Зачем риелтору знать нормы перепланировок (Часть 2)

Жить долго и счастливо в своей квартире мечтает большинство собственников. Отчасти это зависит и от риелтора, сопровождающего сделку купли-продажи.

Мы уже определили, что согласовать выполненную перепланировку можно, правда, вопрос времени и денег здесь бывает разный. Но что, если покупатель готов рискнуть и жаждет приобрести недвижимость с несогласованным ремонтом?

Как продать такую квартиру с минимальными расходами и избежать репутационных рисков, узнаете уже сейчас. Своим опытом с вами поделюсь я – эксперт по согласованию перепланировок, официальный партнер Гильдии риэлторов Москвы, автор и ведущая обучающего курса «Формула перепланировок» Анна Страгис.

В случае незначительных конструктивных изменений, не требующих проведения больших ремонтных работ, банк ипотеку, скорее всего, предоставит. Но на покупку квартиры с “тяжелым случаем” (жилая комната, переделанная в кухню, например) кредита не даст с очень высокой степенью вероятности.

Это еще один повод задуматься тем, кто не привык ограничивать себя в переделке по своему вкусу и желанию приобретенного жилья. Мой совет таким собственникам: учитывайте действующие нормы перепланировки и правила ее согласования! Иначе наживете себе если не проблемы с законом, то с продажей квартиры точно.

Это заведомо удлиняет и усложняет путь продажи, так как ориентироваться приходится на тех (немногих) покупателей, кто готов оплатить сделку личными средствами, не боится для себя последствий незаконной перепланировки, или желает перекроить квартиру под себя.

К тому же, как выше было замечено, продавец-перепланировщик сильно рискует проиграть в деньгах при продаже, так как, скорее всего, будет вынужден согласиться на значительную скидку в пользу покупателя.

Более того, даже если продавец в процессе переговоров с потенциальным покупателем согласится взять на себя расходы по согласованию перепланировки, то и в этом случае покупатели нередко требуют скидку. Причем, намного превышающую расходы на согласование перепланировки.

Продавец согласился взять на себя расходы по согласованию перепланировки. Это обошлось ему в 140 тысяч рублей. Но покупатель все равно настоял на скидке в свою пользу и в итоге заплатил за понравившееся жилье 72 млн вместо 80 млн рублей, заявленных изначально продавцом.

Вывод, который можно сделать из вышеописанной ситуации: любую перепланировку следует узаконить заблаговременно до выставления самого жилья на продажу. В большинстве случаев этот процесс отнимет 2-3 месяца времени, но зато потом позволит не потерять несколько миллионов рублей.

Другая очень важная рекомендация, адресованная как продавцу, так и риелтору, помогающему ему реализовать жилье: заранее предупредите покупателя о наличии в квартире несогласованной перепланировки и степени ее сложности.

Более того, если покупатель (на словах) согласился взять все риски такой перепланировки на себя, то попросите его зафиксировать это согласие на бумаге. А именно в договоре купли-продажи добавьте пункт или прикрепите к нему допсоглашение, в котором покупатель напишет: “Я такой-то (ФИО) покупаю эту квартиру с перепланировкой (далее уточняются по пунктам ее детали, вроде: “раскрыта лоджия”, “уменьшен вентиляционный короб”, “ванна расширена за счет комнаты” и т. д.), я вижу эти изменения, я с ними согласен, ответственность беру на себя”.

В противном случае не исключено, что покупатель (согласившись на словах с “квартирной изюминкой”) после того, как станет собственником, случайно “засветит” в надзорных органах доставшуюся ему “в наследство” незаконную перепланировку. Те обяжут ее устранить.

Это потребует финансовых трат. И бывший покупатель, не исключено, сочтет “разумным” переложить их на плечи бывшего собственника – подаст на него иск в суд: дескать, подлец, не сообщил мне перед сделкой об имеющейся перепланировке…

Да, в российском законодательстве прописано, что ответственность за перепланировку жилья всегда несет его текущий собственник. Но в то же время, если с момента сделки прошло менее года, и новый собственник обнаружил существенный изъян (по его мнению) в жилье, то он может через суд попытаться признать свою сделку с бывшим собственником недействительной. А суды у нас, как правило, встают на сторону жалобщиков.

Далее мой совет покупателям квартир с перепланировкой: перед покупкой такого жилья обязательно закажите его экспертизу в проектировочной компании, чтобы подстраховать себя от всех рисков, связанных с согласованием и возможным ремонтом.

Подобные услуги экспертизы уже на протяжении многих лет оказывает в Москве компания “Формула перепланировок”.

В чем они состоят?

После заключения соответствующего договора наши специалисты приедут на указанный объект недвижимости, сделают необходимые замеры, закажут в БТИ все исходные планы.

А по итогам проделанной в пределах недели работы выдадут вам экспертное заключение: можно ли в этой квартире без опасений жить или нужно провести какие-то ремонтные работы во исполнение буквы закона.

Во втором случае вам будет указан масштаб работ и их стоимость, а также стоимость согласования возможной перепланировки в МЖИ.

Таким образом, вы получите четкое представление о том, какую скидку запросить у продавца, если он не желает взять на себя расходы, связанные с устранением последствий незаконно проведенных конструктивных изменений.

Полный перечень рекомендаций, связанных с согласованием перепланировки жилых помещений, вы найдете в вышеупомянутом обучающем курсе “Формула перепланировок”.

В первую очередь он рассчитан на риелторов и дизайнеров по интерьерам, но собственники (продавцы и покупатели) квартир также найдут в нем много полезной информации для себя.

Риелторам это даст фору на рынке недвижимости, а всем остальным исчерпывающие знания, позволяющие чувствовать себя максимально уверенно при проведении сделок с жилым имуществом на территории Москвы и России в целом.

Начать путь к знаниям можно с минимальных усилий и затрат, подписавшись на мой обучающий мини-курс “Перепланировка без выноса мозга”. Символическая цена и 5 небольших уроков с примерами даст вам возможность аргументированно вести сделки с недвижимостью, понимать риски и принять решение относительно дальнейших шагов.

Полную версию курса можно приобрести здесь. В нем собраны все возможные варианты планировок и их юридического оформления.

Они оформлены в определенное количество уроков с тестами, экзаменами, примерами, легко воспринимаются и легко усваиваются.

Курс имеет разную глубину погружения, есть короткий тариф “Экспертность”, есть более глубокий - “Профессия”. В каждом тарифе предусмотрены зум-созвоны со мной, а также вручение сертификата после сдачи всех тестов и экзамена.

Увидимся на курсе!

"Как зарабатывать на перепланировках от 300к в месяц рассказываю в своем телеграмм-канале. Подписывайтесь и получайте в подарок бесплатный видео-урок "