Зонирование и градостроительные регламенты земельных участков

В одной из статей был подробно разобран один из элементов правового режима земельного участка, как его категория.

Правой режим земельного участка – это совокупность правовых возможностей, запретов и ограничений по владению, пользованию и распоряжению земельным участком, установленных нормами закона, направленных на регулирование правоотношений с земельным участком и его защите как особого объекта прав.

Сейчас же мы капнем глубже и разберемся в таких вещах как зонирование и градостроительные регламенты, зачем они нужны, как ограничивают собственника земли в его использовании.

Целевое использование земельного участка — это не только разделение земель на категории.

Так согласно ч.2 ст. 7 Земельного Кодекса РФ (далее- ЗК РФ), правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования. Это подтверждается судебной практикой (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014).

Согласно ч. 2 ст. 7 ЗК РФ, в отношении земельного участка в соответствии с федеральным законом могут быть установлены один или несколько основных, условно разрешенных или вспомогательных видов разрешенного использования из предусмотренных градостроительным зонированием территорий.

В Постановлении Президиума ВАС от 03.06.2014 № 818/14 указано, что вид разрешенного использования земельного участка представляет собой конкретную деятельность, осуществляемую землепользователем на предоставленном ему земельном участке, основанную на градостроительном зонировании территории.

Давайте разбираться что такое градостроительное зонирование, вид разрешенного использования.

Согласно ч. 6 ст. 1 Градостроительного Кодекса РФ (далее- ГрК РФ), градостроительное зонирование представляет собой зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов. Результатом градостроительного зонирования - утверждение правил землепользования и застройки.

Правила землепользования и застройки включают в себя (ч.2 ст. 30 ГрК РФ):

1) порядок их применения и внесения изменений в указанные правила;

2) карту градостроительного зонирования;

3) градостроительные регламенты.

Правила землепользования и застройки утверждаются представительным органом местного самоуправления.

Следует отметить, что на карте градостроительного зонирования устанавливаются территориальные зоны и их границы, а в отношении которых устанавливается градостроительный регламент.

Схематично это выглядит так: карта градостроительного зонирования – территориальные зоны – градостроительный регламент.

Градостроительный регламент

В градостроительном регламенте указывается:

· виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;

· предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

· требования к архитектурно-градостроительному облику объектов капитального строительства;

· ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации;

· расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения в случае, если в границах территориальной зоны, применительно к которой устанавливается градостроительный регламент, предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории.

Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства (ч. 1 ст. 36 ГрК РФ).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент (ч.3 ст. ст. 36 ГрК РФ).

Не на все земельные участки распространяется градостроительный регламент, а для некоторых он вовсе не устанавливается (ч. 4, 6 ст. 36 ГрК РФ).

Например, не распространяются на земельные участки в границах территорий общего пользования, для участков предназначенных для размещения линейных объектов и (или) занятых линейными объектами, земельных участков в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия, для земельных участков, предоставленных для добычи полезных ископаемых.

Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель, покрытых поверхностными водами, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон и территорий опережающего развития.

Отсутствие иного федерального закона, регламентирующего использование земельных участков, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются и определяется порядок проведения зонирования территорий, означает невозможность изменения вида разрешенного использования земельных участков сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения. Изменение вида разрешенного использования для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения возможно только после перевода этих земель или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию (Обзор судебной практики ВС РФ за 4 квартал 2013).

Виды разрешенного использования

Градостроительным кодексом РФ выделяются следующие виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства:

1) основные виды разрешенного использования;

2) условно разрешенные виды использования;

3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Установление основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент (ч. 2.1 ст. 37 ГрК РФ).

Однако виды разрешенного использования может быть установлен не только градостроительным регламентом, но и отдельным федеральным законом, как ФЗ от 07.07.2003 № 112 «О личном подсобном хозяйстве», ФЗ от 29.07.2017 № 217 «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Данные федеральные законы дополняются законодательством специальным регулированием именно земельного участка как природного объекта (ресурса), но градостроительный регламент накладывает ограничения касаемых застройки данных участков, а именно виды и параметры разрешенного строительства.

Правообладатель земельного участка сам выбирает конкретный вид разрешенного использования из основных или вспомогательных. Данное правило не распространяется в отношении органов государственной власти и органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений и унитарных предприятий, которые созданы для выполнения определенных государственных функций или решения вопросов местного значения.

Что касается условно разрешенных видов использования, то на него должно быть получено разрешение по заявлению заинтересованного лица главой местной администрации с учетом результатов публичных слушаний. При этом такое разрешение может быть выдано только в случае, если такой условно разрешенный вид использования предусмотрен градостроительным регламентом, установленным для данной территориальной зоны (ст. 39 ГрК РФ).

Обращаю внимание на то, что вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними (п. 3 ч. 1 ст. 37 ГрК РФ).

Выбор вспомогательного вида разрешенного использования без выбора основного вида разрешенного использования законодательством не предусмотрен, поэтому для любого земельного участка вспомогательный вид разрешенного использования не может быть единственным (Постановление Президиума ВАС РФ от 29.05.2012 г. № 12919/11).

Выбор вида разрешенного использования земельного участка ограничен для лиц, владеющих и пользующихся земельным участком на основании договора.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Иное толкование противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства, предусматривающих необходимость соблюдения прав и обязанностей сторон договора аренды (Постановление Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 № 1756/13 по делу № А35-765/2012).

Как отмечено в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2015), в силу п. 2 ст. 7 ЗК РФ и п. 1 ч. 6 ст. 30 ГрК РФ вид разрешенного использования земельного участка устанавливается в отношении земельного участка и не может быть установлен в отношении конкретного лица.

Пунктом 17 ст. 39.8 ЗК РФ установлен запрет на внесение изменений в договор аренды земельного участка, заключенный по результатам аукциона или в случае признания аукциона несостоявшимся с единственным участником, лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка. В случае заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов изменение вида разрешенного использования земельного участка на вид разрешенного использования, в соответствии с которым земельный участок должен предоставляться путем проведения аукциона, не допускается.

Произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель (Определении Верховного Суда РФ от 10.05.2014 №18-КГ14-9).

Упрощенный порядок выбора и изменения вида разрешенного использования земельного участка установлен законодателем в отношении земельных участков, предоставленных гражданам в соответствии с ФЗ от 01.05.2016 № 119 «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Данное послабление направлено на популяризацию участков на дальнем востоке и увеличением данных участков в оборот.

Важно отметить, что основной или условно разрешенный вид разрешенного использования земельного участка считается выбранным со дня внесения сведений о соответствующем виде разрешенного использования в ЕГРН. Сведенья о вспомогательном не вносятся в ЕГРН.

Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», установлен классификатор видов разрешенного использования земельных участков. Указанный классификатор устанавливает наименования, описание и коды видов разрешенного использования земельных участков.

Отмечу, что разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору (п.11. ст. 34 ФЗ от 23.06.2014 № 171 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Приобретая в собственность или беря в аренду земельный участок необходимо обращать внимание не только на категорию земельного участка, но важно изучить правила землепользования и застройки района, в котором он находиться.

Ведь пользоваться земельным участком необходимо исходя из категории земельного участка и видов разрешенного использования, закрепленных в градостроительных регламентах для данной зоны.

В противном случае административная ответственность не заставит себя долго ждать. А продать проблемный участок также будет затруднительно

#недвижимость #земельныйучасток #земля #использованиеземли #целевоеиспользование #pyachinside

Если Вы боитесь купить, понравишься земельный участок, только исходя из непонимания его правового режима, Вам сложно определить будет ли совпадать его режим с вашими пожеланиями, то Вы всегда можете обратиться за помощью к Pyachinside. Наш принцип: Pyachinside работает – Вы отдыхаете.

Контакты:
✉ E-mail: Pyachinside@yandex.ru
📱Тел. +7 (977) 802-00-41