Как показывает наблюдение, большинству людей не хватает элементарной правовой грамотности; часть безоговорочно доверяет своим контрагентам (что вызывает искреннее удивление), другая часть просто не задумывается о возможных негативных последствиях такого рода отношений.
В то же время, знание базовых юридических правил и следование им – существенным образом снизит для вас риски и позволит избежать многих споров, в том числе судебных. Расскажем здесь о некоторых, самых главных, на наш взгляд, таких правилах. Перед тем как начать, отмечу, что все приведенные ниже рекомендации даны через призму доказывания в рамках потенциальных будущих судебных споров и с учетом личной профессиональной практики.
1. Проводите базовую проверку вашего потенциального контрагента и имущества относительно которого совершается сделка (Due Diligence)
Как говорил один известный политический деятель: взаимное недоверие лучшая основа для сотрудничества.
Вступая с кем-то в правоотношения, исходите из здорового недоверия, то есть относитесь скептически к тем сведениям и документам, которые вам предоставляет ваш потенциальный контрагент: они подлежат проверке.
Данный совет является универсальным, одним из самых главных при подготовке любой сделки. Например, перед тем как заключить договор найма помещения не пренебрегайте следующими действиями:
- попросите представить документы, подтверждающие право собственности наймодателя или иное правовое основание владения недвижимостью, дающее право на сдачу его в наем (аренду).
- закажите выписку из ЕГРН в отношении объекта, в целях перепроверки предоставленных наймодателем сведений. В то же время, необходимо помнить по введенные (с 1 марта 2023 г. вступили в силу изменения законодательства (Федеральный закон от 14.07.2022 № 266-ФЗ) ограничения по предоставлению персональных данных из базы ЕГРН.
- проверьте полномочия наймодателя, если от его имени выступает представитель по доверенности.
Базовый Due Diligence занимает не так много времени, может быть осуществлен даже не юристом и способен снять многие будущие юридические проблемы или минимизировать соответствующие риски.
Более подробный разбор темы Due Diligence вы можете посмотреть, ознакомившись с нашей специальной статьей.
2. Оформляйте договоры в письменной форме
Другим важным правилом является соблюдение (по возможности) простой письменной формы договора.
На практике большинство сделок совершается в устной форме и это, в целом, является нормой. Но в ряде случаев лучше не пренебрегать письменными договорами.
Необходимо понимать, что письменная форма не обязательно подразумевает под собой многостраничный, сложный для составления и восприятия документ. Достаточно лишь фиксировать самые существенные условия, которыми, как правило, всегда являются:
- предмет (то, по поводу чего стороны вступили в правоотношения – сущностные права и обязанности лиц);
- цена
- сроки и пр.
При этом данные условия вы можете зафиксировать хоть на салфетке. Оптимальным вариантом для многих ситуаций будет обмен электронными сообщениями (по электронной почте или в любом мессенджере), содержащими существенные для сторон условия сделки. В данных случаях простая форма договора (с некоторыми оговорками) будет считаться соблюденной.
3. Указывайте в договорах такие контактные данные сторон как электронная почта, номер телефона (с привязанным мессенджером).
В эпоху электронного документооборота мы рекомендуем сторонам включать в тексты договоров условия о том, что все юридически значимые сообщения (включая акты об оказанных услугах, акты сдачи-приемки, заявления о расторжении договора, проекты дополнительных соглашений, претензии и пр.) могут направляться:
- по адресам электронной почты
- по номерам в мессенджерах (WhatsApp, Viber, Telegram и пр.) уполномоченных лиц
Данные адреса, номера, а также ФИО лиц также укажите в договоре.
Следование данному правилу позволит существенно снизить издержки и сократить временные затраты на коммуникации в рамках исполнения сделки. И, что не менее важно, сделать такие коммуникации «легальными», иными словами вашему контрагенту будет сложнее доказывать, что он не получал какие-то ваши юридически значимые сообщения или не являлся их адресантом.
4. «Деньги на документы»
Одним из базовых правил является, назовем его так, - «деньги на документы». Если вы передаете какое-то имущество, в том числе деньги, то взамен ваш контрагент обязан выдать вам расписку или удостоверить факт получения им такого имущества иным образом, например, путем оформления акта приема-передачи. И наоборот, если вы выдаете расписку или оформляете акт приема-передачи, то взамен получаете имущество.
Например, вы предоставили лицу деньги взаймы. В обязательном порядке требуйте составления заемщиком рукописной расписки, оригинал которой храните у себя вплоть до возврата в полном объеме суммы займа.
Другая ситуация: после окончания срока действия договора найма жилого помещения – вы передаете (возвращаете) объект недвижимости наймодателю. В целях фиксации факта возврата, а также состояния помещения в этот момент – оформляйте акт приема-передачи.
Резюмируя, фиксируйте наиболее важные обстоятельства в рамках ваших правоотношений.
Следование этому правилу существенным образом облегчит доказывание обстоятельств заключения, исполнения и прекращения обязательств в случае возникновения спора между сторонами.
5. При совершении платежей указывайте их основание
Данное правило является подвидом предыдущего. Зачастую недостаточно фиксации как такого факта передачи имущества (денег) и суммы – необходимо указывать в рамках какого договора (обязательства) такая передача совершается.
Если вы совершаете платеж в наличной форме – указывайте в расписке реквизиты договора. Например, если вы возвращаете деньги по договору займа, напишите: «возврат суммы основного долга, а также процентов по договору займа №___ от ____».
Аналогичным образом, если вы платите в безналичной форме – в комментарии к платежу также называйте основание такой транзакции. Например, вы сделали предоплату за строительные работы: «авансовый платеж по договору подряда №___ от ____».
В ряде случаев неуказание основания может повлечь не только путаницу (в случае, если между сторонами одновременно заключен целый ряд договоров), но и поставить под сомнение саму договорную конструкцию. Например, передача наличных денег взаймы без корректно составленной расписки (необходимо указание на то, что деньги передаются именно по договору займа – то есть на возвратной основе), может квалифицироваться судами не как заключение договора займа, а как дарение или исполнение в рамках иных договоров.