Обзор изменений 214-ФЗ

Не успели дольщики смириться изменениями Федерального закона N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов”, вступившими в силу с 8 сентября 2024 года, как в Государственной Думе РФ вновь активно рассматривают новый законопроект, ухудшающий положение участников долевого строительства.

17 декабря 2024 г. Законопроект № 498549-8 был принят Государственной Думой и направлен для одобрения в Совет Федерации РФ. Учитывая обстоятельства, можно смело сказать о том, что принять его пытаются быстро и не придавая этому событию широкой огласки, так как она повлечет за собой недовольства тысячей дольщиков не только по Москве, но и по всей России.

Согласно данным статистики, Совет Федерации РФ отклоняет всего 19-20% проектов, принятых Государственной Думой РФ. Поэтому надеяться на отклонение новых изменений 214-ФЗ не приходится.

В связи с высокой ключевой ставкой растет долговая нагрузка застройщиков. Вместе с тем повышаются и риски массового банкротства застройщиков. Государство не может сейчас позволить допустить этого, так как за банкротством застройщиков последует принятие государством на себя обязательств по достройке объектов, как это было при банкротстве таких мастодонтов строительной отрасли, как СУ-155 и Мортон.

Однако такие меры борьбы с проблемами строительной отрасли напрямую ущемляют потребительские права дольщиков.

Законопроект предусматривает возможность установления стандартов застройщиков в отношении результатов отделочных работ. И хотя предусмотрена процедура утверждения стандартов организации Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, важно отметить следующую формулировку законодателя: “требования, предъявляемые к результату производства отделочных работ на объекте долевого строительства, не могут быть ниже минимальных требований, утвержденных федеральным органом исполнительной власти”.

Предоставление застройщикам возможности отступления от технических регламентов обрекает будущих собственников квартир на ухудшение качества отделки помещений. Странно наблюдать за тем, как законодатель добровольно отказывается от унификации строительных норм, так как сторона потребителя априори всегда была более слабой и потому должна оставаться защищенной со стороны государства.

До 8 сентября 2024 года гарантийный срок для объекта долевого строительства, включая отделку помещений, составлял 5 лет, что являлось вполне разумным сроком. Однако не так давно сроки начали стремительно быстро сокращаться на законодательном уровне.

Сейчас гарантийный срок составляет 3 года. В течение этого периода дольщики имеют право подать исковое заявление на застройщика с требованием о выплате компенсации за некачественный ремонт.

Согласно новому законопроекту, гарантия на отделочные работы вынесена за пределы общего гарантийного срока на объект строительства, и с 1 января 2025 года “устанавливается договором и не может составлять менее чем один год”. Разумеется, застройщики не станут пренебрегать такой возможностью и можно смело ожидать, что во всех договорах участия в долевом строительстве срок будет сокращен до 1 года!

Дольщики являются потребителями в отношениях с застройщиками. Чтобы в полной мере осознать значительное ущемление прав дольщиков, обратимся к нормам Закона РФ “О защите прав потребителей”. В соответствии с п 5. ст. 19, в случаях, когда предусмотренный договором гарантийный срок составляет менее 2 лет и недостатки товара обнаружены потребителем по истечении гарантийного срока, но в пределах двух лет, потребитель вправе предъявить продавцу требования, предусмотренные ст. 18 настоящего Закона, если докажет, что недостатки товара возникли до его передачи потребителю или по причинам, возникшим до этого момента.

Данная норма указывает нам на то, что гарантийный срок менее 2 лет является оспоримым. Сама возможность оспаривания такого гарантийного срока говорит нам о том, что его нормальная продолжительность должна составлять минимум 2 года, в особенности, когда мы говорим про отделку квартир, которая по своей сути не должна беспокоить дольщиков на протяжении долгих лет.

Принятый законопроект устанавливает ограничение для компенсации с застройщика за некачественную отделку в размере 3% от стоимости квартиры. Ранее таких ограничений 214-ФЗ не предусматривал. По сути, право на компенсацию остается практически номинальным. Сейчас в сложившейся практике даже при строительстве по государственным нормативам застройщики допускают объем дефектов, которые невозможно устранить в рамках суммы равной 3% от стоимости квартиры. После вступления в силу новых изменений, касающихся стандартизации отделки, качество отделочных работ станет хуже, денежных средств на устранение недостатков будет требоваться кратно больше. Поэтому ограничение компенсации, как и другие изменения, является ничем иным, как мерой поддержки строительной отрасли, параллельно ограничивающей права дольщиков.

Отметим, что сам факт ограничения размера компенсации вступает в противоречие с п. 1 ст. 10 214-ФЗ об ответственности застройщика, в котором используется следующая формулировка: “сторона, ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки”.

Положения о введении стандартов застройщиков и о сокращении гарантийного срока будут распространяться исключительно на дольщиков, заключивших договор после вступления в силу законопроекта. К сожалению, заметно шире круг лиц, которым компенсация за некачественную отделку будет выплачиваться в ограниченном размере.

По общему правилу правовые нормы распространяются на правоотношения, которые возникли после вступления закона в силу. Однако законодатель решил установить ретроактивность нормы о размере компенсации. Это означает, что максимальная компенсация в 3% установится не только для дольщиков, которые заключат договор долевого участия в строительстве после 1 января 2025 года, но и на всех дольщиков в целом, включая тех, кто уже обратился в суд с исковым заявлением на застройщика, но не будет иметь решения суда, вынесенного по его делу, по состоянию на 1 января.

Изменения 214-ФЗ, предусмотренные законопроектом, вступают в силу с 1 января 2025 года. Нет сомнений в том, что законопроект будет одобрен Советом Федерации РФ. В сроках рассмотрения и в тексте документа явно ощущается спешка законодателя.