{"id":14256,"url":"\/distributions\/14256\/click?bit=1&hash=b2f03b73766e298ad5a0f21b9f00bd3946a42f407f2db39dff35e9cc6d09b682","title":"\u041f\u043e\u0443\u0447\u0430\u0441\u0442\u0432\u043e\u0432\u0430\u0442\u044c \u0432 \u0445\u0430\u043a\u0430\u0442\u043e\u043d\u0435 \u0438 \u0432\u044b\u0438\u0433\u0440\u0430\u0442\u044c \u0434\u043e 700 \u0442\u044b\u0441\u044f\u0447 \u0440\u0443\u0431\u043b\u0435\u0439","buttonText":"","imageUuid":""}

Уменьшение кадастровой стоимости через госорганы

Вопрос снижения кадастровой стоимости с каждым годом становится все более актуальным. Причин для этого несколько:

  • становится все более понятным процесс - появляются новые нормативные документы, регламентирующие как саму процедуру оценки, так и способы ее обжалования;
  • рыночный рост цен на недвижимость, который влечет увеличение кадастровой стоимости;
  • желание собственников уменьшить налоговое бремя, которое напрямую зависит от установленной кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Все эти факторы влияют как на количество обращений, так и на качество работы с ними в административных и судебных органах.

Стоит отметить, что в первую очередь кадастровая стоимость влияет на определение размера имущественного налога - для Москвы в сфере налогообложения организаций, к примеру, действует Закон от 5 ноября 2003 г. N 64 "О налоге на имущество организаций". Он устанавливает ставку налога на 2022 год 1,9% от налоговой базы. С 2023 года она будет равна 2%.

Легко подсчитать, что при определении кадастровой стоимости за земельный участок в размере 100 000 000 рублей, налог на него составит 1 900 000 рублей в год сейчас и 2 000 000 с 2023 года.

А если собственник захочет сэкономить и решит пересчитать рыночную стоимость и ему получится это сделать до 80 000 000 рублей, то налог уже составит 1 520 000 рублей в год. Экономия за два года более 700 000 рублей.

Информация о кадастровой стоимости содержится в Едином государственном реестре недвижимости, а также сейчас сформирован Фонд данных государственной кадастровой оценки. Получить ее можно используя сервисы Росреестра (онлайн), обратившись в МФЦ с соответствующим заявлением.

Также с 1 июля 2022 года мы на своем сайте запустили бесплатный сервис получения таких сведений из ЕГРН, который позволяет это сделать за секунды - ссылка на него:

Пример выписки о кадастровой стоимости, полученной на нашем сайте:

Для снижения кадастровой стоимости используется два механизма - административный и судебный. Каждый из них имеет свои плюсы и минусы.

В нашей статье мы проанализируем регламент и результативность административного порядка оспаривания кадастровой стоимости в Москве, стоит ли к нему прибегать и каковы перспективы такой работы.

Итак, при установления кадастровой стоимости применяются положения Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Кроме того, Росреестром утверждены Методические указания о государственной кадастровой оценке.

Это два основных федеральных нормативных документа, в соответствии с которыми определяется кадастровая стоимость объектов недвижимости.

Есть основные понятия и принципы по которым она рассчитывается:

  • “Определение кадастровой стоимости предполагает расчет вероятной суммы типичных для рынка затрат, необходимых для приобретения объекта недвижимости на открытом и конкурентном рынке.” (п. 2 Методических указаний).

То есть, кадастровая стоимость предполагается максимально приближенной к рыночной оценке объекта.

  • “При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости.” (п. 3 Методических правил).

Это означает, что объекты в одном регионе, со схожими характеристиками и параметрами будут иметь схожие нормативы расчета.

  • “При определении кадастровой стоимости на базе рыночной стоимости кадастровая стоимость объекта недвижимости не может превышать величины его рыночной стоимости, определенной на ту же дату.” (п. 6 Методических правил).

Эти условием по сути ограничивается размер кадастровой стоимости и наличие разницы между кадастровой стоимостью и рыночной в сторону ее увеличения.

Как раз этот пункт и позволяет оспорить проведенную кадастровую оценку в случае, если заинтересованное лицо не устроит установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости.

В Москве проведением кадастровой оценки объектов недвижимости занимается уполномоченное бюджетное учреждение - “Центр имущественных платежей и жилищного страхования”. На сайте этого органа довольно подробно расписан порядок проведения оценки, регламенты и права и обязанности ГБУ.

Вот к примеру наглядная схема порядка проведения оценки:

Из нее видно, что кроме Рорсеестра и ГБУ в процессе кадастровой оценки в Москве активное участие принимает Департамент городского имущества.

Для Москвы период утверждения кадастровой стоимости - два года. То есть установленная стоимость действует два года, после чего ее рассчитывают снова. Исключение, когда объект меняет свои характеристики или происходит учет вновь созданного объекта - орган регистрации в течение трех рабочих дней с момента изменения ЕГРН по объекту передает эти данные в ГБУ. ГБУ в свою очередь в течение 10 дней проводит расчет и передает его в Росреестр:

Так схематично на сайте ГБУ расписан порядок для перерасчета стоимости измененного или вновь созданного объекта недвижимости.

Последняя массовая кадастровая оценка проводилась в Москве в 2021 году. Ее результаты сейчас фигурируют в большинстве выписок о кадастровой стоимости и действуют 2022-2023 годы.

Для лиц, несогласных с результатами оценки, существует порядок подачи заявлений на исправление ошибок. Он предусматривает обращение в ГБУ напрямую или посредством сервиса государственных и муниципальных услуг mos.ru. Сроки рассмотрения заявления 30 календарных дней. По результату ГБУ либо находит основания для пересмотра кадастровой стоимости (в сторону ее увеличения или уменьшения), либо отказывает в этом заявителю.

Этот процесс можно назвать первым административным способом снижения кадастровой стоимости. Применяется он не часто, так как наличие ошибок в расчетах стоимости маловероятно. Большей популярностью все же пользуется обращение в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Москве.

Комиссия была создана в 2012 году на основании Приказа Росреестра №П/481. В нем определен состав ее участников: заместитель руководителя Управления Росреестра по Москве, начальник отдела ввода данных Кадастровой палаты по Москве, представитель ДГИ, представитель Национального совета по оценочной деятельности. Сейчас члены комиссии могут быть иными - каждый год их могут менять.

Контактные данные Комиссии в Москве:

Адрес: 115191, г. Москва, ул. Большая Тульская, д. 15

Время работы:

понедельник-четверг: 9:30 – 17:00;

пятница: 9:30 – 16:00;

перерыв: 13:00 – 14:00

Телефон:

8(495) 957-68-61

8(495) 952-65-53

Этот орган был призван принимать запросы от заинтересованных лиц для проверки законности и обоснованности кадастровой оценки объектов недвижимости и ее корректировки в случае выявления несоответствий.

Чтобы обратиться в Комиссию потребуется направить в ее адрес заявление с указанием нарушений, которые по мнению заявителя были допущены при проведении оценки:

- неверное определение статуса земельного участка;

- неправильно подобраны аналоги объектам недвижимости с иными характеристиками;

- не проводится проверка данных о рыночной стоимости объектов;

- не применяется расчет износа объекта и его фактическое состояние;

- используется неактуальная информация;

- документы, приложенные к отчету, не подписаны или составлены некорректно.

Это примеры возможных нарушений.

Заявление составляется по форме, с которой Вы можете ознакомиться здесь:

Обязательным является подготовка Отчета о рыночной стоимости объекта, который прикладывается к заявлению. Такой отчет готовит уполномоченная оценочная компания и он должен содержать всю полноту информации, необходимой для снижения кадастровой стоимости.

Наша компания имеет большой опыт в сопровождении процедуры по уменьшению кадастровой стоимости объектов. Есть определенные нюансы, благодаря которым шанс выиграть спор увеличивается. Для этого следует внимательно и досконально изучить информацию об объекте, в большинстве случаев мы проводим осмотр его на местности. Оценщики, состоящие в штате “Смарт Вэй” имеют многолетний успешный опыт работы и могут решить даже самую сложную задачу, поставленную клиентом.

Также к заявлению прилагаются:

- Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта (с оспариваемой стоимостью);

- Копии правооустанавливающих документов;

- Доверенность (если заявление подает представитель правообладателя).

В течение семи дней комиссия принимает заявление к рассмотрению и назначает дату рассмотрения. Общий срок рассмотрения не может превышать 30 дней с момента поступления заявления (п. 13 ст. 22 ФЗ “О государственной кадастровой оценке”).

И по результату рассмотрения может быть принято два варианта решения:

1) решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости;

2) решение об отклонении заявления об оспаривании.

Решение комиссии оформляется в письменном виде и в течение 5 дней направляется в Росреестр и ГБУ, которое проводило кадастровую оценку.

Если решение Комиссии Вас не устроило, то можно обратиться в суд за его оспариванием. При этом вопрос будет решаться в соответствии с нормами рассмотрения споров из административных правоотношений - Уодексом Административного судопроизводства.

Судебная процедура требует также детального разложения и мы расскажем о ней в своих следующих материалах.

Для понимания - процедура оспаривания кадастровой стоимости в Комиссии с недавнего времени не является обязательной перед подачей заявления в суд. То есть Вы имеете право - обратиться в комиссию с заявлением и потом, при необходимости, подать заявление в суд, либо Вы сразу обращаетесь с заявлением в суд. Вопрос в том, что получить положительное решение комиссии будет сложно.

Статистика на сегодняшний день такова:

Можно подумать, что был просто неудачный день для заявителей… Но нет - если посмотреть официальные данные заседаний Комиссии при Росреестре в Москве на сайте госоргана - большинство решений отрицательные. Есть и положительные решения - они основаны на правильной и квалифицированной подготовке документов.

Мы работаем в нескольких регионах - Москва, Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область. В штате “Смарт Вэй” трудятся профессионалы своего дела - оценщики, юристы, которые ведут процедуру от начала до ее финального положительного завершения. Опыт показывает, что просто подготовить отчет - мало, нужно иметь опыт и навыки, которые позволят правильно составить документы, подать их с соблюдением всех норм и грамотно представить свою позицию в суде.

Обращаться в Комиссию по рассмотрению споров об определении кадастровой стоимости можно - каждый случай требует отдельного разбора. Но если Вы торопитесь, имеете немного времени в запасе - 100% вариантом будет сразу обратиться в суд. С Комиссией и судом процесс занимает примерно 6 - 9 месяцев, без нее можно уложиться в 4-6. Но все на усмотрение клиента - мы можем только рекомендовать, основываясь на своем опыте и квалификации.

0
24 комментария
Написать комментарий...
Светлана Василева

Что за бред вообще придумали переоценку раз в два года? Почему я должна бесконечно жить в судах, через каждый год проводить год в суде? Вы еще видели этот суд там? Пока идешь по лестнице, в наручниках ведут убийц и насильников. Какое-то издевательство над людьми.

Ответить
Развернуть ветку
Смарт Вэй
Автор

Светлана, добрый день! Дествительно, в Москве переоценка раз в два года. Напишите или позвоните нам на сайте https://smway.ru, поможем в суде или с оценкой.

Ответить
Развернуть ветку
Андрей Макаров

Мы несколько раз обращались в комиссию Росреестра. Все заявления она отклонила. Все равно пришлось обращаться в суд.

Ответить
Развернуть ветку
Смарт Вэй
Автор

Да - суд это 100% вариант. Оставьте заявку у нас на сайте - https://smway.ru/, возьмём на себя эту работу.

Ответить
Развернуть ветку
Марина Назарова

Снизили кадастровую стоимость в 2020 году, а в 2021 году ее пересчитали. Плохо, что приходится это делать каждый раз после обновления данных в реестре.

Ответить
Развернуть ветку
Смарт Вэй
Автор

Выгода при оплате налога все равно существенная, даже если приходится раз в два года заниматься оспариванием.=

Ответить
Развернуть ветку
Мира Визова

Мосгорсуд это конечно тот еще квест.

Ответить
Развернуть ветку
TigrAn

так это специально, чтоб жизнь медом не казалось, чтоб всегда можно было взбодриться))

Ответить
Развернуть ветку
Саша Павлов

Я сам могу пойти в суд с вашими документами по оценке?

Ответить
Развернуть ветку
Смарт Вэй
Автор

Мы можем подготовить отчёт, составить иск. Для суда этих документов достаточно. Другой вопрос, что с опытом работы в этой сфере результат будет лучше для вас.

Ответить
Развернуть ветку
Lengor

Нет, потому что они платят откат эксперту который снижает стоимость. Без этого вам снизят кад стоимость процентов на 10

Ответить
Развернуть ветку
Иван Смирнов

А сколько времени в реальности займет такая работа?

Ответить
Развернуть ветку
Смарт Вэй
Автор

Если комиссия и суд - 5-7 месяцев. Если только суд - от 3 до 6 месяцев стандарт.

Ответить
Развернуть ветку
Вова Медведев

Стоит ли вообще обращаться в комиссию с учетом всего изложенного?

Ответить
Развернуть ветку
Смарт Вэй
Автор

В комиссию обратиться можно, но обязанности такой теперь по закону нет.

Ответить
Развернуть ветку
Евлампия Романова

А если в суде не примут отчет, а используют информацию из экспертизы. Она же сейчас обязательно проводится?

Ответить
Развернуть ветку
Смарт Вэй
Автор

Отчёт эксперта суд принимает с учётом всех доводов, представленных в суде. Главное составить правильно все процессуальные документы и отчёт об оценке.

Ответить
Развернуть ветку
О Де Колоныч

Возможно я что-то пропустил: как меня уведомляют о проведении переоценки?
Или я сам должен чуечкой понять, что слишком всё хорошо?

Ответить
Развернуть ветку
Илья

Не знание закона не освобождает от ответственности.
Вводится кад стоимость нормативкой субъекта.

Ответить
Развернуть ветку
О Де Колоныч

1. Мы говорим, что стоимость оценки не ВВЕЛАСЬ (как положено по закону), а втишь ИЗМЕНИЛАСЬ.
2. Давайте не путать закон и оценку.
Простая аналогия: завтра вам банк забудет сообщить об изменении процента по депозитам на голубом глазу и фразе "А чо?". Да. СИИИИИЛЬНО утрирую.
Но если это именно так, как вы излагаете - такая вот тихая постановка на счётчик... То это... Хм. За гранью.

Ответить
Развернуть ветку
Илья

Речь лишь о том, что раз в 2+ лет (в разных субъектах разные интервалы) исполнительный орган власти (правительство субъекта) своим постановлением утверждает новую кадастровую стоимость на основании проведенной массовой оценки.

Ответить
Развернуть ветку
Олеся Сидорова

Интересная информация. Не знала, что создали Фонд данных государственной кадастровой оценки. Зашла на их сайт - полезно, но зачем это собственнику?

Ответить
Развернуть ветку
Вячеслав Сергеев

В Москве налоги умеют собирать.

Ответить
Развернуть ветку
Дмитрий Кучергин

сколько ресурсов человечества тратится впустую

Ответить
Развернуть ветку
21 комментарий
Раскрывать всегда