Право Иванов Александр
390

Юридическая экспертиза ипотечных сделок с недвижимостью — опыт юрисконсульта банка

Практические советы бывшего сотрудника банка по проверке сделок с недвижимостью

В закладки
Иванов Александр

Своё жилье — это то, о чем мечтает каждый человек в мире. То самое место, куда ты можешь прийти и чувствовать себя защищенным от окружающих тебя обстоятельств и людей. Согласно исследованиям российских аналитиков лишь 8% российских граждан живут на съёмных квартирах, остальная часть людей уже либо приобрела недвижимость, либо ей ещё предстоит рассчитаться перед банком, выдававшим ипотечные кредитные средства.

Таким образом можно сказать, что практически каждый человек в России и не только ищет возможность приобрести свой уголок, где он будет ощущать безопасность. Рано или поздно, но человек сталкивается с данным вопросом, а именно: «Стоит ли мне продолжать искать съемные квартиры или же всё-таки стоит воспользоваться услугами банков?».

Бывают редкие случаи, когда человек предусмотрел данный вопрос заранее и у него имеется необходимая сумма из числа собственных денежных средств, однако данные случае настолько редки, что в принципе по моему мнению не должны заслуживать внимания, так как здесь всё и так понятно.

Однако нас интересует другой более вероятный и сложный вариант — это приобретение квартиры/дома или иной недвижимости в ипотеку. Ситуация является относительно прозрачной и состоит из нескольких этапов. Первое — вы обращаетесь к менеджеру по ипотечным продуктам в отделении любого банка с вопросом о возможности дальнейшего её оформления.

Второе — менеджер собирает все необходимые от вас документы, создает вашу заявку в системе банка, где подробно будет изложена вся интересующая их информация, например: о составе вашей семьи, сколько детей имеется на иждивении, наличии судимостей, о размере вашей заработной платы, месте работы и так далее.

Третье — по истечению определенного количества времени с вами свяжется менеджер по ипотеке и сообщит вам о возможности или невозможности выдачи ипотеки. Четвертое — в случае если вам была одобрена ипотека, вам нужно будет лишь приехать в отделение банка, подписать договор купли-продажи с продавцом и подписать кредитных договор с сотрудником банка.

После этого все необходимые документы передаются в органы Росреестра для регистрации перехода права собственности и регистрации ипотеки в силу закона и можно сказать, что теперь можно спать спокойно и лишь своевременно вносить аннуитетные платежи согласно графику, однако это не так.

По статистике от 5% до 15% совершаемых сделок с недвижимостью обычно затем оспариваются в суде и примерно половина из них признается в последствии недействительными.

У вас может возникнуть вполне закономерный вопрос «Как же так? Ведь я делал всё так как говорил мне банк, банк дополнительно проинформировал меня, что сделка будет проверена сотрудниками соответствующих подразделений на юридическую чистоту сделки. Как же мою сделку могли признать недействительной?».

Всё очень просто. Банк действительно проверяет юридическую чистоту сделки, однако здесь есть небольшое но. Банку неинтересны ваши риски. Дело в том, что банк делает это точечно, в соответствии со своими внутренними нормативами и программным обеспечением. Всё это делается ради того, чтобы обезопасить вашу недвижимость именно в качестве «залога» для банка не более того.

То есть банку неинтересно останетесь вы без крыши над головой в последствии или нет, потому что он заключил с вами кредитный договор и зарегистрировал свой залог на вашу недвижимость. В добавок ко всему все риски связанные с последующей возможной утратой заемщиком своей квартиры уже заложены по смыслу в само тело кредита и проценты, которые вы будете вынуждены платить.

У банка первостепенной задачей является реализовать денежные средства, потому что у него их очень много. Всё это является очень грустным фактом, ввиду того, что стоимость квартиры особенно в Москве и Московской области начинается от 3 миллионов рублей, что для большинства жителей нашей страны составляет большую сумму денег, а для кого-то непомерную.

Но не стоит отчаиваться, ведь выход есть. Всегда можно обратиться например в агенства недвижимости к агенту или кредитному брокеру для сопровождения вашей ипотечной сделки. Однако и здесь придётся заплатить немалые деньги, как правило такие специалисты берут определенный процент и согласно общедоступной информации не менее 200 тысяч рублей за сделку.

Отвечая на вопрос почему так дорого, можно сказать, что по сути указанные специалисты устанавливают такую цену за весь комплекс услуг, а именно за сопровождение всего цикла сделки. Логично будет предположить, что юридическая экспертиза самой сделки составляет ничтожную часть работы у таких специалистов.

Что же тогда делать? К кому обратиться? К нотариусу? Да, вы можете обратиться к нотариусу, однако нотариус не занимается консультированием людей по поводу предстоящей сделки, он лишь свидетельствует о подлинности подписи и достоверности предоставленных документов.

Дочитав до этого места у читателей возможно могло возникнуть чувство глубокого отчаяния, однако выход действительно есть. Не так давно в нашей стране начали свою деятельность специалисты, которые занимаются непосредственно проверкой юридически значимых событий связанных с переходом права собственности предмета предстоящей сделки.

Благодаря действиям таких специалистов, вы можете гарантировано отправляться домой, к своему супругу, спокойно готовить ужин и не думать о возможных в будущем судебных тяжбах по поводу вашей квартиры.

На профессиональном рынке труда, можно найти как целые организации, так и «вольных»специалистов, которые могут проверить все необходимые детали сделки качественно, быстро, а самое главное очень и очень дешево по сравнению с теми же Агентствами или организациями, входящими в группу банка, который будет осуществлять выдачу кредита.

В среднем стоимость их услуг колеблется от 5 до 15 тысяч рублей, в зависимости от сложности дела и справедливо будет подметить, что это куда меньше, чем отдавать 200 000 агенту/риэлтору, либо же например 25–50 тысяч рублей сотрудникам ЦНС «Сбербанк» за то, чтобы они учли в большей степени свои, а не ваши интересы и риски.

Резюмируя всё вышесказанное хотелось бы донести до людей тот факт, что не нужно надеяться на проверку «именитыми» участниками финансового рынка вашей сделки по недвижимости, так как нужно осознать одну вещь.

Фактически вы будете переплачивать за «бренд» не более того, и обратившись к менее известным лицам или организациям, которые специализируются как раз таки исключительно на проверке сделок с недвижимостью, вы сможете сэкономить от 150–180 тысяч рублей, что несомненно является неплохой суммой и вдобавок будете уверенными в том, что ваша «крепость» принадлежит исключительно вам и отныне можно спать спокойно.

Материал опубликован пользователем. Нажмите кнопку «Написать», чтобы поделиться мнением или рассказать о своём проекте.

Написать
{ "author_name": "Иванов Александр", "author_type": "self", "tags": [], "comments": 4, "likes": 5, "favorites": 23, "is_advertisement": false, "subsite_label": "legal", "id": 62233, "is_wide": false, "is_ugc": true, "date": "Sat, 23 Mar 2019 22:16:08 +0300" }
Акции банка «Тинькофф»
19,20$
0,04$
{ "id": 62233, "author_id": 273542, "diff_limit": 1000, "urls": {"diff":"\/comments\/62233\/get","add":"\/comments\/62233\/add","edit":"\/comments\/edit","remove":"\/admin\/comments\/remove","pin":"\/admin\/comments\/pin","get4edit":"\/comments\/get4edit","complain":"\/comments\/complain","load_more":"\/comments\/loading\/62233"}, "attach_limit": 2, "max_comment_text_length": 5000, "subsite_id": 199120, "last_count_and_date": null }

4 комментария 4 комм.

Популярные

По порядку

0

Понятно, что любая сделка с недвижимостью это значительный риск для покупателя. Но мне кажется в случае ипотеки,интересы банка и заемщика,в части чистоты сделки должны совпадать,потому что в противном случае банк тоже попадает в зону риска. Договор залога может быть признан судом ничтожным.

Ответить
1

Верное замечание Сергей, но к сожалению, как показала практика работы, сотрудники Банков зачастую осуществляют свои должностные обязанности "спустя рукава". В каждом Банке, как и в любой большой компании есть огромный объём нереализованных активов и соответствующий план их реализации. Грубо говоря, Банк будет закрывать глаза даже на самые вопиющие нарушения, лишь бы реализовать накопившиеся деньги. К сожалению при должной осмотрительности таких случаев было бы гораздо меньше, но что поделать, каждая система несовершенна...

Ответить
0

Александр, спасибо за общий обзор вопроса! Был бы интересен ваш практический опыт с описанием, по каким основаниям банк отклонял объекты и , если можно, с примерами. Как то можно систематизировать эти случаи и основания?

Ответить
1

Очень приятно, что моей статьей интересуются, спасибо Вам большое. Касаемо примеров, то их на самом деле множество. Например одно из распространенных оснований для того, чтобы признать сделку недействительной - это приватизация, проведенная с нарушениями норм законодательства. Согласно закону № 1541-1 от 04.07.1991 г. каждый гражданин Российской Федерации имеет право один раз реализовать своё право на приватизацию недвижимости. Классический пример небрежности сотрудников Банка при проверке юридической чистоты сделки с недвижимостью, которая была приватизирована текущим собственником (продавцом). Как правило в проверяемый пакет документов входит : 1) Заявление гражданина на приватизацию 2) Договор о передаче квартиры в собственность граждан 3) Архивная выписка из домовой книги. В заявлении должны быть чётко указаны все лица, которые имели на момент заключения договора право на приватизацию, а также лица, которые отказались от своего права на приватизацию. Нередки случаи, когда согласно архивной выписке в продаваемой квартире прописан гражданин, который также был прописан в приватизируемой квартире будучи несовершеннолетним и вдобавок ко всему от него нет соответствующего заявления об отказе в приватизации жилого фонда. Соответственно отсюда возникает риск того, что гражданин, получивший впоследствии полную дееспособность может очень легко оспорить приватизацию, ввиду того, что его право было нарушено. Многие думают, что данный случай ограничивается сроками исковой давности. Действительно для них предусмотрен общий порядок - 3 года. Однако существуют разъяснения Пленума Верховного Суда РФ, согласно которому, суд может также выйти за пределы установленного срока и принять исковое заявление о признании недействительности сделки к рассмотрению. При этом срок исковой давности по приватизации квартиры для лица, не являющегося стороной сделки не должен превышать 10 лет с начала её исполнения согласно правовой позиции суда. Таким образом, не вникая во все тонкости оспаривания сделок, велика вероятность того, что в продаваемой квартире есть "небольшой сюрприз" для нового собственника и при этом 10-летний пресекательный срок не истек. Конечно же многое может зависеть и от юриста, представляющего интересы в суде, но как говорится "Это уже совсем другая история" :)

Ответить

Комментарий удален

0
{ "page_type": "article" }

Прямой эфир

[ { "id": 1, "label": "100%×150_Branding_desktop", "provider": "adfox", "adaptive": [ "desktop" ], "adfox_method": "createAdaptive", "auto_reload": true, "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "g", "ps": "bugf", "p2": "ezfl" } } }, { "id": 2, "label": "1200х400", "provider": "adfox", "adaptive": [ "phone" ], "auto_reload": true, "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "g", "ps": "bugf", "p2": "ezfn" } } }, { "id": 3, "label": "240х200 _ТГБ_desktop", "provider": "adfox", "adaptive": [ "desktop" ], "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "g", "ps": "bugf", "p2": "fizc" } } }, { "id": 4, "label": "240х200_mobile", "provider": "adfox", "adaptive": [ "phone" ], "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "g", "ps": "bugf", "p2": "flbq" } } }, { "id": 5, "label": "300x500_desktop", "provider": "adfox", "adaptive": [ "desktop" ], "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "g", "ps": "bugf", "p2": "ezfk" } } }, { "id": 6, "label": "1180х250_Interpool_баннер над комментариями_Desktop", "provider": "adfox", "adaptive": [ "desktop" ], "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "h", "ps": "bugf", "p2": "ffyh" } } }, { "id": 7, "label": "Article Footer 100%_desktop_mobile", "provider": "adfox", "adaptive": [ "desktop", "tablet", "phone" ], "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "g", "ps": "bugf", "p2": "fjxb" } } }, { "id": 8, "label": "Fullscreen Desktop", "provider": "adfox", "adaptive": [ "desktop", "tablet" ], "auto_reload": true, "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "g", "ps": "bugf", "p2": "fjoh" } } }, { "id": 9, "label": "Fullscreen Mobile", "provider": "adfox", "adaptive": [ "phone" ], "auto_reload": true, "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "g", "ps": "bugf", "p2": "fjog" } } }, { "id": 10, "disable": true, "label": "Native Partner Desktop", "provider": "adfox", "adaptive": [ "desktop", "tablet" ], "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "g", "ps": "clmf", "p2": "fmyb" } } }, { "id": 11, "disable": true, "label": "Native Partner Mobile", "provider": "adfox", "adaptive": [ "phone" ], "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "g", "ps": "clmf", "p2": "fmyc" } } }, { "id": 12, "label": "Кнопка в шапке", "provider": "adfox", "adaptive": [ "desktop" ], "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "p1": "bscsh", "p2": "fdhx" } } }, { "id": 13, "label": "DM InPage Video PartnerCode", "provider": "adfox", "adaptive": [ "desktop", "tablet", "phone" ], "adfox_method": "createAdaptive", "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "h", "ps": "bugf", "p2": "flvn" } } }, { "id": 14, "label": "Yandex context video banner", "provider": "yandex", "yandex": { "block_id": "VI-223676-0", "render_to": "inpage_VI-223676-0-1104503429", "adfox_url": "//ads.adfox.ru/228129/getCode?pp=h&ps=bugf&p2=fpjw&puid1=&puid2=&puid3=&puid4=&puid8=&puid9=&puid10=&puid21=&puid22=&puid31=&puid32=&puid33=&fmt=1&dl={REFERER}&pr=" } }, { "id": 15, "label": "Плашка на главной", "provider": "adfox", "adaptive": [ "desktop", "tablet", "phone" ], "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "p1": "byudx", "p2": "ftjf" } } }, { "id": 16, "label": "Кнопка в шапке мобайл", "provider": "adfox", "adaptive": [ "tablet", "phone" ], "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "p1": "byzqf", "p2": "ftwx" } } }, { "id": 17, "label": "Stratum Desktop", "provider": "adfox", "adaptive": [ "desktop" ], "auto_reload": true, "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "g", "ps": "bugf", "p2": "fzvb" } } }, { "id": 18, "label": "Stratum Mobile", "provider": "adfox", "adaptive": [ "tablet", "phone" ], "auto_reload": true, "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "g", "ps": "bugf", "p2": "fzvc" } } }, { "id": 19, "label": "Тизер на главной", "provider": "adfox", "adaptive": [ "desktop", "tablet", "phone" ], "auto_reload": true, "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "p1": "cbltd", "p2": "gazs" } } } ]
Хакеры смогли обойти двухфакторную
авторизацию с помощью уговоров
Подписаться на push-уведомления
{ "page_type": "default" }