Что же такое недвижимость?

Для того чтобы разобраться в тонкостях правового режима недвижимости: определить какие права и обязанности есть у собственников недвижимости, какие договоры возможны с недвижимостью, с какого момента возникает право собственности на нее, необходимо разобраться, а что же это такое, в чем его специфические особенности, выделяющие его среди других объектов гражданских прав.

Согласно статье 130 Гражданского кодекса РФ (далее- ГК РФ), к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Таким образом легальное определение выделяет единственный критерий как прочная связь с землей. Однако действующие законодательство и сложившаяся судебная практика позволяет выделить еще несколько критериев, но об этом позже.

В соответствии с природными (физическими) свойствами недвижимость прочно (неразрывно) связана с землей, и ее перемещение невозможно без несоразмерного ущерба.

Под связью понимают технологически неразрывную связь с землей, при утрате которой недвижимости наносится несоразмерный ущерб. Например, у здания наличествует фундамент, котором оно и неразрывно связано с землей, а перенос фундамента понесет ущерб данному объекту.

В силу п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.02.2004 № 76 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение», понятие недвижимости, права на которое подлежат государственной регистрации, дано в ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и основано на характеристике естественных свойств объекта, находящих свое отражение в технической информации БТИ, кадастровом паспорте объекта.

Однако и из этого правила есть исключения:

Следовательно, такой признак как прочная связь с землей является базовым для признания объекта недвижимым.

Следующим признаком недвижимости является признак капитальности (юридической связи с землей).

В п. 10. ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, содержится перечь объектов, которые являются объектами капитального строительства. Хотя и перечень открытый, однако в нем не закреплены признаки отнесения того или объекта к капитальным.

Под капитальностью понимается – возведение объекта с учетом специфики создания недвижимого имущества, указанной в законе, в том числе градостроительном законодательстве или ином правовом акте (СНиПов), с получением необходимых разрешений на строительство.

Из чего следует, что признак капитальности раскрывает юридическую связь недвижимости с землей.

Под индивидуальной определенностью понимается сочетание уникальных, присущих только данной вещи технических и юридических признаков, позволяющих характеризовать определенную вещь, выделить ее из ряда схожих.

Примерами технических признаков являются: площадь земельного участка, год постройки здания, адресные ориентиры, кадастровый номер, материал несущих конструкций и т. п. Данные признаки отражаются в технической документации: кадастровом и технических паспортах, техническом плане.

Юридическими признаками являются ограничения и обременения прав на недвижимость, к примеру залог, сервитут, аренда и т. п. Следует отметить, что такие ограничения могут быть установлены в силу договора или закона.

Такой признак как индивидуальная определенность необходим для договорных отношений.

Например, согласно ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В если такие данные будут отсутствовать, то договор считается незаключенным.

Таким образом, недвижимость является всегда индивидуально-определенной вещью как с технической стороны, так и с юридической.

Объект недвижимости можно использовать независимо от других объектов, в том числе отдельно от недвижимости, не должна является улучшением другого объекта.

Например, забор не является объектом недвижимости, хотя и технически связан с землей, перенести без ущерба также не выйдет, но забор выполняет лишь обслуживающую функцию по отношению к земельному участку.

Согласно п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.06.2008 № 11 «О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству», недопустима постановка перед экспертом (экспертами) вопросов правового характера, разрешение которых относится к компетенции суда, перед экспертами, к таковым относится вопрос о наличии или отсутствие самостоятельного целевого назначения.

Самостоятельное целевое назначение является ключевым для признания объекта недвижимостью, а отсутствие данного признака изменяет правовой режим вещи с недвижимости до имущества улучшающего другую вещь (забор улучшает земельный участок).

Объектом недвижимости является объект материального мира (вещь), имеющая прочную связь с землей, юридическую связь с землей (капитальность), самостоятельное целевое назначение, обладающая индивидуально-определенными признаками.

Законодатель скудно регламентировал признаки недвижимого имущества, но судебная практика позволила исправить этот пробел законодательства.

В самое ближайшее время Сообщество начнет в активном режиме наполняться интересным контентом. Подписывайтесь, чтобы не упустить полезную информацию. Гарантируем, что будет увлекательно!

Вы всегда можете обратиться за помощью к Pyachinside, если у Вас возникли вопросы или правовые сложности. Наш принцип: просто о сложном.

#недвижимость #правособственности #Pyachinside #право #понятиенедвижимости

Контакты:

✉ E-mail: Pyachinside@yandex.ru

📱Тел. +7 (977) 802-00-41