Уменьшение кадастровой стоимости через госорганы

Вопрос снижения кадастровой стоимости с каждым годом становится все более актуальным. Причин для этого несколько:

• становится все более понятным процесс - появляются новые нормативные документы, регламентирующие как саму процедуру оценки, так и способы ее обжалования;
• рыночный рост цен на недвижимость, который влечет увеличение кадастровой стоимости;
• желание собственников уменьшить налоговое бремя, которое напрямую зависит от установленной кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Все эти факторы влияют как на количество обращений, так и на качество работы с ними в административных и судебных органах.

Стоит отметить, что в первую очередь кадастровая стоимость влияет на определение размера имущественного налога - для Москвы в сфере налогообложения организаций, к примеру, действует Закон от 5 ноября 2003 г. N 64 "О налоге на имущество организаций". Он устанавливает ставку налога на 2022 год 1,9% от налоговой базы. С 2023 года она будет равна 2%.

Легко подсчитать, что при определении кадастровой стоимости за земельный участок в размере 100 000 000 рублей, налог на него составит 1 900 000 рублей в год сейчас и 2 000 000 с 2023 года.

А если собственник захочет сэкономить и решит пересчитать рыночную стоимость и ему получится это сделать до 80 000 000 рублей, то налог уже составит 1 520 000 рублей в год. Экономия за два года более 700 000 рублей.

Информация о кадастровой стоимости содержится в Едином государственном реестре недвижимости, а также сейчас сформирован Фонд данных государственной кадастровой оценки. Получить ее можно используя сервисы Росреестра (онлайн), обратившись в МФЦ с соответствующим заявлением.

Также с 1 июля 2022 года мы на своем сайте запустили бесплатный сервис получения таких сведений из ЕГРН, который позволяет это сделать за секунды - ссылка на него:

https://smway.ru/rosreestr.php

Пример выписки о кадастровой стоимости, полученной на нашем сайте:

Для снижения кадастровой стоимости используется два механизма - административный и судебный. Каждый из них имеет свои плюсы и минусы.

В нашей статье мы проанализируем регламент и результативность административного порядка оспаривания кадастровой стоимости в Москве, стоит ли к нему прибегать и каковы перспективы такой работы.

Итак, при установления кадастровой стоимости применяются положения Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Кроме того, Росреестром утверждены Методические указания о государственной кадастровой оценке.

Это два основных федеральных нормативных документа, в соответствии с которыми определяется кадастровая стоимость объектов недвижимости.

Есть основные понятия и принципы по которым она рассчитывается:

• “Определение кадастровой стоимости предполагает расчет вероятной суммы типичных для рынка затрат, необходимых для приобретения объекта недвижимости на открытом и конкурентном рынке.” (п. 2 Методических указаний).

То есть, кадастровая стоимость предполагается максимально приближенной к рыночной оценке объекта.

• “При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости.” (п. 3 Методических правил).

Это означает, что объекты в одном регионе, со схожими характеристиками и параметрами будут иметь схожие нормативы расчета.

• “При определении кадастровой стоимости на базе рыночной стоимости кадастровая стоимость объекта недвижимости не может превышать величины его рыночной стоимости, определенной на ту же дату.” (п. 6 Методических правил).

Эти условием по сути ограничивается размер кадастровой стоимости и наличие разницы между кадастровой стоимостью и рыночной в сторону ее увеличения.

Как раз этот пункт и позволяет оспорить проведенную кадастровую оценку в случае, если заинтересованное лицо не устроит установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости.

В Москве проведением кадастровой оценки объектов недвижимости занимается уполномоченное бюджетное учреждение - “Центр имущественных платежей и жилищного страхования”. На сайте этого органа довольно подробно расписан порядок проведения оценки, регламенты и права и обязанности ГБУ.

Вот к примеру наглядная схема порядка проведения оценки:

Из нее видно, что кроме Рорсеестра и ГБУ в процессе кадастровой оценки в Москве активное участие принимает Департамент городского имущества.

Для Москвы период утверждения кадастровой стоимости - два года. То есть установленная стоимость действует два года, после чего ее рассчитывают снова. Исключение, когда объект меняет свои характеристики или происходит учет вновь созданного объекта - орган регистрации в течение трех рабочих дней с момента изменения ЕГРН по объекту передает эти данные в ГБУ. ГБУ в свою очередь в течение 10 дней проводит расчет и передает его в Росреестр:

Так схематично на сайте ГБУ расписан порядок для перерасчета стоимости измененного или вновь созданного объекта недвижимости.

Последняя массовая кадастровая оценка проводилась в Москве в 2021 году. Ее результаты сейчас фигурируют в большинстве выписок о кадастровой стоимости и действуют 2022-2023 годы.

Для лиц, несогласных с результатами оценки, существует порядок подачи заявлений на исправление ошибок. Он предусматривает обращение в ГБУ напрямую или посредством сервиса государственных и муниципальных услуг mos.ru. Сроки рассмотрения заявления 30 календарных дней. По результату ГБУ либо находит основания для пересмотра кадастровой стоимости (в сторону ее увеличения или уменьшения), либо отказывает в этом заявителю.

Этот процесс можно назвать первым административным способом снижения кадастровой стоимости. Применяется он не часто, так как наличие ошибок в расчетах стоимости маловероятно. Большей популярностью все же пользуется обращение в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Москве.

Комиссия была создана в 2012 году на основании Приказа Росреестра №П/481. В нем определен состав ее участников: заместитель руководителя Управления Росреестра по Москве, начальник отдела ввода данных Кадастровой палаты по Москве, представитель ДГИ, представитель Национального совета по оценочной деятельности. Сейчас члены комиссии могут быть иными - каждый год их могут менять.

Контактные данные Комиссии в Москве:

Адрес: 115191, г. Москва, ул. Большая Тульская, д. 15

Время работы:

понедельник-четверг: 9:30 – 17:00;

пятница: 9:30 – 16:00;

перерыв: 13:00 – 14:00

Телефон:

8(495) 957-68-61

8(495) 952-65-53

Этот орган был призван принимать запросы от заинтересованных лиц для проверки законности и обоснованности кадастровой оценки объектов недвижимости и ее корректировки в случае выявления несоответствий.

Чтобы обратиться в Комиссию потребуется направить в ее адрес заявление с указанием нарушений, которые по мнению заявителя были допущены при проведении оценки:

- неверное определение статуса земельного участка;

- неправильно подобраны аналоги объектам недвижимости с иными характеристиками;

- не проводится проверка данных о рыночной стоимости объектов;

- не применяется расчет износа объекта и его фактическое состояние;

- используется неактуальная информация;

- документы, приложенные к отчету, не подписаны или составлены некорректно.

Это примеры возможных нарушений.

Заявление составляется по форме, с которой Вы можете ознакомиться здесь:

Обязательным является подготовка Отчета о рыночной стоимости объекта, который прикладывается к заявлению. Такой отчет готовит уполномоченная оценочная компания и он должен содержать всю полноту информации, необходимой для снижения кадастровой стоимости.

Наша компания имеет большой опыт в сопровождении процедуры по уменьшению кадастровой стоимости объектов. Есть определенные нюансы, благодаря которым шанс выиграть спор увеличивается. Для этого следует внимательно и досконально изучить информацию об объекте, в большинстве случаев мы проводим осмотр его на местности. Оценщики, состоящие в штате “Смарт Вэй” имеют многолетний успешный опыт работы и могут решить даже самую сложную задачу, поставленную клиентом.

Также к заявлению прилагаются:

- Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта (с оспариваемой стоимостью);

- Копии правооустанавливающих документов;

- Доверенность (если заявление подает представитель правообладателя).

В течение семи дней комиссия принимает заявление к рассмотрению и назначает дату рассмотрения. Общий срок рассмотрения не может превышать 30 дней с момента поступления заявления (п. 13 ст. 22 ФЗ “О государственной кадастровой оценке”).

И по результату рассмотрения может быть принято два варианта решения:

1) решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости;

2) решение об отклонении заявления об оспаривании.

Решение комиссии оформляется в письменном виде и в течение 5 дней направляется в Росреестр и ГБУ, которое проводило кадастровую оценку.

Если решение Комиссии Вас не устроило, то можно обратиться в суд за его оспариванием. При этом вопрос будет решаться в соответствии с нормами рассмотрения споров из административных правоотношений - Уодексом Административного судопроизводства.

Судебная процедура требует также детального разложения и мы расскажем о ней в своих следующих материалах.

Для понимания - процедура оспаривания кадастровой стоимости в Комиссии с недавнего времени не является обязательной перед подачей заявления в суд. То есть Вы имеете право - обратиться в комиссию с заявлением и потом, при необходимости, подать заявление в суд, либо Вы сразу обращаетесь с заявлением в суд. Вопрос в том, что получить положительное решение комиссии будет сложно.

Статистика на сегодняшний день такова:

Можно подумать, что был просто неудачный день для заявителей… Но нет - если посмотреть официальные данные заседаний Комиссии при Росреестре в Москве на сайте госоргана - большинство решений отрицательные. Есть и положительные решения - они основаны на правильной и квалифицированной подготовке документов.

Мы работаем в нескольких регионах - Москва, Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область. В штате “Смарт Вэй” трудятся профессионалы своего дела - оценщики, юристы, которые ведут процедуру от начала до ее финального положительного завершения. Опыт показывает, что просто подготовить отчет - мало, нужно иметь опыт и навыки, которые позволят правильно составить документы, подать их с соблюдением всех норм и грамотно представить свою позицию в суде.

Обращаться в Комиссию по рассмотрению споров об определении кадастровой стоимости можно - каждый случай требует отдельного разбора. Но если Вы торопитесь, имеете немного времени в запасе - 100% вариантом будет сразу обратиться в суд. С Комиссией и судом процесс занимает примерно 6 - 9 месяцев, без нее можно уложиться в 4-6. Но все на усмотрение клиента - мы можем только рекомендовать, основываясь на своем опыте и квалификации.