Заключаем долгосрочный договор аренды. На что обратить внимание?

В статье об основных особенностях заключения долгосрочного договора аренды, а также основные (наиболее чувствительные) пункты / разделы такого договора, требующие особого внимания сторон.

Здравствуйте! Меня зовут Людмила Решетникова, оказываю юридическую поддержку и помощь, моя юридическая практика более 18 лет. Только за 2020-2022 годы сумма выигранных судебных дел превысила 1, 2 млрд руб. Занимаюсь частной практикой в партнерстве с консалтинговой компанией.

Бурный рост интернет торговли после событий 2020 года привёл к дефициту некоторых групп помещений (в частности, складских), что позволяет арендодателю навязывать арендаторам невыгодные условия договора и произвольно менять их в течение срока аренды.

Ошибочно полагать, что до момента регистрации у сторон не возникает прав и обязанностей. Независимо от регистрации договора стороны обязаны соблюдать его условия. Более того, скажу, что регистрация не меняет для сторон договора ничего, она является своеобразным «маячком» для третьих лиц и, безусловно, влечет определённые последствия/ права по его исполнению (см.ниже)

Между тем, в силу п.3 ст.433, п. 2. ст. 651 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации.

Таким образом, при отсутствии регистрации договора арендатор не вправе:

· ссылаться на сохранение договора аренды при смене собственника недвижимости;

· воспользоваться преимущественным правом при заключении договора на новый срок;

· сдавать объект в субаренду.

Стоит отметить, что для некоторых видов хозяйственной деятельности заключение долгосрочного договора просто необходимо, поскольку иначе невозможно получить соответствующую лицензию (например, хранение алкогольной продукции).

Какие условия требуют наибольшего внимания сторон договора?

В идеале, она должна меняться только по соглашению сторон. Конечно, добиться включения такого условия удается крайне редко, поэтому необходимо установить ограничения по периодичности и размеру увеличения арендной платы арендодателем в одностороннем порядке.

Арендодатель вправе один раз в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ) требовать от арендатора внесения в договор изменений в части размера арендной платы. Если в договоре указано, что пересмотр арендной платы производится ежегодно, данное условие порождает взаимные обязательства сторон по заключению дополнительного соглашения к договору. Арендатор не вправе уклоняться от подписания соответствующего дополнительного соглашения.

При отсутствии у него обоснованных возражений арендная плата будет установлена судом в размере, указанном арендодателем.

Обязательно предусмотреть предварительное уведомление арендодателем о таком увеличении как минимум за 30 дней, чтобы учесть это в бюджете на следующий месяц.

Если условие об арендной плате в договоре не согласовано, арендатор в соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ должен вносить ее в порядке, на условиях и в сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. В связи с этим арендатор может оказаться вынужденным оплатить аренду по более высокой цене, чем он рассчитывал. В частности, суд при разрешении спора о размере арендной платы может взыскать задолженность исходя из ставки, указанной в предоставленном арендодателем отчете об определении рыночной величины арендной платы.

Во избежание споров сторонам рекомендуется согласовать условие об арендной плате вне зависимости от того, является ли оно существенным для заключаемого договора. Для этого необходимо указать:

- вид (форму) арендной платы;

- размер арендной платы или способ его определения

Тоже самое касается и срока внесения арендной платы. В случае, если срок внесения арендной платы договором не установлен, он может быть определен по правилам п. 2 ст. 314 ГК РФ. При нарушении срока, рассчитанного в соответствии с указанной нормой, арендатор должен будет уплатить проценты на сумму долга (проценты за пользование чужими денежными средствами) за период просрочки[1] .

При этом в помощь арендатору можно использовать сложившийся судебный подход, при котором начисление неустойки при отсутствии в договоре срока внесения арендной платы невозможно, поскольку нельзя установить момент наступления просрочки [2].

[1] Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2008 по делу № А42-4808/2007

[2] Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2009 по делу N А41-25916/08

Каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца (ст. 610 ГК РФ). Такой отказ является немотивированным. Согласование в договоре оснований отказа не требуется.

Стороны не могут установить в договоре аренды условие, полностью исключающее право любой из сторон немотивированно от него отказаться.

Порядок одностороннего отказа от договора урегулирован в ст. 450.1 ГК РФ. Отказ может быть осуществлен путем направления второй стороне соответствующего уведомления. Договор будет считаться прекращенным с момента получения такого уведомления адресатом, если иное не предусмотрено законом, другими правовыми актами или договором (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ).

Из содержания уведомления должно явно следовать волеизъявление стороны отказаться от договора в одностороннем порядке (ст. ст. 450.1, 610 ГК РФ). В противном случае арендодатель, например, не сможет потребовать выселения арендатора.

.

Например, в следующей формулировке:

«Настоящим уведомляем об отказе в одностороннем порядке от исполнения договора от ___________№ ____ на основании п.____ Договора и абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ».

.

Что касается оснований для расторжения договора арендатором, то здесь обязательно предусмотреть именно внесудебное право на расторжение договора при невозможности пользования помещением по назначению. Речь идет о случаях, когда арендодатель не передает объект аренды, препятствует доступу в него, ограничивает подачу энергоресурсов. Право на внесудебное расторжение договора в таких ситуациях имеет принципиальное значение, поскольку в силу ст.620 ГК РФ арендатор может расторгнуть договор только в судебном порядке, если иное не предусмотрено в договоре. Не иметь возможностей пользоваться помещением и расторгнуть договор без судебного процесса, который может затянуться на длительный срок – не самая приятная перспектива.

В дополнение к праву на расторжение арендатором договора при нарушениях со стороны арендодателя желательно предусмотреть штрафы за такие нарушения, поскольку не всегда арендатор хочет расторгать договор, а полноценно пользоваться помещением мешает арендодатель. Причем штраф может быть как в твердой сумме, так и в процентном соотношении от арендной платы за каждый день нарушения арендодателем своих обязательств.

По общему правилу, обеспечительный платеж подлежит возврату в случае прекращения обеспеченного обязательства или ненаступления обстоятельств, при которых платеж засчитывается в счет исполнения (п. 2 ст. 381.1 ГК РФ).

Между тем, иногда стороны указывают условие о невозвращении гарантийного (обеспечительного) платежа при расторжении договора по инициативе арендодателя

Если в договоре согласовано условие о том, что обеспечительный платеж не возвращается арендатору в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя в связи с нарушением его условий арендатором (например, нарушением внесения арендных платежей) и установлена мера ответственности в виде пени за просрочку внесения арендной платы, Суд, основываясь на буквальном толковании ст. 431 ГК РФ, может взыскать с арендатора задолженность по арендной плате, пени за ее несвоевременное внесение, а также признать правомерным удержание арендодателем обеспечительного платежа, поскольку такое условие было прямо предусмотрено в договоре[1].

[1] Постановление ФАС Уральского округа от 24.02.2011 № Ф09-11175/10-С6 (Определением ВАС РФ от 25.04.2011 N ВАС-4878/11 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 08.12.2010 по делу № А32-9172/2010

Арендатор в свою защиту может воспользоваться позицией суда в соответствии с которой в случае если платеж не возвращается, взыскание задолженности по арендной плате сверх платежа ведет к неосновательному обогащению арендодателя в силу ст. 1102 ГК РФ, следовательно, арендатор вправе требовать его возврата[1].

В случаях, когда арендатор по условиям договора улучшает состояние объекта аренды, необходимо сразу определить судьбу таких инвестиций. Арендодатели часто пытаются относить такие улучшения к неотделимым, чтобы не компенсировать их стоимость арендатору при прекращении отношений. Поэтому нелишним будет согласовать в договоре (либо в дополнительных соглашениях, если необходимость в проведении таких работ возникла в дальнейшем), стоимость каких улучшений будет компенсирована арендатору и по какой методике эта стоимость будет рассчитана.

Безусловно, в рамках одной статьи невозможно рассмотреть все аспекты заключения долгосрочного договора аренды, однако учет изложенных рекомендаций позволит арендатору избежать самых существенных рисков.

Потому, если Вы намерены заключать такой договор- то лучше обратиться за квалифицированной помощью.

Буду рада Вам помочь!

Благодарю за положительную оценку материала))

[1] Постановление ФАС Московского округа от 07.07.2011 N КГ-А40/6703-11;