Строительно-потребительский экстремизм

Широко распространено такое явление, как потребительский экстремизм, во взаимоотношениях застройщика и дольщика при покупке последним квартиры в строящемся доме. Самый распространённое его проявление — взыскание с застройщика неустойки в размере 2/365 ставки рефинансирования ЦБ РФ (если дольщиком является физическое лицо), в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства. Отбить такую неустойку застройщику невозможно в силу закона, в редких случаях суды уменьшают сумму неустойки согласно статье 333 ГК РФ, посчитав ее чрезмерной, но, строго говоря, это противоречит закону.

Поэтому как только обрадованный дольщик получает исполнительный лист, для застройщика могут наступить трудные времена, так как денежные средства с его расчетного счета прежде всего будут списываться в пользу дольщика, что может повлечь за собой сложности с оплатами поставщикам, подрядчикам и в итоге даже привести к временной остановке стройки. Это, в свою очередь, приведет к еще большей задержке сдачи дома в эксплуатацию и увеличению суммы неустойки.

Если же сумма долга застройщика перед дольщиком превысит 300 000 рублей, это легко может привести к подаче дольщиком заявления о банкротстве застройщика со всеми вытекающими последствиями в виде появления вместо генерального директора арбитражного управляющего и т.п. Само собой, эта ситуация также нисколько не способствует своевременной сдаче дома.

Безусловно, застройщики во многих случаях сами виноваты в возникновении такой ситуации, когда по тем или иным причинам пишут в договорах заведомо нереальные сроки строительства. Но и дольщики редко хотят войти в положение застройщика и не подавать соответствующие иски. Здесь зачастую имеет место проблема коммуникации между дольщиками и застройщиками и нежелание дольщиков понять ситуацию застройщика и, может быть, немного подождать с подачей соответствующего иска.

Вторая, не менее, а может быть, и более тяжелая проблема для застройщиков — это приемка квартиры дольщиками. Не секрет, что дольщики зачастую прибегают к помощи специалистов-инженеров при приемке квартиры с целью проверки качества и выявления наличия или отсутствия недостатков. Сложно спорить с тем, что квартира должна передаваться дольщику с надлежащим качеством, но до устранения недостатков дольщик имеет право квартиру не принимать, а впоследствии заявить иск о взыскании неустойки за просрочку передачи квартиры, так как срок устранения недостатков не является основанием для освобождения застройщика от этой повинности.

В некоторых случаях дольщики выявляют мнимые или реальные недостатки уже после приемки квартиры. В этом случае они делают экспертизу оценки стоимости устранения недостатков, а сумма на их устранение может быть весьма далекой от реальности, что выясняется обычно только в ходе судебного разбирательства. Известны случаи, когда сумма различалась в 8-10 раз не в пользу дольщика.

Дольщик может изменить адрес в ходе строительства дома и «забыть» сообщить об этом застройщику. Может не получать письма от застройщика, «кивая» на проблемы с почтовой доставкой корреспонденции. Но обычно суды в таких случаях встают на сторону застройщика и характеризуют действия дольщика как недобросовестные.

В практике известен случай, когда у дольщицы вместо ожидаемого городского пейзажа видом из окна оказался газорегуляторный пункт, который якобы закрывал обзор. Дело дошло до Верховного Суда РФ, который указал, что компенсацию в таком случае взыскать можно. Поэтому застройщикам надо быть очень аккуратными при проведении рекламной компании, чтобы не нарваться на подобные проблемы со стороны дольщика.

Фантазии людей безграничны, и каждый застройщик может привести немало примеров такого «креатива» со стороны дольщиков, который зачастую вынуждает застройщиков идти на компромисс во избежание еще более негативных последствий. Ведь суды, как правило, оказываются на стороне потребителя даже в случае, когда правота его, мягко говоря, сомнительна.