Риски при покупке квартиры

Риски при покупке квартиры могут быть самыми различными. Важно проверить собственников, документы, правильно подготовиться к сделке. У обычных людей мало опыта в таких вопросах. Разберем основные риски и возможности их минимизировать, чтобы не потерять недвижимость и деньги.

До рассмотрения основных документов на собственность и связанных с ними трудностях, о чем я расскажу ниже, сразу хочу коснуться вопроса приватизации.

На рынке встречаются предложения с недорогим жильем, обычно в очень старом фонде и с приватизацией квартиры, вернее, как окажется с отсутствием приватизации или с отсутствием регистрацией права. Риск при покупке квартиры в этом случае отклонение сделки.

При любой сделке возникает необходимость проверки собственника недвижимости. Иногда встречаются ситуации, когда собственник предоставляет подтверждающие документы, выданные до 1991 года.

Часто жилье в этом случае осталось неприватизированным. Если это ваш случай, то собственнику следует сначала заняться приватизацией, а уже потом выходить на сделку. Это занимает время и усилия.

Еще одна ситуация, это оформленные документы на собственность до 1998 года. Иногда сделки отклоняются из-за того, что собственника не могут подтвердить через Росреестр, хотя вроде бы он и существует.

Дело в том, что собственники до 1998 года оформлялись несколько хаотично, не было какой-то единой нормально функционирующей базы. Затем создали ЕГРП.

Эта ситуация потребует от собственника пройти процедуру регистрации ранее возникшего права, ему нужно принести все требуемые документы в Росреестр.

Правильнее всего это сделать до основной сделки и оформления перехода права собственности. Кто-то из юристов возразит, уточнив, что эти две задачи могут выполняться параллельно.

Так действительно допускается поступать, но вы можете столкнуться с рядом сложностей, например, банки в подавляющем большинстве случаев отклонят сделку.

В 2017 году появился ЕГРН. Это позволило объединить ранее существовавшие базы по собственникам и характеристикам недвижимости. Поэтому стало значительно удобнее так как в выписке из ЕГРН видно не только собственников недвижимости, но и важную характеристику квартиры.

Для подтверждения собственности выдаются правоподтверждающие документы. К таким документам относится свидетельство о праве собственности и выписка из ЕГРН. Свидетельство о праве собственности перестали выдавать с 2016 года, так как начал функционировать ЕГРН и выдавались уже именно выписки.

В дополнение к этим документам есть и документы-основания, на основании которых затем и регистрируют право и выдают правоподтверждающие документы. О таких документах расскажу ниже.

В выписке из ЕГРН указывается:

Из-за вступления в силу закона о персональных данных при заказе выписки из ЕГРН третьими лицами данные ФИО будут скрыты. Краткая основная информация будет доступна. Если выписку заказывает сам собственник, то личные данные не скрыты. Выписку можно заказать через Госуслуги или МФЦ.

В целом существует несколько вариантов выписки из ЕГРН. Кроме общей выписки с основной информацией можно получить выписку о переходе прав и выписку о кадастровой стоимости (иногда отображается в обычной выписке). Правильнее всего заказать две выписки: основную и о переходе прав.

Если квартира оформлена до 2016 года, то у собственника на руках свидетельство о праве собственности. Никаких законов о сдаче и замене этих документов не было. При этом все равно данные о собственниках будут в выписке из ЕГРН, и мы будем ориентироваться на выписку!

Кадастровый номер указывается в правоподтверждающих документах. В некоторых случаях в свидетельствах о праве собственности указан не кадастровый, а условный номер из-за особенностей учета того периода.

Для проверки кадастрового номера заходим на официальный сайт Росреестра. В разделе «Услуги и сервисы» переходим на вкладку «Сервисы» и далее в справочной информации по объектам выбираем поиск по ранее присвоенному номеру.

Документы-основания – это те документы (обычно какой-то договор), на основании которого новый собственник регистрирует свое право на недвижимость.

Например, это договор купли-продажи или передачи в собственность, договор мены, дарения, ДДУ, договор пожизненного содержания, решение суда и т. д.

Недвижимость можно не только купить, но и например, получить в дар, в наследство, после развода. На все это нужны какие-то документы.

Разберем только самые часто встречающие документы-основания, чтобы понять какие основные риски при покупке квартиры нужно учесть.

Договор приватизации

Ранее жилье многие приватизировали и после этого оформлялся договор передачи жилого помещения в собственность. Основной риск – это сама процедура приватизации, когда в ней участвовали не все зарегистрированные в квартире люди в том числе могли не участвовать несовершеннолетние.

Если человек должен был участвовать в приватизации, но по каким-то причинам не воспользовался своим правом, то это может привести к проблемам.

В судебной практике имеются судебные решения в пользу таких людей. За ними в судебном порядке закрепляли право собственности на какую-то долю даже в случае прошедшей продажи квартиры третьим лицам.

Согласитесь неприятный сюрприз для новых собственников, которые приобрели жилье. Но тем не менее существующие законы обойти нельзя, даже, если страдают в итоге люди, которые законно приобрели недвижимость.

Люди могли быть прописанными, но в итоге лично добровольно в установленной форме отказались от приватизации, вернее от права на собственность. Такая ситуация возможна и распространена.

Главное, чтобы все отказы были оформлены до сделки и крайне желательно до сделки, чтобы такие отказники уже были выписаны с покупаемой квартиры и зарегистрировались по месту жительства по другому адресу.

Идеальное решение минимизировать риски при покупке квартиры – попросите всех зарегистрированных в квартире сняться с регистрационного учета до дня сделки (остаться прописанным и выписаться согласно договору в оговоренные сроки может только продавец).

Не поддавайтесь на ситуацию, когда отказник просто выписался, но никуда не прописался. Есть риск, что человек захочет вернуться, а в случае с приватизацией решение суда может быть не в вашу пользу (есть разная судебная практика, поищите такие истории).

Лучше всего с отказника брать заявление с отказом от приватизации, одобрением сделки и указанием, что его право собственности закончилось и в этом же заявлении следует отметить, что он добровольно уже сменил свое место жительство. Заявление оформляется через нотариуса.

Не забывайте, что в договоре приватизации или в заявлении указаны все лица, участвовавшие в приватизации, но собственниками в итоге могут быть не все, а например, кто-то один.

Договор купли-продажи

Следующий распространенный вариант договор купли-продажи и договор мены квартиры. Если говорить о покупке жилья, в приобретении которого не была использована ипотека, то основной риск при покупке квартиры - это банкротство продавца. Такая опасность в целом есть при разных сделках, и мы будем разбирать этот момент подробнее далее.

Нужно внимательнее отнестись к обременениям, например, как был учтен материнский капитал и точно ли нет незакрытой ипотеки.

Редко, но могут быть ситуации, когда квартира в ипотеке, а это не было отражено нигде в виде обременения. Играет роль период формирование базы, реестра и банальный человеческий фактор.

Если человек брал квартиру по договору долевого участия, то нужно убедиться, что все расчеты с застройщиком закрыты (застройщик выдает документы).

Наследство

Перейдем к варианту, когда собственник жилья имеет свидетельство о праве на наследство. Многие опасаются приобретать такое жилье из-за вероятности появления какого-то неожиданного наследника. Проверить наследственное дело можно на официальном сайте notariat. ru в реестре наследственных дел.

На самом деле существуют четкие законы для всех наследников. Следует точно убедиться, что именно этот человек, который выходит с вами на сделку уже точно вступил в наследство.

Тут есть и иные проблемы. Например, завещание могут оспорить или были выделены какие-то доли каким-то лицам, а вы и не знаете об этом.

В наследство можно вступить по закону (завещания нет, завещание признано недействительным, в завещании указано не все имущество или есть лица с правом на обязательную долю) и по завещанию.

Родственников много, но в наследство вступают не все одновременно включая троюродных племянников и двоюродных сестер, а по определенному порядку.

Круг наследников перечислять тут не имеет смысла, схемы и информация легко найдется в интернете, если для вас вдруг это будет важно. Я это уточняю только для того, чтобы вы не боялись бесчисленного количества родственников, которые хотят свой кусочек наследства.

Однако тут нужно знать о том, что есть лица, которые имеют право на часть наследства в обязательно порядке, даже, когда есть завещание!

К примеру, умер мужчина и по завещанию оставил квартиру своим детям, но у него есть жена, она жива и по закону претендует на часть квартиры в любом случае. Если такую квартиру дети захотят быстренько продать, то женщина легко оспорит сделку.

На практике об этом, конечно, часто заранее думают нотариусы и учитывают эти нюансы при открытии наследственного дела, но все же обратите внимание на обязательные доли, если вам предстоит такая сделка. Они должны быть выделены!

Кстати, например, обязательная супружеская доля и обязательная доля в наследовании – это разные вещи и понятия. В последующем нотариусом оформляется два разных документа – на супружескую долю и свидетельство о праве на наследство.

В практике случаются ситуации, когда обязательные доли не были выделены, наследники или нотариус не учли эти моменты. Если в разговоре и при проверке квартиры с документом на наследство вы узнаете о существовании супругов, детей, иждивенцев, то консультируйтесь с юристом так как нужно выделять доли и брать отказы от иных наследников до момента совершения сделки.

Как же отказываются от наследства. Наследник может официально отказаться от наследства в пользу другого наследника. В этом случае оформляется официальный отказ у нотариуса в течение 6 месяцев со дня смерти человека. Отменить такой свой отказ наследник в дальнейшем не сможет (если он дееспособный).

Можно в принципе ничего не делать, не обращаться к нотариусу и не вступать в наследство. В этом случае человек просто не принимает наследство.

Спохватиться, передумать и захотеть вступить в итоге в наследство наследник может, но только в некоторых ситуациях, когда его бездействие считается по «уважительной» причине.

Иногда отказ от наследства не допускается при обязательном наследовании, в этом случае наследник вступает в наследство, оформляет все документы и затем может делать с имуществом все, что хочет.

Чтобы лучше понимать все нюансы судебной практики и рисков при покупке квартиры от наследников, то настоятельно советую изучить 42 пункт документа, который называется Постановление Пленума «О судебной практике по делам о наследовании» 2012 года.

Если внимательно посмотреть этот пункт, то можно понять, что риск конечно есть от неожиданного появления наследника, но вашу квартиру просто так не отберут, если сделка купли-продажи уже прошла. При переходе права к вам для вас все становится надежнее.

В итоге появляется риск денежной компенсации, но все будет по решению суда и рискуете деньгами уже не вы, а скорее ваш продавец, который получил прибыль от продажи вам жилья и должен выделить часть денег новому наследнику в виде его доли и компенсации.

Риски есть до сделки, когда что-то оспорить наследнику проще, но это в целом не ваши проблемы так как деньги за недвижимость вы еще не заплатили.

В том числе понимайте, что остаются риски от лиц, которые уже вступили в наследство, они уже наследники, они не неожиданно появившиеся потенциальные наследники, а реально приняли наследство, но вы о них не знали. Вот такие люди могут оспорить вашу сделку.

Чтобы проверить свидетельство о наследстве, которое предоставил вам продавец, можно онлайн на сайте notariat. ru в поиске посмотреть информацию по наследственному делу.

Рента

Не так часто встречающийся, но возможный вариант – это наличие у собственника договора о пожизненном содержании с иждивением. В подобной ситуации кто-то фактически согласился подарить свою квартиру другому человеку, а за это за ним нужно ухаживать и оплачивать расходы.

Рента должна быть оформлена официально и в договоре все максимально прописывается. Как правило на это идут те люди, которые имеют конечно каких-то близких и не самых близких родственников, но эти родственники в силу личных причин не хотят заботиться о престарелых родных, но о своем праве на наследство охотно помнят. В итоге договор о содержании заключается с какими-то третьими лицами.

При правильном заключении договора человек сразу становится собственном, но не может ничего сделать с квартирой пока изначальный собственник жив.

Если важно в будущем при жизни изначального собственника продать такую квартиру, то договор сначала нужно расторгнуть. После смерти изначального собственника, согласно существующему договору, фактический собственник вступает в полные права.

Риском при покупке квартиры являются конечно родственники умершего человека, узнавшие о том, что квартиру наконец можно забрать себе. На самом деле в судебной практике легко увидеть, что суд встает на сторону существующего договора о пожизненном содержании. В итоге собственность не отбирается, но нервы и время на судебные разбирательства иногда придется потратить.

Договор дарения

Если квартира получена в дар, то нужно проверить, что договор действительно существующий, не было мнимого дарения и сам даритель не банкрот.

При любой сделке, при любых документах, которые дают основание на регистрацию собственности существует необходимость минимизировать такие риски при покупке квартиры, как банкротство собственника.

Сейчас любой человек может официально объявить себя банкротом, что выгодно в случае, когда он набрал долгов и кредитов, платить ничем, а надо.

Чтобы долги не платить люди пользуются таким законным правом. Это происходит обычно через суд, но при определенной сумме можно даже обойтись без суда. В целом это не так уж и сложно, как кажется, если вы действительно неплатежеспособный.

Если процедура банкротства запущена до сделки с недвижимостью или даже в течение некоторого времени после сделки, то у должника «банкрота» есть возможность в последующем оспорить сделку.

Банкрота берет под свою «опеку» официальный финансовый управляющий. Он не полностью на стороне должника, он скорее следит за тем, чтобы разные законодательные тонкости и интересы разных сторон были соблюдены. Если вы купите квартиру у должника, это не означает, что он будет заботиться о ваших интересах, хотя сделка с одной стороны и кажется вам полностью законной так как вы официально покупаете ее у собственника.

Должники часто пытаются продать недвижимость быстро, а поэтому снижают стоимость. Должник пытается взять часть денег себе, условно спрятать их, а официально объявить, что денег у него нет.

Если вы видите объявления о дешевой недвижимости, то подумайте над этим риском. Подобной сделкой сразу заинтересуется финансовый управляющий и вашу сделку могут оспорить не в вашу пользу, квартиру вы потеряете.

К сожалению, если должник уже продал квартиру, а затем с деньгами у него стало быстро плохо, то и в этом случае сделкой заинтересуется управляющий.

Сделку с недвижимостью могут оспорить, если договор был заключен в течение 1 года до процедуры банкротства, а в ряде случаев в течение 3 лет до процедуры банкротства.

Получается, что риск есть в течение 3 лет после сделки. Это не означает, что во всех ситуациях со 100% вероятностью квартиру у вас отберут, если бывший собственник стал банкротом, есть юридические нюансы, но важно знать о существовании такого риска и пытаться его уменьшить.

Если вы покупаете квартиру, которая была в собственности менее 3 лет, то до сделки по возможности нужно проверить предыдущего правообладателя. У текущего собственника тоже нужно узнать о его финансовом положении, на помощь придет кредитная история и различные судебные базы, картотеки дел. Рекомендуется обратить внимание и на супруга, супругу собственника.

Если собственник в огромных долгах, есть судебные разбирательства, то подумайте над тем, а стоит ли с ним заключать сделку. Идеально, чтобы на момент проверки у собственника не было никаких финансовых неисполненных обязательств.

Еще раз подчеркну, если вам попалось предложение о продаже слишком дешевой недвижимости не мчимся ее покупать и не верим собственнику, что он продает так дешево из-за срочной необходимости уехать – все уточняем. Дешевые продажи основной критерий для проверки сделки.

Кто-то снижает цену всего на 10%, чтобы не выглядеть подозрительно, но сделать свое предложение наиболее привлекательным. Даже к такой недвижимости относимся осторожно.

Еще одним подозрительным моментом является выстраивание цепочки продажи. Предыдущий собственник может продать квартиру или подарить ее какому-то своему близкому родственнику, а затем этот родственник опять выставляет квартиру на продажу для третьих лиц. Обычно это косвенно выявляется в процессе разговора или в документах-основаниях.

Опять вернусь к тому, что не во всех случаях, если вы купили квартиру у будущего банкрота у вас эту недвижимость отберут. Суд идет на такую меру только в определенных ситуациях.

Если человек когда-то до сделки стал банкротом, все процедуры точно завершены, то у такого собственника можно покупать недвижимость так как процедуру не возобновляют.

Не все собственники хотят предоставлять до сделки справку из бюро кредитных историй, но ваше спокойствие важнее, объясняйте свою позицию. Такую справку собственник может заказать бесплатно (до 2 раз в год) в режиме онлайн.

Если собственник категорически все равно не хочет этого делать, то есть сервисы, которые помогут узнать кредитную историю человека.

При сделках с недвижимостью предпочтителен безналичный расчет и полная стоимость указывается в договоре, в том числе и по причине, что деньги от проданной квартиры не пытаются как-то утаить. Если собственник хочет получить наличку задумайтесь над риском покупки квартиры.

В договоре лучше всего указывать «заверения об обстоятельствах», о чем хорошо знают юристы и это помогает дополнительно обезопасить покупку. В этом случае собственник при продаже квартиры уверяет, что он «не будущий банкрот». Точные формулировки узнайте у юриста или нотариуса.

На секунду представим неприятную ситуацию. Вы захотели купить квартиру, пообщались с собственном, который произвел на вас хорошее впечатление, посмотрели и проверили документы. Вышли на сделку, приобрели жилье.

И тут появляется мать собственника и говорит о том, что у ее сына шизофрения и он вообще не понимает, что он творит. Сделку оспаривают в суде. Ситуация редкая, но с разным вариантом сценария не исключаемая из практики.

Человек может быть дееспособным (делает что считает нужным и несет за свои действия личную ответственность), и с ограничением дееспособности до полной недееспособности, в таких ситуациях кто-то его опекает.

Отдельно затронем несовершеннолетних лиц. До 18 лет ребенок может участвовать в сделках, но с некоторыми нюансами и под контролем ответственных лиц (например, родители, органы опеки и пр). Полностью дееспособным человек считается именно с 18 лет.

Психиатрические и иные диагнозы могут быть различными и не все заболевания приводят к потери дееспособности. При этом обычной справки от врача о существующем диагнозе недостаточно, недееспособным человек признается только через суд с привлечением экспертизы, поэтому необходимо решение суда. После этого назначается опекун. Все сделки проводятся только с участием опекуна.

В целом сам процесс лишения дееспособности не так прост, при этом не так часто лица с потерей дееспособности хорошо социализированы и редко успешно скрывают свои психиатрические проблемы, поэтому столкнуться с этим можно редко, но все же возможно.

Нужно для себя минимизировать риски покупки квартиры с таким недееспособным собственником. Как и при любом хроническом заболевании такой человек подлежит наблюдению у врача, поэтому существует медицинская база людей, обращавшихся за медицинской помощью.

До сделки следует запросить у собственника справку от психиатра из диспансера о состоянии здоровья. Некоторые покупатели или даже риелторы стесняются попросить предоставить такой документ, а вот юристы не мучаются лишним стеснением. Простая справка убережет от неприятных сюрпризов. Если продавец хочет продать недвижимость, то он такую справку возьмет. Главное проверить наличие подписей, штампов и печатей, чтобы не получить подделку.

Дополнительно не забывайте заглянуть в базы судов, чтобы узнать не судился ли ваш продавец по каким-то особым поводам с недвижимостью. Практикой замечено, что люди с психиатрическими проблемами могут часто обращаться в суды и что-то оспаривать.

В договоре купли-продажи следует включать пункт о том, что продавец не ограничен в дееспособности, не находится под опекой и пр. К сожалению, в случае реально существующей недееспособности этот пункт в суде не сработает, но юристы продолжают его включать, и я считаю, что лучше добавить лишнее, чем что-то упустить.

К сожалению, справка подтверждающая здоровье продавца не является 100% гарантией отсутсвия неожиданностей после сделки. По этой причине иногда можно увидеть такую услугу, как медицинское освидетельствование прямо на сделке. Обычно такая услуга востребована в том случае, если в сделке участвует, например, очень пожилой человек.

Судебная практика различна, бывает часто не в пользу покупателя, но указные выше меры хотя бы снизят риски.

У недееспособного человека с помощью опекуна квартиру купить можно, тут есть нюансы, лучше обращаться к надежному юристу для сопровождения.

Крайне важно всегда тщательно проверить продавца, чтобы минимизировать риски при покупке квартиры. Если собственник недвижимости поменялся в течение менее 3 лет, то и на предыдущего собственника стоит обратить внимание, а также не забывайте проверить иных собственников в том числе при совместной собственности (приобретение недвижимости в браке).

Стандартный общий пакет документов от продавца:

Паспорт

В первую очередь перед сделкой проверяют паспорт продавца. На практике проблемы с этим документом встречаются редко, но все же риск не исключен.

Обычно продавец элементарно забывает обновить паспорт и документ считается просроченным из-за возраста или при смене фамилии. По этим причинам сделка может сорваться, и вы потеряете время. Испорченный, порванный паспорт, с наличием посторонних надписей и других повреждений требует замены, а банк просто откажется проводить сделку.

Проверить паспорт можно онлайн на сайте МВД и на иных сервисах. Если продавец не показал вам сразу паспорт, то эти данные есть в документах на квартиру. На самом деле люди неохотно показывают паспорт до сделки, но непосредственно перед сделкой, если вы уже хотите приобретать недвижимость отказ показать документ, чтобы удостовериться, что перед вами реально собственник является тревожным звоночком.

Свидетельство о рождении и при необходимости свидетельство о смерти можно проверить на сайте РЕЕСТР ЗАГС.

Если от имени продавца выступает иной человек с доверенностью, то такой документ проверяется на сайте reestr- dover. ru.

Не забывайте, что при проведении сделки вы должны перевести деньги за квартиру именно продавцу (собственнику), а не тому человеку, кто показывает вам доверенность для присутствия на сделке. Если вы переведете деньги человеку с доверенностью, а не реальному собственнику, то продавец оспорит сделку и спросит с вас его деньги повторно. Оговорите эти моменты заранее и не путайтесь.

ИНН

ИНН либо узнаете сразу у продавца, либо с помощью изначальных данных из каких-то первичных документов смотрим на сайте налог. ру. ИНН позволяет дополнительно увидеть сведения о физическом лице и подтвердить его личность. Есть интернет-сервисы, которые помогают узнать о задолженности по налогам. Проверьте налоговые долги продавца. Зная ИНН удобнее проверять собственника в картотеке арбитражных дел.

ЕГРН

Ранее объект недвижимости можно было легко проверить, просто заказав выписку из ЕГРН. Фактически любой человек мог узнать собственника любой недвижимости при наличии каких-то исходных данных.

После того, как законы поменялись, когда стали тщательно следить за персональными данными вот так просто взять выписку с полной информацией нельзя, а снизить риск покупки квартиры нужно. Конечно, вам покажет выписку сам собственник, но не всегда легко проверить заранее до сделки какую-то там бумажку пусть и с печатью.

Одним из вариантов проверки ЕГРН является обращение к нотариусу. В этом случае у вас должен быть составлен предварительный договор приобретения недвижимости так как он является основанием для нотариуса проверить подлинность собственности.

Это платная услуга и нотариус выдаст вам справку о правах. Не все нотариусы охотно берутся за такую услугу, если вы в дальнейшем не будете работать с ним по этой сделке, поэтому стоит заранее выбрать подходящего нотариуса для полной работы со всем пакетом документов.

Также вы можете попросить собственника открыть данные по объекту до момента сделки. Для этого от собственника необходимо специальное заявление. Это легко сделать через МФЦ или Госуслуги, что позволит сделать информацию доступной для вас.

Собственник может дополнить свое заявление уточнением, чтобы все запросы о его выписке приходили, например, к нему на электронную почту. Таким образом он поймет, что именно вы заказали выписку исключительно для проверки объекта и не станет волноваться. В последующем информацию можно опять сделать недоступной.

Не забывайте дополнительно попросить собственника дать вам выписку из ЕГРН о переходе прав, чтобы исключить неожиданности с прошлыми собственниками.

Материнский капитал

При использовании материнского капитала могут быть риски при покупке квартиры. Многие покупатели не любят выбирать такое жилье и сразу интересуются этим моментом.

Предварительно всегда следует выяснить наличие детей у собственника, в том числе возраст и их количество для того, чтобы в целом сразу понимать, а имеется ли право на материнский капитал.

Не стоит ошибочно полагать, что если материнский капитал использовался для купли жилья, то это всегда будет отражено в договоре купли-продажи. Например, люди сначала купили квартиру в ипотеку, а материнский капитал решили использовать чуть позже. Поэтому в договоре вы ничего не увидите.

Самый простой вариант – это попросить продавца квартиры взять справку из территориального ПФР о том, что сумма материнского капитала либо вообще не использована, либо уже использована (тогда нужно выяснять куда и зачем).

Информацию о маткапитале можно получить и через Госуслуги, но только владельцу сертификата, поэтому придется сидеть с ним рядом и «заглядывать через плечо» просматривая информацию одновременно с ним.

При использовании маткапитала обязательное право на долю в квартире имеют дети, а с несовершеннолетними собственниками сделки всегда сложнее.

Проверка долгов и судебных дел

Чтобы не столкнуться с проблемным продавцом, должником и потенциальным будущим банкротом, который создаст риски при покупке квартиры следует проверить собственника на следующих сайтах:

Наличные деньги вместо безналичного расчета

Одно из правил снижения рисков при покупке квартиры – это только безналичный расчет. Некоторые продавцы просят полностью заплатить наличку или хотя бы сделать это частично. Покупателю называются на первый взгляд самые безобидные причины такой просьбы.

Кажется, что между этими вариантами платежа нет особой разницы из-за того, что при расчете наличными средствами оформляется расписка, являющая подтверждением получения средств.

Заглянем в судебную практику. Есть множество примеров оспаривания сделки и потери в итоге недвижимости покупателем при наличном расчете, при этом, если бы был именно безналичный расчет проблем бы не было.

Причина простая. Безналичный расчет является доказательством получения денег и безналичный расчет не оспорить в суде, а расписку оспорить очень легко. Именно расписки в суде часто признаются безденежным документом. Если ваш продавец в итоге стал банкротом или неожиданно выяснилась его недееспособность, то суд еще быстрее признает расписку недействительной и факт получения денег будет доказать проблематично.

Очень низкая цена квартиры

Рассмотрим риски при покупке квартиры, если цена сильно занижена. На досках объявлений можно встретить предложения со слишком привлекательной ценой, при этом она не снижалась постепенно, а изначально была заниженной.

Продавец, как правило, объясняет такую выгоду необходимостью его срочного переезда или тем, что просто нужны деньги. На первый взгляд кажется, что это очень выгодная сделка, при этом такие выгодные покупки и ситуации действительно бывают, но некоторые предложения могут привести и к проблемам.

В первую очередь рискует и сам продавец даже тогда, когда действительно хочет быстро продать имущество. Им может заинтересоваться налоговая, начнется проверка сделки из-за подозрения на специальное снижение налоговой базы. Не забываем, что продавец получает прибыль и платит налог.

Для покупателя повышается риск при покупке квартиры, если, например, продавец стал банкротом в ближайшее время. Финансовые управляющие охотно проверяют сделки с занижением в случае процедуры банкротства и оспаривают их.

Если покупатель в последующем захочет продать свою квартиру, то налоговая база уменьшается только на сумму, указанную в договоре, а это при занижении невыгодно.