Почему я послал застройщиков, пересмотрел весь YouTube и решил брать однушку

Привет, я Паша. За последний год подкопил денег и понял — пора инвестировать в недвижимость. В статье расскажу, что понял из роликов ютубных инвесторов и как меня пытались развести застройщики. А ещё посчитал, хорошая ли идея инвестировать в недвижку в 2024 году.

За пару лет подкопил чуть больше миллиона и решил вложить их куда-то. Самым очевидным была недвижка. Живу в Краснодаре, здесь и куплю квартиру. Людей сюда переезжает много. Из-за этого за последние 14 лет — цена квадрата выросла больше, чем в Москве.

Решил, что буду брать квартиру в ипотеку. Небольшую — студию или однушку, 30-40 квадратов. Большие квартиры для инвестиций нет смысла брать, их сложнее продать.

Открыл интернет и начал мониторить крупных застройщиков города.

В первую очередь, смотрел на:

Репутацию застройщика

Не хочется проснуться обманутым лохом без денег. Поэтому сразу смотрел застройщиков, которые строят давно, регулярно, без просрочек и желательно — сдают объекты раньше срока.

Цену квартиры

Тут всё понятно — хочется найти дешевле, хотя бы 115 тысяч рублей за квадрат. Но цены у всех застройщиков примерно одинаковые — около 127,6 тысяч рублей за квадратный метр.

Хотя ещё год назад однушку 30 квадратов в новостройке — можно было купить от 80 тысяч рублей за квадратный метр. Сейчас этот же квадрат, в этой же новостройке — стоит на 20-50 тысяч дороже. И судя по прогнозам, цены и дальше будут расти.

Ликвидность

То есть, как скоро смогу продать эту квартиру и сколько заработать. Сдавать не планирую, максимум ремонт сделаю и буду ждать идеального времени для продажи.

Пока смотрел квартиры, из застройщиков мне попадались — Догма, Алмакс, ЮгСтройИнвест, Точно и ЮгСтройИмпериал. Это крупные ребята, поэтому начал обзвон с них. Хотел проконсультироваться и получить расчёт по ипотеке.

Я ожидал, что мне всё подробно расскажут, всё посчитают. Что это будут самые вежливые люди — они же не двери продают, а целые квартиры. Но в итоге — некоторых менеджеров хотелось послать.

Почти каждый разговор сводился к сказкам:

Конечно я понимаю, почему они так делают. Поэтому первые два звонка терпеливо ждал, пока они отработают на мне свои методички 2000-х годов.

На третий и дальнейшие созвоны у меня не хватило терпения — я настоятельно просил менеджеров пропустить этот цирк и перейти к делу. Итак кучу времени на это потратил.

Это же устаревшая система «вербовки» клиентов. Некоторые менеджеры видимо ещё не в курсе, что люди стали умнее и уже не ведутся на такие манипуляции. Понимают, что это просто маркетинг.

Хочу сказать, что все представители застройщиков общаются одинаково плохо. Менеджеры из «Догма» прямо наглеют — я прошу прислать однушки, они присылают двушки и говорят: «Подумайте, может вам всё-таки нужна двушка». В общем, пытаются втюхать квартиру подороже.

Странный разговор получился с менеджером «Алмакс». Он позвонил мне сам, я ещё не успел добраться до этого застройщика. Видимо кто-то слил номер. Наше общение выглядело примерно так:

Что меня ещё удивило — все, кроме одних, хотели за расчёт ипотеки 20 тысяч рублей.

Именно столько стоит их брокер. Информацию о том какие банки одобрили ипотеку, а какие нет — попала бы ко мне только через два-три часа.

А если никто из банков не одобряют ипотеку, то ещё и не все деньги за этот расчёт возвращают. Догма и Точно возвращают только часть.

ЮгСтройИнвест единственные, кто были адекватными. Менеджер попросила ИНН и пока мы разговаривали, она передала запрос брокеру.

Через 15 минут после разговора с менеджером — брокер позвонил и сказал, что мне одобрили шесть миллионов, можно оформляться. И всё это бесплатно, никаких денег за эту информацию я не платил.

Ещё они присылали мне студии и однушки, как я и просил. Без двушек, как это делали менеджеры из «Догма». Поэтому, из всех застройщиков только ЮСИ не хотелось отправить далеко и надолго.

Пока изучал рынок недвижимости, смотрел разные официальные статистики и параллельно ролики экспертов на YouTube — заметил, что все советуют разное. Одни говорят «берите сейчас, потом будет хуже», другие рекомендуют подождать полгода, год, два и только тогда брать.

Это не касается тех, кто берёт квартиру, чтобы жить в ней. Здесь эксперты советуют брать ипотеку в любом случае и потом, по возможности — рефинансировать её.

Было бы проще, если бы ЦБ не выкатил нам очередные нововведения. Теперь, если есть потребительские кредиты, кредитные карты и просрочки по ним — ипотеку могут не одобрить.

Мой друг уже столкнулся с этим в начале марта, но ему повезло. Наверное потому, что его заявку на ипотеку смотрели как раз тогда, когда только начали действовать ограничения. Возможно сегодня, конец апреля — так уже не прокатит.

А тормозит меня возможная халява — этим летом молодым семьям могут снизить или отменить первоначалку. Приятно же заплатить первый взнос на 5-10% меньше или не платить вообще. Так будет выгоднее, чем я сейчас отдам свой миллион с копейками.

Ради такого можно и подождать. Почистить свою долговую нагрузку — закрыть кредиты и кредитки.

Но ЦБ часто игнорит классные предложение от госдумы. Поэтому не факт, что этот проект вообще оживят.

А пока, кроме ужесточений нам ничего не светит. Рынок находится вверху и падения цен на квартиры эксперты не обещают. Даже если к лету ставка ЦБ упадёт, то на льготной ипотеке это вряд ли сильно отразится. А взять её каждый день всё труднее.

Поэтому я решил, что да — буду брать квартиру сейчас. Выбрал ЮгСтройИнвест, потому что они быстро посчитали ипотеку и условия мне их подходят.

Когда позвонил, менеджер рассказала о новом проекте. Он только анонсируется и можно ухватить квартиру подешевле. В итоге — я оставил заявку тут.

А вот о том, как и какую квартиру я купил — читайте в следующей статье.

Кто-нибудь из вас планирует инвестировать в недвижимость в этом году? Или я один такой отчаянный? Пишите в комментариях.