Почему Верховный суд оставил квартиру Полине Лурье? Разбираем заседание
Какие аргументы сыграли решающую роль, что это значит для рынка недвижимости и что должен делать добросовестный покупатель, чтобы обезопасить себя в подобной ситуации?
Решение Верховного суда по «схеме Долиной»
В первые минуты после заседания в СМИ стали массово появляться ошибочные новости (что якобы квартиру оставили за Долиной и она должна вернуть 112 млн рублей). Уж не знаю, кто там из журналистов накосячил, но нет, на самом деле все решилось в пользу Лурье:
Верховный суд признал предыдущие судебные решения по делу Долиной и Лурье недействительными (в ходе которых Долина смогла вернуть себе квартиру по ст. 178 ГК РФ).
Оставил право собственности на квартиру за покупателем — Полиной Лурье.
Постановил направить сегодняшнее дело (иск Лурье о выселении Долиной из квартиры) на новое рассмотрение в Московский городской суд, т. к. требуется учесть дополнительные обстоятельства.
Как проходило заседание
Прямой эфир заседания Верховного суда был в открытом доступе. Поделюсь своими наблюдениями по итогам просмотра.
Сторона Лурье
Заседание Верховного суда прошло при довольно уверенной позиции Полины Лурье. Ее адвокат полностью доказала добросовестность покупателя: сделка проводилась стандартно, частью проверок пренебрегли, но в целом все детали с продавцом проговорили и никаких отклонений от общепринятых практик не было. Также доказали, что Долина сама обсуждала условия сделки и понимала, что делает.
Остались 2 спорных момента (они мало повлияли на ход рассмотрения дела, но не могу их не упомянуть):
- О рыночной цене квартиры. Несмотря на все доводы Лурье, что квартира продавалась по адекватной цене и ее ничего не могло насторожить (в частности, она привела пример, что сейчас в этом же доме выставлена квартира по такой же стоимости кв. м), очевидно, что это неправда. Объявление действительно висит на «Циане», вот только продаются там апартаменты, а не жилая квартира.
! Жилье в элитном доме в Хамовниках не может стоить 470 тыс. рублей за метр (Лурье купила 236 метров за 112 млн). Там же сейчас выставлена в продажу квартира похожей площади, но с более современным ремонтом — стоит она 1+ млн за метр, суммарно почти 300 млн рублей. Другая, без ремонта — 800 тыс. за метр.
- Об опыте Лурье в сфере недвижимости. Ранее было известно, что она ИП и работает с недвижимостью. Как сейчас выяснилось, ИП она оформила незадолго до сделки, чтобы купить и сдать в аренду офис. Про остальной ее опыт и источники дохода умолчали.
Скорее всего, Лурье хорошо понимала, насколько выгодно она урвала эту квартиру (но вот случился такой нюанс). Да и многие другие сделки, о которых СМИ писали в последнее время, тоже шли с заниженной стоимостью. К большому сожалению, покупатели, видя такие предложения, не бдительность проявляют, а осознанно идут на риск.
Вот мы ранее рассказывали, как дольщики одного из ЖК-долгостроев призывали к ним присоединяться и покупать дешевые квартиры, ведь «кто не рискует, тот не пьет шампанское». Полине Лурье повезло, а вот этим товарищам ждать шампанского еще долго. Сделки с недвижимостью — это не место для риска.
Сторона Долиной
Адвокат Долиной выглядела гораздо менее убедительно:
- Гнула линию, что Долина оказалась в заблуждении, поэтому ничего на знаем, квартира должна быть ее, а Лурье нужно самой взыскивать деньги с мошенников. Но так и быть, Долина пойдет на встречу и выплатит ей эти 112 млн.
- Не ответила на кучу вопросов. В какие сроки Долина рассчитывает вернуть деньги? Включает ли заявленная в уголовном деле сумма стоимость квартиры? Где реально живут дочка с внучкой и т. д.
Мнение прокурора
Прокурор озвучил то, чего многие ожидали: применить двустороннюю реституцию. Т. е. оставить квартиру за Долиной, но решить денежный вопрос, который до этого проигнорировали суды, и вернуть деньги покупателю.
Но Верховный суд решил по-другому.
Заблуждения не было
Ранее Долина смогла вернуть себе квартиру на основании статьи 178 ГК РФ (о существенном заблуждении). По этой статье суд действительно может признать сделку недействительной.
Но что значит заблуждение? Согласно ст. 178, речь о природе/предмете/лице сделки, т. е. когда сторона заблуждается в конкретных условиях.
При этом ст. 178 гласит, что заблуждение относительно мотивов сделки не является существенным для признания ее недействительной. Также если это заблуждение не могла бы распознать вторая сторона, действующая с обычной осмотрительностью, суд может отказать в признании сделки недействительной.
Мошенники не являются стороной сделки, поэтому просто так факт взаимодействия с ними вне сделки учитывать нельзя.
В ходе заседания адвокату Долиной как раз и задавали вопросы, чтобы выяснить, в чем именно та заблуждалась:
— Вопрос: Какую сделку Долина думала, что совершает? Понимала ли она, что это был договор купли-продажи квартиры?
— Ответ: Она заблуждалась относительно действительности самой сделки. Она исходила из того, что эта сделка носит мнимый характер.
— Вопрос: Как она понимала, что сделка будет аннулирована?
— Ответ: Она верила, что если государство что-то обещает, это будет исполнено.
Как видно, адвокату не удалось доказать, что Долина действительно заблуждалась в природе сделки. Получается, что она осознанно исполнила двустороннюю сделку с Лурье на всех оговоренных условиях.
На самом деле, под данную ситуацию больше подходит статья 179 ГК РФ — о сделке, совершенной под влиянием обмана. Суд может расторгнуть сделку, если продавца обмануло третье лицо, но только при условии, что вторая сторона знала об этом обмане.
Очевидно, что Лурье не знала — поэтому сторона Долиной и не пошла по этому пути, ей бы сразу отказали в иске.
Выводы
Итоговый текст решения Верховного суда появится только завтра, но предполагаю, в нем напишут, что:
1) Существенное заблуждение Долиной о природе сделки по ст. 178 ГК РФ не доказано, она находилась в здравом уме, понимала, что продает квартиру и как был устроен процесс купли-продажи.
И 2) Лурье проявила обычную достаточную осмотрительность и не смогла бы распознать заблуждение.
Т. е. в аналогичных случаях суды будут опираться на 2 этих пункта. И если вы попадете в такую ситуацию как покупатель, вам важно проявить осмотрительность до сделки (провести проверки, собрать все нужные справки и т. д.) и убедиться в том, что продавец полностью осознает свои действия (задать ему вопросы, проговорить условия, убедиться, что он прочитал договор, а не просто поставил подпись по чьей-то указке).
Это не значит, что решения по всем-всем остальным случаям тоже будут изменены. Какие-то бабушки, введенные в заблуждение, действительно могут быть не в себе и не проследить за условиями сделки, а далеко не каждый покупатель действительно проявляет осмотрительность, видя супервыгодное предложение.
Поэтому справедливость восторжествовала, надеемся, что за этим еще последует ряд законодательных изменений. Но это ни в коем случае не означает, что теперь можно покупать все подряд без всяких сомнений и проверок. Любая сделка — это ответственность двух сторон.
Мошеннических случаев с квартирами не так много, как пишут в СМИ. Проверяйте квартиру и продавца, задавайте вопросы, анализируйте цены в похожих предложениях, используйте только безналичную оплату и обговаривайте, чтобы продавец выписался, выселился и забрал свои вещи до сделки. И тогда вероятность, что вы в принципе попадете в «схему Долиной», крайне низка. Но не равна нулю!