсальное правопреемство.
Так как ликвидация юридического лица не влечет такого правопреемства, в силу ст. 419 ГК РФ договор аренды прекращает свое действие без перехода прав обязанностей по нему к другим лицам.
В случае исключения юридического лица из единого государственного реестра юридических лиц как недействующего к обязательственным отношениям, в которых оно участвовало, подлежит применению ст. 419 ГК РФ, если специальные последствия не установлены законом.
3. Право аренды на земельный участок при переходе права собственности на здание, возведенное на нем
Одним из основополагающим принципом (направлением) законодательства Российской Федерации является принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов (ст. 1 ЗК РФ).
В то же время гражданское законодательство также перенимает данный принцип.
Так, согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В силу п. 4 ст. 35 ЗК РФ, отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком (п 1. ст. 271 ГК РФ).
В соответствии с п.1 ст. 552 ГК РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Также в силу абз. 2 п. 3 ст. 552 ГК РФ, при продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Покупатель недвижимости вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, сооружение.
Покупатель здания, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
По смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
Таким образом, новый собственник здания приобретает право пользования соответствующим земельным участком на праве аренды.
Определение части земельного участка
Чтобы определить нужную часть участка, которую новый собственник получит на праве аренды, необходимо получить заключение землеустроительной экспертизы, в котором эксперт укажет размер этой части с учетом зоны застройки и градостроительных правил.
В связи с этим, у данного земельного участка будет несколько арендаторов, если данный участок не разделять, для чего необходимо заключить дополнительное соглашение к договору аренды.
Вместе с тем, необходимо помнить, что собственник здания или сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, не имеющий права пользования этим земельным участком по закону или по договору с собственником земельного участка, вправе пользоваться данным земельным участком в объеме, необходимом для обеспечения ему доступа к таким зданию или сооружению (статья 271 ГК РФ).
4. Перемена лиц в аренде госземли
Под заменой стороны в договоре понимается одновременная передача всех прав и обязанностей по договору от одного лица к другому.
К таким сделкам применяются соответственно правила об уступке требования и о переводе долга (ст. 392.3 ГК РФ).
Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).
Вместе с тем, возможность переуступки прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предусмотрена в п. 9 ст. 22 ЗК РФ.
В соответствии с данной нормой, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.
Условие в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем 5 лет, о запрете уступки соответствующих прав без согласия арендодателя является недействительным.
Условие аукционной документации (проект договора аренды земельного участка) может устанавливать запрет арендатору уступать права по договору, что признается соответствующим положениям п. 7 ст. 448 ГК РФ и направленным на обеспечение конкуренции на рынке земли.
Исходя из изложенного, возможно сделать вывод о том, что действующим законодательством разрешена перемена лиц на стороне арендатора в договоре аренды государственного или муниципального земельного участка, заключенного на срок более 5 лет, при отсутствии данного запрета в договоре аренды.
Контакты:
✉ E-mail: Pyachinside@yandex.ru
📱 Тел. +7 (977) 802-00-41