Многоквартирный дом. Где мое, а где чужое?
Друзья, с сегодняшнего дня начинаем публикацию серии заметок о многоквартирных домах. Тема непростая, но важная, так как касается почти каждого.
Многоквартирные дома подчиняются отдельным правилам, знание и применение которых оградит вас от многих неприятностей. Важно уметь правильно отнести конкретное здание к многоквартирному дому.
Многоквартирный дом – это совокупность двух и более жилых (нежилых) помещений, которые принадлежат разным собственникам и объединены между собой общим имуществом.
К общему имуществу такого дома относятся помещения, имущество и оборудование, которые не могут находиться или не находятся в конкретный момент в индивидуальной собственности.
В индивидуальной собственности не могут находиться земля под домом, межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые шахты, коридоры, технические этажи, крыша, ограждающие и несущие конструкции дома (включая фундамент, несущие стены, плиты перекрытия, балконные и иные плиты, несущие колонны и многое другое). Перечисленное имущество всегда является общим имуществом многоквартирного дома.
Если в вашем доме за кем-то зарегистрирована индивидуальная собственность на перечисленное имущество, требуйте через суд его возврата в общее имущество.
Вы спросите, кому и зачем нужна лестница или общий коридор? Их присоединяют к своему помещению, чтобы увеличить его площадь. Увеличение общей площади увеличивает размер доли в праве общей собственности на общее имущество, а от размера этой доли зависит количество голосов на общем собрании собственников многоквартирного дома. На этом собрании решаются наиболее важные вопросы управления и содержания вашего дома. В некоторых случаях перевес голосов влияет на принятие невыгодных и даже вредных для всего дома решений.
Общее имущество многоквартирного дома находится в общей долевой собственности собственников помещений дома. Каждому собственнику принадлежит доля в праве. Эта доля пропорциональна размеру общей площади его квартиры или нежилого помещения.
В индивидуальной собственности могут находиться жилые помещения. Нежилые помещения многоквартирного дома поступают в индивидуальную собственность, если они изолированы и обособлены для их самостоятельного использования не в целях, связанных с обслуживанием жилого дома.
Вопрос о возможности приобретения в индивидуальную собственность чердака или подвального помещения очень непростой. Он решается применительно к конкретной ситуации и зависит от множества факторов.
В чем практическая польза умения отделять общее имущество многоквартирного дома от индивидуального?
Своими помещениями собственники владеют, пользуются и распоряжаются по своему усмотрению. Все те же действия с общим имуществом они вправе совершать только совместно.
Например, в холле вашего дома стоит банкомат. Холл — это общее имущество. Значит решение о сдаче части холла в аренду под установку банкомата должно было принять общее собрание собственников вашего дома. Если вы как собственник это решение не принимали, то вам необходимо выяснить, кто его принял. Если это решение приняла управляющая компания, то оно незаконное и собственники помещений вашего дома могут взыскать с нее убытки. Если решение принимало общее собрание собственников, то вы можете выяснить, куда направляются вырученные деньги. Они должны направляться в интересах всех собственников общего имущества.
Другой пример. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в этом доме путем его реконструкции.
Для того, чтобы знать, в каких случаях требуется получение согласия всех собственников помещений, а в каких не требуется, необходимо научиться определять, где общее имущество собственников многоквартирного дома, а где индивидуальное.
Собственник квартиры, которому известно, что несущая стена в ней относится к общему имуществу многоквартирного дома, при строительном вмешательстве в эту стену обязательно заручится согласием всех собственников помещений. В противном случае, для легализации произведенной перепланировки ему не поможет даже разрешение органа местного самоуправления.
Еще пример. Предположим, кто-то в вашем доме присоединил к своей квартире чердачный этаж с целью обустройства мансарды. Получил все необходимые разрешения в органе местного самоуправления. Тем не менее, такое присоединение будет незаконным, если на него не было получено согласие 100 % собственников помещений в многоквартирном доме. Согласие требуется в связи с тем, что чердачное помещение, как правило, относится к общему имуществу многоквартирного дома.
Следите за нашими публикациями. Продолжение следует.
В случае, если вам необходима более детальная информация по этому вопросу, а также по другим вопросам о недвижимости, включая защиту ваших прав на недвижимость в суде, пожалуйста, обращайтесь к нам. Ссылку на наш телеграмм канал вы найдете в профиле автора.