Специфика договора дарения недвижимости
Данная статья посвящена вопросу оформления дарения в рамках действующего гражданского законодательства. В ней будут изложены те тонкости, которые необходимо учесть, как на стадии подготовки к заключению договора дарения, так и на стадии, посвящённой государственной регистрации перехода прав на недвижимость. Осмелюсь назвать статью «дорожной картой» для тех, кто хочет подарить или быть одаряемым.
Понятие, форма договора дарения
Так по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. (п.1 ст. 572 ГК РФ).
Главным признаком договора дарения является его безвозмездность. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. В связи с этим важно, чтобы в договоре должно быть выражено волеизъявление дарителя безвозмездно передать недвижимость. В противном случае такой договор не признается дарением и к нему применяются правила о притворных сделках.
В тоже время договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен, так как к такому дарению подлежит применение правил о наследовании.
Действующим законодательством установлены исключения в виде запретов по распоряжении собственником по своему усмотрению своим имуществом, например, не допускается дарение:
- от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;
- работникам образовательных организаций, медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги, и аналогичных организаций, в том числе организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;
- лицам, замещающим государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, муниципальные должности, государственным служащим, муниципальным служащим, служащим Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;
- в отношениях между коммерческими организациями;
- дарения здания или сооружения без земельного участка, на котором оно расположено, в случае если земельный участок принадлежит дарителю.
Дарение может быть отменено в случае смерти одаряемого, если такое условие содержится.
Для того, чтобы договор дарения считался заключенным сторонам необходимо договорится о том, какая именно недвижимость будет передана в дар. Так для жилого дома или земельного участка указать, адрес, площадь, кадастровый номер, а для земельного участка еще и категорию земель с видом разрешенного использования.
Есть позиция Верховного Арбитражного суда (Постановление пленума ВАС №54 от 11.07.2011 №54), согласно которой достаточно указать кадастровый номер недвижимости, чтобы индивидуализировать ее.
Однако я бы рекомендовал указать:
- на основании какого правоустанавливающего или правоподверждающего документа возникло право собственности на объект,
-указать его реквизиты,
- а также дату и номер регистрации права собственности дарителя.
Форма договора
Договор недвижимости дарения должен быть заключен в письменной форме и подписан сторонами (п. 1 ст. 160 ГК РФ),
Нотариальное удостоверение договора дарения по общему правилу не требуется, но есть исключения:
· дарение недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;
· дарение долей в праве общей собственности на недвижимое имущество.
Дарение долей земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также отчуждения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке не требует нотариального удостоверения.
В случае, если в сделке (договоре дарения) участвуют два и более лиц, то нотариальное удостоверение может быть осуществлено двумя и более нотариусами, в ситуации, когда все стороны сделки совместно не присутствуют у одного нотариуса. В этом случае хотя бы один из нотариусов должен осуществлять свою деятельность в субъекте РФ по месту нахождения объекта недвижимости.
Для заключения договора дарения недвижимости между гражданами в общем случае рекомендую придерживаться следующего алгоритма:
1. Сбор и подготовка необходимых документов:
-документы, удостоверяющие личность дарителя и одаряемого;
-документ, удостоверяющий личность представителя, и нотариально удостоверенная доверенность, подтверждающая его полномочия;
В доверенности на совершение дарения обязательно должны быть указаны одаряемый и предмет дарения
-правоустанавливающие документы на недвижимость;
В случае, если право собственности не зарегистрировано в ЕГРН, Вам необходимы документы, на основании которых даритель приобрел право собственности (договоры купли-продажи или дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда, акт органа местного самоуправления)
-нотариально удостоверенное согласие супруга на дарение, если недвижимость была приобретена в период брака и являются общей совместной собственностью супругов;
- иные документы, например, согласие органов опеки и попечительства, согласие родителей.
2. Составление договора дарения
Образец договора дарения будет представлен в сообществе ПячИнсайд позже.
3. Регистрация перехода права собственности в Росреестре.
Действующим законодательством не установлена обязательная государственная регистрация договора дарения. Однако Вам необходимо зарегистрировать переход права собственности по данному договору.
В случае, если договор удостоверяется нотариально, то заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы обязан представить в Росреестр нотариус, при условии, что стороны сделки не возражают против этого.
Когда в Едином государственном реестре недвижимости содержится отметка о невозможности государственной регистрации перехода права, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника объекта недвижимости (его законного представителя) и договор подписан от имени правообладателя объекта недвижимости представителем по доверенности, заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав нотариусом не предоставляются.
В остальных случаях документы на регистрацию граждане могут представить самостоятельно, представив орган регистрации прав (Россрестр, или в МФЦ) заявление и необходимые документы (указаны в п.1 статьи).
Если договор удостоверен нотариально, то с заявлением о государственной регистрации может обратиться любая сторона сделки. Если договор заключен в простой письменной форме, с заявлением обращаются обе стороны сделки.
За государственную регистрацию права собственности необходимо уплатить госпошлину. Размер госпошлины за регистрацию права собственности на недвижимость (за исключением отдельных видов земельных участков) составляет 2 000 руб. При регистрации прав на земельный участок, например, для ведения подсобного хозяйства или ИЖС размер госпошлины - 350 руб.
Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из ЕГРН.
Подарок облагается НДФЛ, если даритель и одаряемое лицо не являются членами семьи или близкими родственниками. Также одаряемый становится плательщиком налога на имущество и земельного налога в отношении подаренной недвижимости.
На случай если после прочтения у Вам остались какие-то вопросы по дарению или Вам нужна помощь, то Вы всегда можете обратиться за помощью к ПячИнсайд.
Контакты:
✉ E-mail: Pyachinside@yandex.ru
📱Тел. +7 (977) 802-00-41