Как не потерять квартиру после развода? Главные риски.

Развод – это не только эмоционально сложный период, но и время, когда на поверхность всплывают самые запутанные имущественные вопросы. Когда речь заходит о квартире или доме, приобретённом в браке, важно понимать: российское законодательство защищает права обоих супругов, даже после развода.

Однако беспечное отношение к вопросам раздела имущества и длительное его откладывание на потом - мина замедленного действия. Разбираемся в главных рисках и стратегиях защиты на основе реальной судебной практики.

Многие ошибочно полагают, что по истечении трех лет после оформления развода прекращаются и права на совместно нажитое имущество. Это глубокое заблуждение. После развода все, что нажито в браке, остается в общей совместной собственности бывших супругов до момента его раздела через суд или по соглашению. Вопрос раздела имущества может быть поднят даже спустя годы после развода, а не только в течение трех лет после расторжения брака.

Сведения о праве собственности в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) часто показывают только одного, титульного собственника. Это создает иллюзию полного права распоряжаться объектом, а неосведомленный покупатель может даже не подозревать, что приобретает долю в совместной собственности.

По закону нельзя продать либо подарить объект недвижимости, находящийся в совместной собственности, без нотариально удостоверенного согласия второго супруга. Однако, неосведомленный покупатель не всегда имеет возможность достоверно убедиться в отсутствии иных собственников ввиду того, что штамп о браке в паспорте продавца может отсутствовать. Да, такая сделка может быть оспорена и признана недействительной. Однако, это время, деньги, нервы.

Внимание: После развода нотариальное согласие и вовсе не требуется, что усугубляет ситуацию с возможным отчуждением совместного имущества супругом-титульным собственником.

Цена риска для всех участников. Любая операция с такой недвижимостью, будь то продажа или дарение, несет в себе колоссальные риски: для покупателя, для продавца (бывшего супруга) и, конечно же, для того из бывших супругов, чье право собственности не было должным образом зарегистрировано или защищено.

Пример 1: Бывшая жена обратилась с иском о взыскании денежной компенсации после того, как её экс-супруг после развода продал квартиру, купленную в браке. Суды первых инстанций отказали, но Верховный Суд РФ справедливо встал на сторону бывшей жены. Ключевой момент: расторжение брака само по себе не меняет режим совместной собственности. После продажи общего имущества бывшая супруга вправе требовать свою долю в виде денежной компенсации – 1/2 стоимости проданного имущества.

Пример 2: Бывший муж подарил дом и земельный участок, приобретенные в браке. Бывшая жена подала иск, пытаясь оспорить эту сделку. Верховный Суд РФ разъяснил: после официального расторжения брака при распоряжении совместной недвижимостью действует уже не Семейный кодекс, а Гражданский кодекс РФ. Это означает, что нотариальное согласие бывшего супруга на такую сделку не требуется. Однако, оспорить сделку возможно, но только при условии, что будет доказано: новый собственник (одаряемый) знал о неправомерности действий продавца, то есть о том, что недвижимость является общей и продается без согласия второго супруга.

Пример 3: Супруги решили купить квартиру, оформив ее в равные доли – по 1/2 каждому. Спустя время муж попытался признать эту квартиру своей личной собственностью, аргументируя это тем, что оплата произведена средствами от продажи его добрачной квартиры. Верховный Суд РФ вновь напомнил о важном: оформление долей при приобретении недвижимости после 2015 года не отменяет законный режим совместной собственности супругов, за исключением случаев, когда сделка была удостоверена нотариально.

Понимание рисков – это первый шаг. Следующий – превентивные меры и четкие действия.

1. Требуйте нотариальное удостоверение сделки. Нотариус обязан проверить семейное положение продавца и убедиться в отсутствии претензий со стороны супруга.

2. Внимательно изучайте выписки из ЕГРН. Обращайте внимание на любые обременения и историю владения объектом.

3. Осторожность с "горящими" предложениями. Подозрительно низкая цена или очень короткий срок владения недвижимостью продавцом должны насторожить.

1. Вносите сведения в ЕГРН. Подайте заявление в Росреестр об указании режима общей совместной собственности на недвижимость и себя как сособственника. Основанием послужит свидетельство о браке на момент покупки.

2. Подавайте заявление о блокировке сделок. Через Росреестр можно наложить запрет на регистрацию перехода прав на объект без вашего личного согласия.

3. Делите имущество сразу после развода. Инициируйте процедуру раздела имущества как можно скорее.

4. Требуйте компенсацию с бывшего супруга. Если второй супруг продал или подарил общее имущество без вашего согласия, Ваше право – требовать денежную компенсацию (1/2 стоимости) непосредственно с бывшего супруга.

Совместная собственность после развода – это зона повышенного риска для всех участников процесса. Покупатель может лишиться квартиры, хотя судебная практика все больше защищает добросовестных приобретателей. Нетитульный собственник рискует остаться без денег и жилья. Продавец может быть втянут в длительные судебные тяжбы и обязан выплачивать крупные компенсации.

Надежный способ защиты – это юридическая грамотность и своевременные, системные действия: своевременный раздел имущества, внесение данных о сособственниках в ЕГРН, проведение нотариальных сделок и, возможно, заключение брачного договора до возникновения проблем.

Не дайте имущественным спорам разрушить ваше будущее после развода!

Здесь Вы можете получить бесплатный чек-лист по защите недвижимости.

Подпишитесь на мой Телеграмм- канал, чтобы узнать все нюансы и "подводные камни" раздела имущества.