Жить долго и счастливо в своей квартире мечтает большинство собственников. Отчасти это зависит и от риелтора, сопровождающего сделку купли-продажи.
Мы уже определили, что согласовать выполненную перепланировку можно, правда, вопрос времени и денег здесь бывает разный. Но что, если покупатель готов рискнуть и жаждет приобрести недвижимость с несогласованным ремонтом?
Как продать такую квартиру с минимальными расходами и избежать репутационных рисков, узнаете уже сейчас. Своим опытом с вами поделюсь я – эксперт по согласованию перепланировок, официальный партнер Гильдии риэлторов Москвы, автор и ведущая обучающего курса «Формула перепланировок» Анна Страгис.
Квартира с перепланировкой – ипотека под вопросом
Ещё один важный нюанс, который риелтору необходимо учитывать при любой сделке с “перекроенным” жильем: не под каждую квартиру с перепланировкой банк даст ипотеку.
В случае незначительных конструктивных изменений, не требующих проведения больших ремонтных работ, банк ипотеку, скорее всего, предоставит. Но на покупку квартиры с “тяжелым случаем” (жилая комната, переделанная в кухню, например) кредита не даст с очень высокой степенью вероятности.
Это еще один повод задуматься тем, кто не привык ограничивать себя в переделке по своему вкусу и желанию приобретенного жилья. Мой совет таким собственникам: учитывайте действующие нормы перепланировки и правила ее согласования! Иначе наживете себе если не проблемы с законом, то с продажей квартиры точно.
Так, сегодня в Москве до 70% сделок покупки и продажи жилой недвижимости заключаются с использованием ипотечных программ. Получается, что кардинальный перепланировщик сознательно сужает круг потенциальных покупателей своей квартиры до 20–30%.
Это заведомо удлиняет и усложняет путь продажи, так как ориентироваться приходится на тех (немногих) покупателей, кто готов оплатить сделку личными средствами, не боится для себя последствий незаконной перепланировки, или желает перекроить квартиру под себя.
Огромные дисконты в пользу покупателя
К тому же, как выше было замечено, продавец-перепланировщик сильно рискует проиграть в деньгах при продаже, так как, скорее всего, будет вынужден согласиться на значительную скидку в пользу покупателя.
Более того, даже если продавец в процессе переговоров с потенциальным покупателем согласится взять на себя расходы по согласованию перепланировки, то и в этом случае покупатели нередко требуют скидку. Причем, намного превышающую расходы на согласование перепланировки.
Так, в моей экспертной практике был случай. Собственник продавал квартиру в центре Москвы. Меня попросил провести экспертизу на предмет наличия/отсутствия перепланировки в квартире.
Квартира оказалась с неузаконенной перепланировкой. Продавец изначально выставлял ее за 80 млн рублей. Нашелся покупатель. Но он потребовал скидку 10% (8 млн рублей), мотивируя это тем, что, дескать, приобретает жилье “с подводными камнями”, которые неизвестно как ему “аукнутся в будущем”.
Продавец согласился взять на себя расходы по согласованию перепланировки. Это обошлось ему в 140 тысяч рублей. Но покупатель все равно настоял на скидке в свою пользу и в итоге заплатил за понравившееся жилье 72 млн вместо 80 млн рублей, заявленных изначально продавцом.
Вывод, который можно сделать из вышеописанной ситуации: любую перепланировку следует узаконить заблаговременно до выставления самого жилья на продажу. В большинстве случаев этот процесс отнимет 2-3 месяца времени, но зато потом позволит не потерять несколько миллионов рублей.
Квартира с изюминкой? Покупателя предупредите, и пусть он распишется…
Другая очень важная рекомендация, адресованная как продавцу, так и риелтору, помогающему ему реализовать жилье: заранее предупредите покупателя о наличии в квартире несогласованной перепланировки и степени ее сложности.
Более того, если покупатель (на словах) согласился взять все риски такой перепланировки на себя, то попросите его зафиксировать это согласие на бумаге. А именно в договоре купли-продажи добавьте пункт или прикрепите к нему допсоглашение, в котором покупатель напишет: “Я такой-то (ФИО) покупаю эту квартиру с перепланировкой (далее уточняются по пунктам ее детали, вроде: “раскрыта лоджия”, “уменьшен вентиляционный короб”, “ванна расширена за счет комнаты” и т. д.), я вижу эти изменения, я с ними согласен, ответственность беру на себя”.
В противном случае не исключено, что покупатель (согласившись на словах с “квартирной изюминкой”) после того, как станет собственником, случайно “засветит” в надзорных органах доставшуюся ему “в наследство” незаконную перепланировку. Те обяжут ее устранить.
Это потребует финансовых трат. И бывший покупатель, не исключено, сочтет “разумным” переложить их на плечи бывшего собственника – подаст на него иск в суд: дескать, подлец, не сообщил мне перед сделкой об имеющейся перепланировке…
В моей риелторской практике был подобный случай, и размер иска там составил – ни много ни мало – 4,5 млн рублей.
Да, в российском законодательстве прописано, что ответственность за перепланировку жилья всегда несет его текущий собственник. Но в то же время, если с момента сделки прошло менее года, и новый собственник обнаружил существенный изъян (по его мнению) в жилье, то он может через суд попытаться признать свою сделку с бывшим собственником недействительной. А суды у нас, как правило, встают на сторону жалобщиков.
Приглянулось жилье – закажите его экспертизу на наличие перепланировки
Далее мой совет покупателям квартир с перепланировкой: перед покупкой такого жилья обязательно закажите его экспертизу в проектировочной компании, чтобы подстраховать себя от всех рисков, связанных с согласованием и возможным ремонтом.
Подобные услуги экспертизы уже на протяжении многих лет оказывает в Москве компания “Формула перепланировок”.
В чем они состоят?
После заключения соответствующего договора наши специалисты приедут на указанный объект недвижимости, сделают необходимые замеры, закажут в БТИ все исходные планы.
А по итогам проделанной в пределах недели работы выдадут вам экспертное заключение: можно ли в этой квартире без опасений жить или нужно провести какие-то ремонтные работы во исполнение буквы закона.
Во втором случае вам будет указан масштаб работ и их стоимость, а также стоимость согласования возможной перепланировки в МЖИ.
Таким образом, вы получите четкое представление о том, какую скидку запросить у продавца, если он не желает взять на себя расходы, связанные с устранением последствий незаконно проведенных конструктивных изменений.
“Формула перепланировок”: обучающий курс для всех, кто озабочен недвижимостью
Полный перечень рекомендаций, связанных с согласованием перепланировки жилых помещений, вы найдете в вышеупомянутом обучающем курсе “Формула перепланировок”.
В первую очередь он рассчитан на риелторов и дизайнеров по интерьерам, но собственники (продавцы и покупатели) квартир также найдут в нем много полезной информации для себя.
Пройдя этот курс, вы станете разбираться в вопросах перепланировки на уровне, близком к экспертному.
Риелторам это даст фору на рынке недвижимости, а всем остальным исчерпывающие знания, позволяющие чувствовать себя максимально уверенно при проведении сделок с жилым имуществом на территории Москвы и России в целом.
Начать путь к знаниям можно с минимальных усилий и затрат, подписавшись на мой обучающий мини-курс “Перепланировка без выноса мозга”. Символическая цена и 5 небольших уроков с примерами даст вам возможность аргументированно вести сделки с недвижимостью, понимать риски и принять решение относительно дальнейших шагов.
Полную версию курса можно приобрести здесь. В нем собраны все возможные варианты планировок и их юридического оформления.
Они оформлены в определенное количество уроков с тестами, экзаменами, примерами, легко воспринимаются и легко усваиваются.
Курс имеет разную глубину погружения, есть короткий тариф “Экспертность”, есть более глубокий - “Профессия”. В каждом тарифе предусмотрены зум-созвоны со мной, а также вручение сертификата после сдачи всех тестов и экзамена.
Увидимся на курсе!
Иски по недвижимости - распроостраненная вещь, я еще вспомнила, как в студенчестве у нас девочка одна с юрфака после покупки комнаты смогла признать сделку недействительной и еще денег с продавца стрясти. Это стало ее дипломной работой, кстати.
Друзья попались на удочку недобросовестных людей ... Сейчас судятся. Ни денег ни квартиры..
А почему об этом не говорит ЖКС или ТСЖ?? У нас тут соседи выносят толстенные куски бетона, муж говорит, что похоже на несущую конструкцию, в чате много говорят, как плохо, что помойку забили, а про безопасность - Ти-щи-на 😩
Так пишите заявление в УК- они обязан проверить как ведутся ремонтные работы и ответить на ваш запрос.
И сама УК может прийти с проверкой и если есть признаки перепланировки, которая не согласована - выдать предписание.
Не согласится собственник - УК имеет право подать в суд.
Но, как правило, все подобные разговоры, заканчиваются на этапе общедомового чата
Жена просила кухню с комнатой в хруще объединить, а то 2 помещения дурацкой формы, а так было б нормально говорит. В интернете пишут, что потом за такое можно и штраф получить, я забросил идею. А вот интересно, если ее сносить стену, а например окно всандалить, это тож будет перепланировка или нет?
да, тоже будет считаться перепланировкой
любы изменения это перепланировка. снос кладовой, которая есть в двухкомнатных хрущах в дальней комнате, тоже считается перепланировкой )
Хороший пост