Защита права собственности. Часть 1

Перед большинством собственников встает проблема защиты права собственности на объект недвижимости. По причине специфичности такого объекта как недвижимость, существуют именно присущие ей способы защиты права собственности.

Ст. 12 ГК РФ, закреплен открытый перечень способов защиты гражданских прав. Данными способами можно защитить свои права, но законодатель предусмотрел конкретные для недвижимости способы защиты права собственности, закрепленные в главе 20 ГК РФ.

В данной статье мы разберем один из способов защиты, а именно: как защитить право собственности в случаях, когда Вы не лишены права собственности, даже можете распоряжаться недвижимостью, но вот пользоваться в полной мере объектом невозможно по вине третьих лиц.

Одним из видов нарушения права собственности может являться учинение одним собственником препятствий (в виде установки шлагбаума) в доступе к земельному участку (проезда на автомобиле).

Для защиты своего права, собственнику необходимо обратиться в суд за защитой, подав Негаторный иск.

В силу ст. 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Именно данный способ защиты права выбрал истец в одном из дел (Определение Верховного Суда РФ от 27.10.2021 № 301-ЭС21-19770 по делу № А17-9203/2019).

Еще несколько примеров, когда необходимо использовать данный способ защиты:

возведение здания с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если при этом нарушается ваше право собственности или законное владение. (п. п. 46, 47 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010);
незаконная врезка в газопровод: устранение препятствий в пользовании газопроводом путем демонтирования незаконной врезки в газопровод (Определении ВС РФ от 22 января 2016 г. N 309-ЭС15-18392 по делу № А76-32463/2014);
перекрытие трубопровода,, находящегося за пределами вашего участка, что приводит к прекращению подачи воды на ваш объект (п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 153);
нарушения права собственника, которое не может быть защищено предъявлением иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения в ситуации, когда право лица, не владеющего имуществом, было зарегистрировано незаконно (п. 3 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2018);
самовольное возведение пристройки третьим лицом к чужой недвижимости (Определении ВС РФ от 17 февраля 2015 г. по делу № 302-ЭС14-1496);
строительство на соседнем участке создает реальную угрозу разрушения объекта (п. 45 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010; п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 153);
размещение свалки, складирование материалов на чужом земельном участке (п. 13 информационного письма Президиума ВАС РФ от 15 января 2013 г. № 153);
учинение препятствий в доступе объекту недвижимости, например, выставление охраны, установка шлагбаума, возведение забора, ограждений (Определении ВС РФ от 28 ноября 2016 г. № 306-ЭС16-15755 по делу № А65-24262/2015);
cоздание помехи путем чрезмерного шума, задымления, выделения запахов (Апелляционном определении Санкт-Петербургского городского суда от 2 декабря 2015 г. № 33-20921/2015 по делу № 2-20/2015);
с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости. (п. 29 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22).

Негаторный иск вытекает из соседских отношений.
Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца (абз. 4 п. 45 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Необходимо отметить, что понятие собственника трактуется шире, так согласно ст. 305 ГК, данный иск может подать не только собственник недвижимости, но и лицо, не являющееся собственником, однако владеющее объектом недвижимости на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором, например, аренды. (п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 153, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 16.02.2017 по делу № 310-ЭС16-14116, А35-8054/2015).

Ответчиком по негаторному иску является нарушитель права собственности (правомочия пользования).

Нарушитель не всегда первый нарушил право, а является лицом, продолжающим чинить вам нарушения: "Когда арендатор изменил систему отвода дождевых вод таким образом, что вода стала стекать на соседний земельный участок, действиями арендатора были нарушены права собственника соседнего земельного участка. Впоследствии после прекращения договора аренды система отвода дождевой воды изменена не была. Таким образом, нарушение, начатое арендатором, продолжает собственник имущества.

Одной из задач рассмотрения дела в суде является принятие исполнимого судебного акта. Удовлетворение настоящего иска не исключает возможности собственника здания предъявить иск о взыскании расходов, необходимых для изменения трубопровода, к бывшему арендатору здания, который ненадлежащим образом исполнил обязательство по договору аренды и вернул имущество собственнику в ненадлежащем виде" (п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 153).

Нарушителем также является лицо, которое дало задание третьему лицу выполнить работы, которые нарушили ваше право (п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 153).

Но необходимо отметить, что по требованию снести самовольную постройку на вашем земельном участке ответчиками могут быть те, кто построил ее или является заказчиком постройки; владеет ей; зарегистрировал свое право собственности на нее или стал бы собственником (Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 28.09.2017 № Ф02-4560/2017, п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010).

По общему правилу для подачи данного иска не требуется соблюдение претензионного порядка, так как данное обязательство не является денежным и данная обязанность не установлена законом.

Срок исковой давности для защиты не установлен, в силу ст. 208 ГК РФ.

В силу статьи 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требование собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. В этой связи длительность нарушения права не препятствует удовлетворению этого требования судом (п. 49 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010).

правовое нахождение недвижимости во владении истца (право собственности, аренды, и тд.);
создания ответчиком нарушений в осуществлении правомочия в пользовании недвижимость;
отсутствие у ответчика законных оснований пользования спорным имуществом.

Негаторный иск является универсальным и крайне эффективным способом защиты права собственности, позволяющим защитить права, но требующим доказательственной базы.

В случае, если Вам необходима квалифицированная правовая помощь в защите права собственности, то Вы всегда можете обратиться в Pyachinside. Подписывайтесь на канал чтобы не пропускать свежие статьи от сообщества Pyachinside.

#недвижимость #защитаправа #правособственности #pyachinside

Контакты:

✉ E-mail: Pyachinside@yandex.ru

📱Тел. +7 (977) 802-00-41