Оплата электроэнергии по договору аренды. Правовые вопросы

Какими нормами закона регулируются отношения арендатора и арендодателя по оплате электроснабжения арендуемого объекта. В каком объеме и в каком порядке может быть оплачена стоимость электроэнергии. Какие меры следует предпринять сторонам, чтобы избежать претензий надзорных органов. Разбираются эксперты портала Энергоюристы онлайн.

Достаточно распространенной является ситуация, когда арендатор нежилого объекта (далее – Арендатор) оплачивает потребляемую на таком объекте энергию не энергосбытовой компании, а лицу, которое сдает данный объект в аренду (далее – Арендодатель). В данном случае арендная плата, как правило, складывается из двух частей:

• постоянная часть арендной платы – фиксированный платеж за 1 кв. м.;
• переменная часть арендной платы – сумма возмещения расходов Арендодателя на обеспечение арендуемого объекта энергией.

Поэтому сторонам арендной сделки следует как минимум быть в курсе:

• юридической квалификации отношений, связанных с оплатой Арендатором стоимости электроснабжения арендуемого объекта;
• допустимого размера и порядка определения в договоре аренды переменной части арендной платы.

Закон не содержит четких критериев для квалификации отношений, возникающих между Арендодателем и Арендатором (в части обеспечения арендуемых помещений энергией), в качестве отношений энергоснабжения или арендных отношений.

Это может приводить к ошибочной квалификации и некорректному применению регламентирующих такие отношения норм.

Но актуальная правоприменительная практика, которую на сегодня можно признать устоявшейся, основана на тезисах о том, что:

• условия договора аренды о возмещении Арендатором расходов Арендодателя на энергоснабжение арендуемых помещений не свидетельствуют о наличии между сторонами отношений энергоснабжения;
• Арендодатель в этом случае не является энергоснабжающей организацией, а возмещение Арендатором расходов Арендодателя на энергоснабжение помещений является составляющей арендных отношений.

(см., например, п. 22 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утв. информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66, постановление ВС РФ от 09.08.2016 № 310-АД16-7582 по делу № А09-15614/2015, постановление Президиума ВАС РФ от 04.03.2014 № 17462/13 по делу № А40-128959/12, решение Чувашского УФАС России от 10.01.2012 по делу № 18-АМЗ-2011)

Это означает, что на сегодняшний день можно констатировать:

• отсутствие юридических оснований для признания отношений, возникающих между Арендодателем и Арендатором (в части обеспечения арендуемых помещений энергией), в качестве отношений энергоснабжения;
• отнесение возникающих между Арендодателем и Арендатором отношений (в части обеспечения арендуемых помещений энергией) к категории арендных.

Соответственно, отношения сторон по обеспечению арендуемых помещений энергией по общему правилу будут регламентироваться нормами о договоре аренды (гл. 34 ГК РФ).

Законодательство напрямую не регулирует вопросы определения переменной части арендной платы, включающей в себя расходы на энергоснабжение объектов аренды.

Это значит, что стороны договора аренды вправе согласовать любой комфортный для себя формат определения переменной части арендной платы, а также ее размер.

Такой вывод подтверждается эпизодической судебной практикой.

(См., например, постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 07.08.2014 по делу № А28-869/2014, постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2017 № 07АП-9262/2017 по делу № А45-3163/2017)

Практика признает также допустимыми условия договора, закрепляющие различные способы расчета переменной части арендной платы.

Допустимыми, например, признаются следующие форматы расчета переменной части арендной платы:

а) расчет исходя из объемов потребленных энергоресурсов и цен (тарифов) поставщиков ресурсов;

(См. например, решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 02.02.2016 по делу № А38-4351/2015, решение Арбитражного суда Волгоградской области от 25.02.2016 по делу № А12-54865/2015, постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2019 № 19АП-4649/2019 по делу № А48-384/2018, решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.08.2010 по делу № А56-29024/2010)

б) расчет исходя из стоимости, превышающей стоимость объемов потребленных ресурсов и цен (тарифов) поставщиков ресурсов;

(См. например, решение Арбитражного суда Нижегородской области от 14.06.2013 по делу № А43-170/2013)

в) расчет исходя из объема потребленного коммунального ресурса и цены, определенной Арендодателем самостоятельно (например, приказом его генерального директора);

(См. например, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2016 № 15АП-11989/2016 по делу № А53-5506/2016)

г) расчет исходя из размера расходов Арендодателя (подтвержденных калькуляцией Арендодателя) на выработку энергоресурсов на собственных энергоисточниках.

(См. например, решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.03.2019 по делу № А07-35564/2018, решения арбитражного суда Курской области от 29.12.2009 по делу № А35-5551/2009, от 25.12.2009 по делам №№ А35-5550/2009, А35-5549/2009, А35-5548/2009, А35-5547/2009)

Таким образом, практика подтверждает допустимость согласования сторонами различных вариантов определения переменной части арендной платы.

Но право на реализацию согласованных сторонами условий не является абсолютным и воспользоваться им можно только в очерченных законодательством пределах.

Указанные пределы обозначены как минимум в п. 3, 4 ст. 1, п. 1 ст. 10 ГК РФ. Из содержащихся в них положений следует, что:

• при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно;
• никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения;
• не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Применительно к включению расходов на энергоснабжение в переменную часть арендной платы недопустимыми по смыслу приведенных норм могут быть признаны, например, действия Арендодателя по отнесению к переменной части арендной платы своих расходов на приобретение энергии у поставщика по цене, определенной на основании незаконного или некорректно примененного тарифа.

(См., например, определение ВС РФ от 22.10.2020 № 309-ЭС20-7441 по делу № А07-29248/2018)

Кроме того, допустимые рамки определения переменной части арендной платы ограничены и параметром экономической обоснованности расходов, включаемых в переменную часть арендной платы.

Достижение же экономической обоснованности возможно путем отнесения к переменной части арендной платы только лишь фактических затрат Арендодателя, которые он реально понес или неизбежно должен будет понести для обеспечения энергоснабжения арендуемых помещений (затраты на закупку энергии у поставщика, затраты на закупку топлива для производства энергии на собственной станции, затраты на обслуживание станции и т.п.).

Соблюдение сторонами арендной сделки параметров экономической обоснованности переменной части арендной платы может стать определяющим фактором ее законности при возможной оценке соответствия переменной части требованиям налогового или антимонопольного законодательства.

По этой причине сторонам арендной сделки рекомендуется к реализации комплекс следующих действий:

1) подготовка и письменное согласование (например, путем включения в договоры аренды или путем подписания отдельного документа) аналитического расчета по статьям расходов Арендодателя, связанных с обеспечением энергоснабжения арендуемых помещений;

2) обеспечение документального подтверждения всех затрат (фактических и (или) прогнозируемых) Арендодателя, включаемых в аналитический расчет;

3) включение в договоры аренды условия, в соответствии с которым стороны обязуются периодически (например, раз в месяц, в квартал или год) производить перерасчет суммы переменной части арендной платы (как в большую, так и меньшую сторону), исходя из фактически понесенных Арендодателем затрат на обеспечение энергоснабжения сдаваемых в аренду помещений.