Как инвестору сэкономить миллион при выборе земельного участка

Доброго времени суток. С вами на связи специалисты сервиса «Земеля», и сегодня мы рассмотрим несколько вопросов, связанных с покупкой земельного участка. В частности, поговорим об особенностях покупки территорий рядом с аэродромами и понятии ЗОУИТ.

Инвестиции в земельный участок являются довольно актуальными на сегодня, даже с учетом экономического кризиса и прочих проблем.

Мы уже несколько лет работаем с частными клиентами и агентствами, которые покупают участки для получения прибыли. К сожалению, цена ошибки в этой сфере может стоить миллионы рублей, поэтому важно оценить заранее все потенциальные риски.

Подобные запросы встречаются очень часто и тут важно понимать, что покупка участка в приаэродромной территории имеет свои риски и подводные камни. Допустим, вам нужен участок рядом с аэропортом «Домодедово». И тут начинается самое интересное, когда одни юристы говорят, что надо согласовывать строительство дома с руководителем оператора аэродрома, а другие считают – не надо. Третьи эксперты пишут, что согласия придется добиваться чуть ли не у руководителя Росавиации.

Чтобы ответить на этот вопрос, следует обратиться к действующему законодательству, где прописаны все нормы. Основная проблема в том, что российское законодательство большое и сложное, поэтому не всегда удается быстро найти ответ.

Касательно законов, то многие эксперты ссылаются на две статьи Градостроительного кодекса, а именно ст. 51 и 51.1. В этих документах прописаны все основные процедуры и формальные согласования. Например, вам точно придется обращаться в местную администрацию. Однако в статьях ничего не сказано о согласовании процедуры с Росавиацией. К сожалению, не все так просто.

Вообще, использование земельных участков возле действующих аэропортов имеет множество подводных камней: нельзя организовывать мусорки и свалки (привлекают птиц), запрещено строить объекты выше определенной высоты рядом с территорией аэродрома (высота строго ограничена федеральными авиационными правилами) и т.д. Еще один момент связан с шумом от самолетов, который может навредить здоровью человека.

Приаэродромная территория устанавливается в соответствии со ст. 47 Воздушного Кодекса РФ и является зоной с особыми условиями использования территории. Проще говоря, это несколько специальных подзон приаэродромной территории, прилегающих к действующему аэродрому, где каждая подзона имеет свои особенности (может иметь сектора и должна иметь конкретные ограничения).

На заметку. Узнать, что целевой участок находится на такой территории, можно из выписки ЕГРН. В специальной графе будет стоять примечание «особые отметки»: ограничение прав на использование участка со ссылкой на статьи. Однако стоит учитывать, что данной информации может не быть, если проект находится на стадии согласования и официально еще не утвержден.

Разумеется, можно уточнить информацию через официальную кадастровую карту. Для этой цели нужно перейти на сайт Росреестра, включить карту и выбрать «Слои» с пунктом «ЗОУИТ» (зоны с особыми условиями). Зеленым цветом будут показаны все приаэродромные территории (и не только). Однако ограничения по подзонам приаэродромной территории могут быть разными, что немаловажно учитывать.

Напомним, что ранее в законодательстве прописывали огромную территорию вокруг аэродрома радиусом до 30 км. Правило было общим для всех участков, но сегодня действуют специальные нормы и на сегодняшний день утверждаются семь подзон приаэродромной территории:

· 1 и 2 подзоны – тут можно размещать только инфраструктуру самого аэропорта (здания, перроны, стоянки и прочее).

· Подзона 3 имеет строгие ограничения по высоте строительства объектов в соответсвтии с ФАП. Ограничения образованы различными плоскостями и рассчитываются индивидуально. Чаще всего отражаются в проекте как сектора третьей подзоны.

· Подзоны 4 и 5 не предназначены для строительства объектов, которые могут создавать помехи для средств РТОП и АС. Ограничения могут устанавливаться как на допустимую высоту застройки, так и на возможность размещения конкретных обьектов вблизи средств РТОП и АС аэродрома.

· Подзона 6 в которой запрещается размещать объекты, способствующие привлечению птиц.

· Подзона 7 в которой в целях предотвращения негативного физического воздействия устанавливается перечень ограничений использования земельных участков, определенный в соответствии с земельным законодательством. Под указанным негативным физическим воздействием понимается несоответствие эквивалентного уровня звука, возникающего в связи с полетами воздушных судов, санитарно-эпидемиологическим требованиям.

Если рассматривать инвестиции в земельный участок на приаэродромной территории, то строить можно в приаэродромной территории при этом надо строго соблюдать ограничения, установленные проектом. Кроме того, при покупке такой земли без согласования и разрешения, у собственника могут возникнуть проблемы в будущем.

В частности, мы говорим о судебной практике, где решения часто принимают не в пользу покупателя земельного участка. Например, дело № А50-12463 от 17 сентября 2020 года. Арбитражный суд Пермского края установил, что предприниматель незаконно начал строительство объекта в запрещенной зоне. Из-за выявленных нарушений заявителю не удалось добиться разрешения на строительство. По сути, инвестор потерял несколько миллионов рублей, так как участок оказался с «особыми условиями» для строительства.

Если вы не хотите терять миллионы рублей, то к вопросу выбора участка следует подходить комплексно. Главная проблема в том, что проект приаэродромной территории действительно может утверждаться Росавиацией, но определенное время не будет размещен в базе данных Росреестра. Все это создает большие риски для инвестиции в земельные участки и предпринимателей.

В некоторых случаях удается приобрести землю, но она будет иметь ограничения на строительство и фактически останется никому не нужной. Вот тут мы и подходим к первому правилу – этапы проверки земельного участка.

Обычно опытные инвесторы используют несколько сервисов для работы или один, который поможет ответить на вопросы:

1. Принадлежность участка и его характеристики по документам (выписка ЕГРН, кадастровая карта).

2. Есть ли на участке обременения, аресты и прочие ограничения, не позволяющие зарабатывать на недвижимости.

3. Уточнить площадь, границы межевания участка, полное соответствие с информацией продавца, а также наличие или отсутствие споров на этот счет.

4. Ограничения на использование участка (любые виды ЗОУИТ и иные обременения).

5. Территория не находится в особой природоохранной зоне или зоне регулирования застройки, что может помешать строительству.

Соответственно, все вышеперечисленные факторы будут влиять на ликвидность объекта, его стоимость и актуальность для рынка.

В целом на такие проверки уходит не менее двух недель, когда нужно получить все справки и проанализировать информацию. Конечно, процесс можно ускорить если обратиться за помощью в специализированные сервисы проверки, но об этом чуть позже.

Представим ситуацию, что вы как инвестор получили документы и изучили данные в градостроительном плане:

1. Границы участка и его точный адрес.

2. Нормы, применяемые к объекту по застройке и использованию земли.

3. Разрешенное использование: основное, вспомогательное или условное разрешение.

Также важно учитывать конкретные параметры строительства, которые прописывают в правилах застройки. Вот тут мы сразу находим первую особенность участка, а именно запрет на строительство, так как земля находится в 7 подзоне приаэродромной территории или рядом с природоохранным водоемом. Если инвестор не уточнил эту информацию и купил участок, то он вряд ли принесет ожидаемую прибыль.

Когда к нам обращаются инвесторы или частные покупатели, мы помогаем не только определить все риски земельного участка, но и находим подходящие объекты с похожими характеристиками. Это наиболее важные этапы подбора и проверки недвижимости под инвестиции.

Существуют сервисы, предназначенные для проведения полного и глубокого анализа земельных участков. Системы работают в автоматическом режиме для клиентов и позволяют быстро определять все риски. Почему это выгодный вариант для инвестора?

Во-первых, земельные участки проверяются по различным источникам и базам данных, в том числе государственным реестрам. Современные алгоритмы позволяют выявлять ограничения, которые не значатся в официальных документах.

Во-вторых, вы как инвестор сможете заранее узнать обо всех потенциальных рисках, оценить стоимость земельного участка, его реальную ликвидность с учетом всех особенностей.

Опытные инвесторы используют сервисы автоматического анализа земельных участков для:

1. Быстрого анализа и оценки перспективности объектов, построения прогнозов.

2. Оценки комплексных рисков, в том числе для поиска значимой информации.

3. Анализа местности на кадастровой карте, анализа путей и маршрутов.

4. Оценки возможных ограничений, которые могут сказаться на инвестиционной ценности земельного участка.

Разумеется, такой анализ строится на базе официальных данных, выписок и уникальной информации, которую анализируют различные сервисы и службы. Практика показала, что без проактивного подхода, сбора данных и их анализа, невозможно выгодно и безопасно инвестировать в земельные участки.