Проверка Вторички. Субсидиарная ответственность.
КАК ПРОВЕРИТЬ (ЧАСТЬ 2). Базы поиска.
Проверка продавца объекта недвижимости на субсидиарную ответственность довольно-таки сложная деятельность, в которой присутствует субъективный момент, профессиональный опыт и интуиция юриста.
Немного статистики.
Согласно статистического бюллетеня Федресурса по банкротству по состоянию на 30.06.2023 года количество судебных решений о привлечении к субсидиарной ответственностью в 2023 году составило 52 % от поданных заявлений, за половину 2023 года к субсидиарной ответственности привлечено 2 599 человек на общую сумму 217 млр. руб.
Делимся нашими рекомендациями:
- Обязательно проверяем всех ПРОДАВЦОВ (узнаем всех предыдущих владельцев). При оценке предпринимательской деятельности контрагентов нужно иметь навык глобально видеть ситуацию по всему объекту. Помним про банкротства и ухудшение финансовой ситуации в стране.
- Если есть возможность, изучаем всю историю недвижимости, а также всех лиц, которые могут быть связаны с данным объектом недвижимости. Это часто напоминает детективное расследование. Здесь помогут правоустанавливающие документы на объект, история переходов прав..
- Берём на вооружение открытые и доступные базы (о них ниже).
Итак, в своей работе мы используем эти БАЗЫ
1. https://www.nalog.gov.ru/rn77/rso/ - реестр субсидиарных ответчиков , работает в тестовом режиме.
2. https://kad.arbitr.ru картотека арбитражных дел.
3. https://bankrot.fedresurs.ru/ единый федеральный реестр сведений о банкротстве.
4. https://www.rusprofile.ru/ - РУСПРОФИЛЬ - российская онлайн-платформа для проверки юридических лиц, зарегистрированных в России. Благодаря этому сервису компании получают объективную и достоверную информацию о состоянии контрагентов.
5. https://pb.nalog.ru/ сайт налоговой службы «Прозрачный бизнес».
6. http://fssprus.ru/iss/ip Исполнительные производства, проверка долгов по Федеральной службе судебных приставов.
7. https://zachestnyibiznes.ru/ Всероссийская система проверки контрагентов Портал ЗАЧЕСТНЫЙ БИЗНЕС.
8. https://sudact.ru/ Судебные и нормативные акты РФ (СудАкт)
9. https://service.nalog.ru/rom/ Проверка обеспечительных мер в отношении имущества лиц и организации, вынесенных налоговой службой
10. https://sudrf.ru/ Государственная автоматизированная система Российской Федерации «Правосудие» (ГАС Правосудие) по поиску судебных актов.
Хочется отдельно сказать про относительно новый реестр проверки. Реестр субсидиарных ответчиков.
Что касается реестра субсидиарных ответчиков ФНС (фото выше), то необходимо отметить два важных момента.
1. Сейчас сервис работает в тестовом режиме, а это значит, что в реестре может отсутствовать информация о лице, привлеченном к «субсидиарке». Поэтому сведения необходимо перепроверять.
2. Реестр содержит информацию только о тех делах, в которых принимала участие ФНС. Соответственно, если налоговый орган в деле не фигурировал, сервис ничего не покажет. Придется дополнительно обращаться к Картотеке арбитражных дел, а работа с этим сервисом достаточно трудоемкая.
Как работает сервис ?
Поиск осуществляется либо по реквизитам должника, либо по реквизитам ответчика. Для этого следует указать их ИНН, наименование юридического лица или ФИО физического лица. Заполнение всех полей необязательно, достаточно указать хотя бы один параметр.
Примечательно, что сервис предоставляет информацию не только о конкретном лице, сведения о котором внесены в поисковую строку, но также и о прочих субъектах, привлекаемых к ответственности по данному делу.
Вывод: Сведения, предоставляемые сервисом, являются неполными, поэтому юристам необходимо прибегать и к другим источникам информации. Реестр субсидиарных ответчиков ФНС – это лишь один из инструментов по проверке контрагента на благонадежность.
А теперь на примере истории из практики посмотрим как мы это делаем.
НЕДАВНО проверяли шикарную двухуровневой квартиры в центре города, которая продавалась с хорошим дисконтом из-за того, что собственник уезжает на ПМЖ в другую страну. Продавца проверили по всем базам – продавец идеальный: ни судебных споров с его участием, ни открытых исполнительных производств и в реестре банкротов о нем никакой информации не было.
Что показалось подозрительным?
Квартира в собственности продавца находилась всего месяц, прописан продавец был не по адресу продаваемой квартиры. По онлайн выписке прослеживалось, что квартира была приобретена месяц назад по договору дарения у родственника, по всей видимости сына (исходя из общей фамилии и дат рождения). Проверяем сына, а у него свежее открытое исполнительное производство на крупную сумму. При поиске по фамилии сына в картотеке арбитражных дел и на сайте Судебные нормативные акты РФ ничего не находим. Осуществляем поиск по сервису налоговой «Прозрачный бизнес» - опять ничего, сын продавца является учредителем некоммерческой организации, с участием которой не обнаружено судебных споров, открытых исполнительных производств в отношении нее не имеется. Откуда же исполнительное производство? Проводим проверку на сайте «За честный бизнес» и … находим информацию о том, что в период с 2019 года по 2021 год сын продавца был директором некоего ООО, которое в настоящем времени находится на стадии конкурсного производства. Изучив банкротное дело, обнаруживаем, что в феврале этого года сын продавца был привлечен к субсидиарной ответственности в рамках дела о банкротстве. Решение суда вступило в силу, не обжаловалось, в добровольном порядке не исполнено, в связи с чем и открыто два дня назад исполнительное производство. Бывший же директор не придумал ничего лучше, как поскорее переоформить квартиру на мать, чтобы от ее имени уже продать квартиру, пока в отношении него не подали заявление о банкротстве и не включили квартиру в конкурсную массу. При этом обычная проверка по судебным базам не дала результата, потому что информация о всех лицах, участвующих в деле о банкротстве, не была внесена в картотеку.
В описанной ситуации нужно иметь в виду, что дело о банкротстве в отношении физического лица могут открыть, если он должен кому-то больше 500 000 ₽ и в течение трех месяцев по долгу не рассчитался. В том случае, если сына продавца признают банкротом, то финансовым управляющим или кредитором, которому полагается больше 10% всех долгов, скорее всего сделка дарения квартиры в преддверии банкротства будет оспариваться. Дарение суд может признать недействительным, в связи с чем недействительной станет и последующая сделка купли-продажи.
Тут особое значение будет иметь факт добросовестности покупателя, но об этом нужно будет поговорить отдельно. Если же сделку признают недействительной, квартиру изымут у покупателя, а деньги, уплаченные за квартиру не факт, что получится вернуть. Все имущество продавца, включая квартиру и все денежные средства должника, попадет под управление финансового управляющего. Квартира будет продана с торгов, а деньги, полученные от продажи, если квартира не была единственным жильем для покупателя, будут распределены между кредиторами в порядке очередности.
Еще один пример из нашей проверки.
Расскажем еще об одном случае выявления при проверке субсидиарный ответственности продавца.
В этот раз организация, директором и учредителем которой был продавец, не банкротилась. Она была исключена из ЕГРЮЛ в связи с наличием в ЕГРЮЛ сведений, в отношении которых внесена запись о недостоверности. У юридического лица, учредителем и директором которого являлся продавец, на дату исключения из ЕГРЮЛ имелся просуженный долг перед некоей гражданкой в размере 2 924 581 руб. После исключения юридического лица из ЕГРЮЛ гражданка не смирилась с ситуацией, а обратилась в суд с иском о привлечении директора организации к субсидиарной ответственности. Иск был удовлетворен, решение устояло и в апелляции и в кассации.
В указанном случае все судебные акты с персональными данными находились в открытом доступе и найти информацию о том, что продавец привлечен к субсидиарной ответственности не составило труда.
Также имелась в открытом доступе и информация о просуженном долге и об исполнительном производстве. Вместе с тем, бывший директор в период после ликвидации юридического лица произвел отчуждение ряда объектов недвижимого и движимого имущества (земельных участков, жилых домов, транспортного средства) на общую сумму 2990000 руб. Указанные сделки в последствии оспаривались не получившей просуженных по суду сумм гражданкой. К нам уже за консультацией обратился покупатель недвижимости в связи с тем, что его сделка также оспаривалась. Сделка в суде устояла, но было потрачено много нервов, денег и времени.
Таких неприятностей можно было бы избежать, проведя перед сделкой проверку покупаемого объекта недвижимости, тем более, что стоимость такой проверки несопоставима со стоимостью приобретаемого имущества, а при определенной подготовке такую проверку можно провести и самостоятельно. В данном же случае экономия - 5-10 тысяч рублей и отсутствие должной осмотрительности привели к гораздо большим финансовым и временным затратам.
Итак, подведем итоги:
Что связывает субсидиарную ответственность и проверку вторичной недвижимости?
Сейчас при приобретении вторичной недвижимости крайне важно не только проверять документы, но и обязательно проверять продавцов (и их родственников) на предмет возможного привлечения к субсидиарной ответственности.
Обязательно проанализируйте деятельность юридического лица, контролирующим лицом которого является или являлся последние три года продавец. Проверьте, не находится ли такое юридическое лицо в стадии банкротства, если находится - изучите банкротное дело. Изучите все судебные дела, участником которых является юридическое лицо, проанализируйте их на вероятность взыскания с юридического лица крупной суммы.
Если у вас возникают сложности с такой проверкой при покупке недвижимости, вы можете обратиться за консультацией к нашим юристам:
Мария, +7 912 774 27 40, @MMaria174
Ксения, +7 912 313 6459, @Kseniayurist