Договор купли-продажи квартиры. Или дома с участком. Или комнаты

Если вы собираетесь купить квартиру, комнату или коттедж, вам важно знать главные моменты сделки. На основании чего вы становитесь собственником желанных квадратных метров, что нужно держать под пристальным вниманием до момента покупки, как передаются деньги, ключи, документы на объект недвижимости? Тема многогранная и в одну статью невместимая.

Поэтому рассмотрим самое главное в сделке с недвижимым имуществом - Его Величество Договор, составленный в простой письменной форме - без заверения у нотариуса. На что в нём нужно обращать внимание, без каких условий договор нежизнеспособен, как его правильно составлять и читать - вы узнаете из этой статьи.

Договор купли-продажи недвижимости должен нести в себе два основных (существенных) условия, без которых он будет недействителен:

• Информация об объекте продажи (квартире, доме, земельном участке). Причём такая, которая выделит объект из общей массы подобных. Сюда входят адрес, площадь жилья, количество этажей, кадастровый номер объекта, если такой имеется - это длинный номер с двоеточиями и тире. А государственный кадастр - это общий свод объектов недвижимости в России.
• Стоимость продаваемого объекта. Вы указываете вид валюты, которой вносится платёж, сумма прописываете цифрами и прописью, чтобы избежать разночтений. Стоимость указываете или целиком за весь объект, или можете прописывать отдельно за дом и участок, к примеру. Можно указать цену за 1 квадратный метр жилья. Тогда цену рассчитываете арифметически.
• Обязательная государственная регистрация. Договоры продажи недвижимого имущества чиновники по факту регистрируют в органах Росреестра. Но для непосредственной регистрации вами договора обращайтесь в любое отделение Многофункционального центра (МФЦ) в городе, в котором вы регистрируете сделку.

В начале договора указывают место его составления. Например, “город Москва”, и дату его подписания “20 мая 2019 года”. Далее идет перечисление и наименование сторон договора. Если это простые граждане, то указывается полностью фамилия, имя и отчество продавца и покупателя.

Обязательно раскрываются персональные данные сторон: место и дата рождения, пол, супружеское положение, паспортные данные с регистрацией по месту жительства. а также указывают, кто является продавцом, а кто - покупателем.

Это то, ради чего договор заключается: описание квартиры, дома, его части - первое основное условие договора. Вписываются площадь недвижимости, этажность, местоположение и адрес, кадастровый номер, номер свидетельства о праве собственности или выписки из Единого реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), дата выдачи этих документов.

Важно указать данные документов, на основании которых продавец владеет жильём - свидетельство о наследстве, приватизация, купля-продажа. Соответственно, эти документы важно посмотреть в оригинале перед подписанием договора.

Также в предмете указывается, прописан ли кто-нибудь в квартире (доме) на момент продажи, наложены ли на жильё какие-то ограничения (обременения), есть ли аресты или претензии третьих лиц. Продавец отвечает за достоверность этой информации не головой, но возможностью расторжения договора.

Ещё одно обязательное (существенное) условие договора купли-продажи недвижимости. Как я говорил выше, цена может быть прописана:

• В общей сумме. Пример: “Отчуждаемое имущество оценивается сторонами в сумме 2 500 000 (два миллиона пятьсот тысяч) рублей 00 копеек”.
• В стоимости за единицу площади. Пример: “Стоимость 1 (одного) квадратного метра Земельного участка составляет 1000 (Одну тысячу) рублей”

Важно! В договоре должен быть пошагово расписан порядок расчёта за недвижимость:

• Детализация платежей. Обязательно упоминается аванс, если он был. В договоре прописывают, как оплачивается недвижимость - полностью в момент подписания или с рассрочкой с графиком платежей, наличными деньгами или переводом. Также, если при покупке покупатель берёт ипотеку или вносит средства материнского капитала, то указывают данные и сумму кредитного договора, номер, серию и сумму остатка денег по материнскому капиталу.
• Момент оплаты. Важно указать, когда платятся деньги - после подписания, одновременно с ним или после регистрации договора в органах Рореестра. Любой факт внесения денег за жильё должен быть подтверждён распиской продавца в получении конкретной суммы денег от покупателя. Каждый транш, аванс и досрочная оплата подтверждается такой бумагой.
• Свидетели. Покупатель и продавец могут договориться, что при передаче денег по договору могут присутствовать свидетели для подтверждения оплаты. Они ставят свои заверяющие подписи на расписках.

ВАЖНО! Если по договору покупатель оплачивает квартиру поэтапно, а право собственности переходит к нему до окончательного расчёта, то продавец устанавливает в договоре ипотеку (ограничение распоряжения имуществом, обременение) в силу договора - обременение, которое не позволит нерадивому покупателю квартиру по-тихому продать.

Сама по себе ипотека - это не кредит! Это значит, что квартира находится в залоге у продавца или кредитора (банка) до полной выплаты стоимости квартиры или кредита покупателем (заёмщиком). А ипотечный кредит - это заём денег в банке под покупку жилья. Гарантией продавца (кредитора) в таких случаях становится ипотека - обременение. Ипотека (обременение) в силу закона прописывается в договоре когда покупатель оформляет ипотечный кредит в банке. Там же стороны оговаривают и порядок снятия обременения, установленного договором - допустим, после полного выполнения покупателем обязанностей по оплате жилого помещения.

По закону недвижимость передаётся покупателю через подписание так называемого передаточного акта. По структуре он немного напоминает договор купли-продажи: та же шапка, те же реквизиты покупателя и продавца.

Но акт - это дополнение к договору. Передаточный акт - это самостоятельное приложение к договору, на него могут быть ссылки в самом договоре, когда какое-то событие (передача ключей от дома и т. п.) привязано к его подписанию. Он подтверждает согласие покупателя принять имущество в его фактическом состоянии, отсутствие претензий по состоянию квартиры/дома.

Акт приёма-передачи может отсутствовать как самостоятельное приложение к договору. Тогда в договоре указывается, что именно договор играет роль передаточного акта.

К этому разделу договора отнеситесь с особым вниманием. Его нельзя обходить общей фразой, вроде “стороны несут ответственность в соответствии с законодательством РФ...”. Каждое пропущенное обязательство (несвоевременная выплата, отказ от передачи ключей, нарушение условий выписаться из квартиры в определённый срок) должно караться. Важно прописать ответственность в виде пени в небольшом коэффициенте. К примеру, 0,01 % от суммы договора за каждый день просрочки исполнения обязательства.

И нужно помнить, что договор - это равноправная сделка. И ответственность по нему должна быть разумной и равновесной. Если за что-то отвечает продавец, то и покупатель должен сдерживаться какими-то штрафными санкциями. В целях соблюдения гармонии.

Этот общий раздел говорит о количестве экземпляров договора, не упомянутых выше обязательствах, которые регулируются соответствующими законами. Могут упоминаться обстоятельства непреодолимой силы, они же форс-мажорные, они же катаклизмы, войны и прочие беды, которые могут помешать сторонам честно и в срок исполнить свои обязательства

В этом завершающем разделе договора могут указываться паспортные данные, электронные адреса, телефоны продавца и покупателя. Но, как правило, стороны в конце договора собственноручно пишут свои фамилии, имена и отчества и ставят подписи. Та же процедура проводится в передаточном акте.

В этой статье я отразил основные нюансы, на которые стоит обратить внимание в простом договоре купли-продажи. Без них договор представляет ненужную бумажку. А то и вовсе несёт опасность для покупателя остаться без денег или квартиры. Будьте бдительны при подписании подобных документов, читайте поперёк и между строк. Желаю удачи и надёжной крыши над головой.