Продажа квартиры под влиянием мошенников: как защитить свою собственность.
Недавно в Петербурге женщина приобрела у пенсионерки квартиру и сделала там ремонт. После этого покупательнице пришёл от прежней собственницы иск о признании договора купли-продажи недействительным.
Истица настаивала, что заключила договор купли-продажи под влиянием мошеннических действий, поэтому потребовала признать договор недействительным и вернуть назад проданную квартиру. В ходе судебного разбирательства было установлено, что пенсионерка полностью отдавала себе отчёт в своих действиях и не находилась под внешним влиянием.
Тем не менее в суде первой инстанции она смогла оспорить договор купли-продажи, теперь ответчица обязана вернуть ей квартиру, в ремонт которой была вложена немалая сумма. Адвокат ответчицы намерен обжаловать решение суда первой инстанции.
Почему так произошло и как могла защититься покупательница квартиры: ответчица в рамках судебного спора?
По закону, сделка, совершённая под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (п. 2 ст. 179 ГК РФ). Срок исковой давности по требованию о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки составляет 1 год (п. 2 ст. 181 ГК РФ).
Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям гражданского оборота (п. 99 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).
Если обман был со стороны третьего лица, а не контрагента обманутой стороны (выгодоприобретателя), то необходимо установить, есть ли связь между третьим лицом и выгодоприобретателем. Иными словами, необходимо доказать, знал ли контрагент потерпевшей стороны об обмане или нет. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось её представителем или работником, либо содействовало ей в совершении сделки.
В нашем случае слишком мало подробностей и не совсем понятно, смог ли суд установить связь между мошенниками и ответчицей, которая купила квартиру.
В любом случае, перед заключением договора купли-продажи необходимо придерживаться следующего алгоритма действий:
- тщательно проверить право собственности, отсутствие обременений, арестов, залогов (долги по коммунальным платежам тоже надо проверить);
- убедиться, что продавец действительно владелец, используя паспорт и свежую выписку из ЕГРН;
- проводить сделку через нотариуса: нотариус проверяет, чтобы продавец действовал осознанно, без принуждения и обмана. Нотариус также фиксирует в акте о разъяснении условий сделки, что продавец знает и понимает содержание договора;
- провести расчёты через банк: также необходимо зафиксировать факт получения продавцом денежных средств;
- зафиксировать передачу квартиры и ключей по акту приема-передачи жилого помещения и ключей. В этом акте необходимо подтвердить отсутствие каких-либо претензий у сторон сделки.
Подписывайтесь на «Право имею»