Проверка квартиры и застройщика. Случай из реальной жизни
В прошлом посте мы рассматривали инструменты проверки недвижимости. А вот Вам реальный случай из жизни обывателя, который захотел купить квартиру в Сочи.
Надоело жить в средней полосе. Решили переехать к солнцу и морю. Собрались на разведку, прилетели, сняли квартирку недалеко от центра. Успели отдохнуть немного (ну как же без этого - это же Сочи) и начали анализировать рынок, смотреть предложения. Наткнулись на интересный дом в Адлере. 3х этажный клубный дом примерно на 40 квартир, достаточно интересный дизайн, недалеко транспортные развязки и прекрасный вид на море, которое расположено в пешей доступности. Дом еще строился и я решил заглянуть на стройку.
На огороженной территории стройки строители делали свое дело. Среди них был человек, напоминавший прораба, который сразу заметил меня и спросил о целях нахождения здесь. Я представился и сказал, что интересуюсь покупкой квартиры. Оказалось, что я разговариваю с самим застройщиком. Его звали Роман. Роман с удовольствием показал мне дом, коммуникации, рассказал о квартирах, планировках, стоимости, показал вид из окон. По его словам стройка закончится через месяц и дом будет сдан уже в течение следующего. Отмечу вопрос цены. Недвижимость в Сочи дорожает с каждым годом и каждый раз бьет рекорды, приближаясь к стоимости в МСК и СПБ. Особенно это заметно в эпоху пандемии и закрытых границ. Не буду ходить вокруг-да-около, стоимость 1 кв.м. в таком доме составляла 145 000р. Это далеко не самый дорогой дом. И к тому моменту свободными были всего 5 квартир. Я поблагодарил Романа за гостеприимство и попрощался с ним. Скажу честно — дом мне понравился. Даже несмотря на то, что квартирки там по 20-25 метров. Но так как я юрист, я не стал предпринимать импульсивных действий и начал свою проверку.
Для начала, зная адрес, я заказал две выписки из ЕГРП: на дом и на землю. А так же, зная ФИО застройщика решил проверить его по всем доступным базам (банкротство, исполнительное производство, наличие судебных дел в судах общей юрисдикции и арбитраже). И тут началось самое интересное. Во-первых за застройщиком-физ лицом был установлен Административный надзор.
Административный надзор - это осуществляемое органами внутренних дел наблюдение за соблюдением лицом, освобожденным из мест лишения свободы. Устанавливается в отношении совершеннолетнего лица, освобождаемого или освобожденного из мест лишения свободы и имеющего непогашенную либо неснятую судимость, за совершение тяжкого или особо тяжкого преступления; преступления при рецидиве преступлений; умышленного преступления в отношении несовершеннолетнего.
Ну мало ли, скажете Вы. У кого в нашей стране не было проблем с законом, да? Хорошо, смотрим дальше. Застройщиком оказалось действительно физическое лицо, а назначение земельного участка — для индивидуального жилищного строительства. Да-да, Вы не ослышались. Как я узнал позднее, в Сочи это "нормальная практика": физ лица покупают земельный участки ИЖС, строят по факту многоквартирные дома, выделяют помещения (квартиры) как доли и продают. Естественно покупатели приобретают не квартиры, а жилые помещения. Рисков при покупке такого жилья масса. Физ лица при застройке ИЖС не получают лицензии и множество разрешительной документации, как это делают профессиональные застройщики. Их редко проверяют контролирующие органы. Ведь на бумаге физ лицо просто строит дом для себя. И естественно это ведет к массе нарушений: несоблюдение строительных, противопожарных норм, несоблюдение правил землепользования и застройки и другие серьезные нарушения, страдать от которых должны будут покупатели и соседи.
Принимая во внимание всю эту информацию, квартиру в этом доме мы покупать не стали.
P.S. В настоящий момент администрация подала исковое заявление в суд о признании дома самовольной постройкой и требует снести его. Что и следовало ожидать.
P.P.S. Не принимайте необдуманных решений. Всегда проверяйте недвижимость и застройщика перед покупкой.