С 2025 года отделка от застройщиков станет более рискованной

Госдума приняла закон, который сильно ограничивает дольщиков, приобретающих квартиры в новостройках с чистовой отделкой. Да и сами застройщики больше не хотят продавать с ремонтом.

Речь о поправках в 214-ФЗ, которые депутаты внезапно внесли к финальному чтению в Госдуме (закон принят, направлен дальше в Совет Федерации):

1. С 1 января 2025 года размер компенсации с застройщика за некачественную отделку не должен превышать 3% от стоимости квартиры по ДДУ. Это с учетом всей отделки, окон, дверей и сантехники.

Кстати, по слухам, мораторий на неустойки тоже могут продлить на 2025 год.

2. Также с начала года сократится срок гарантии на отделку — 1 год. Оба изменения касаются в том числе текущих ДДУ.

3. Вишенка на торте — это отмена техрегламентов для отделки. С 1 марта 2025 застройщики будут вправе использовать свои стандарты качества, предварительно зарегистрировав их и предусмотрев в договоре с дольщиком. Стандарты должны быть не ниже минимальных, установленных Минстроем.

Конечно, основная причина изменений, которая приходит в голову, — это борьба с потребительским терроризмом. Власти уже давно заявляют об этой проблеме, ссылаясь на юридические компании, которые зарабатывают на некачественных ремонтах от застройщиков.

Раньше можно было спокойно взыскать с застройщика несколько сотен тысяч, а то и миллионов рублей, поэтому даже если самого дольщика в целом все устраивало, он все равно звонил по объявлениям от юристов в лифте и шел в суд, потому что «а почему бы и нет» — знающие люди найдут, к чему придраться. И девелоперы так ежегодно выплачивали десятки миллиардов рублей.

Так что в качестве меры поддержки застройщиков новый закон выглядит вполне логично. Но есть подозрение, что лоббировали его не только ради борьбы с потребительским терроризмом.

В 2024 году застройщики стали активно продвигать тему без отделки в СМИ. Проводят якобы какие-то исследования без нормальных цифр и фактов и заявляют, что люди стали предпочитать больше квартир в бетоне.

И начали убирать отделку из проектов. Поначалу, чтобы просто привлечь ипотечников низкой ценой — квартиры сильно подорожали и не влезали в лимит 6 млн рублей по льготной ипотеке.

Снизить цену проще всего, заменив чистовую отделку на white box или вообще на голый бетон. Чем застройщики и стали активно пользоваться. Одним из первых отделку по умолчанию выпилил «Первый ДСК» — первый же :)

Постепенно девелоперы поняли, что ситуация на рынке ухудшается, спрос начинает падать, стройматериалы дорожают из-за высокой инфляции, отделочников не хватает, а ремонты к моменту сдачи проекта влетают в копеечку. Поэтому с точки зрения оптимизации затрат им выгоднее продавать квартиры без отделки.

В августе 2024 года «Самолет» резко убрал отделку из своих проектов, параллельно снизив цены. Со стороны это выглядело как скидки — на самом деле, квартиры просто стали стоить чуть дешевле, чем несколько месяцев назад с отделкой (ее уже предлагали купить за доп. стоимость). Затем цены снова начали расти, но отделку так и не вернули.

В конце 2024 года «ПИК» стал экспериментировать с выводом новых корпусов в проектах за МКАД без отделки или с предчистовой за более низкую стоимость.

Не исключено, что если покупатели будут брать, этот тренд девелопер перенесет и на внутримкадные проекты.

Это зависит от вашего отношения к отделке. Не секрет, что и сейчас она часто выполнена плохо — есть те, для кого это нормально, есть те, для кого нет. Скорее всего, в следующие пару лет стоит ждать ухудшения качества.

Если вас не сильно парит качество ремонта или вы покупаете квартиру под аренду/инвестиции, можно взять и с отделкой. Особенно если она входит в базовую стоимость квартиры или стоит ниже рынка. Здесь важно понимать, что аналогичный ремонт с нуля вам обойдется дороже, и с каждым годом цифры растут.

Если вы придирчивы к ремонту или хотите специально доплатить за обычную или тем более улучшенную отделку — крайне спорно, нужно тщательно изучать стандарты и условия, которые застройщик укажет в договоре. Если вам не повезет, то гарантия на ремонт будет всего 1 год, а компенсации минимальные. Слишком велик риск заплатить за неудачный ремонт на старте, затем за демонтаж и только после этого за повторный ремонт. Т. е. больше денег, сроков и нервов.

Если вы интересуетесь рынком недвижимости, заходите в наш Telegram-канал. Там еще больше подобных разборов, все важные новости, законы, аналитика цен и трендов, обзоры интересных новостроек Москвы и Московской области.