Предпродажная подготовка квартиры: чек-лист от эксперта

Решив выставить квартиру на продажу, покупатели втайне надеются: придет покупатель, разделит их любовь к квартире и купит быстро и дорого. На деле процесс может затянуться на многие месяцы, и собственники от усталости вынуждены существенно снижать стоимость.

Меня зовут Анна Страгис. Я — эксперт по согласованию перепланировок, официальный партнер Гильдии риэлторов Москвы, автор и ведущая обучающего курса «Формула перепланировок», но главное, я много лет работаю в сфере недвижимости и знаю, как выгодно продать жилплощадь.

Большинство собственников понимают, что перед продажей квартиру нужно подготовить, однако что именно делать, знают не все.

Я собрала несколько простых и работающих советов, которые помогут повысить статус недвижимости в глазах будущих покупателей. Многие пункты из этого перечня вам хорошо знакомы, но несмотря на это, уверена, что смогу удивить. Спойлер: самая важная информация — в конце списка. Но начнем с очевидных вещей.

1. Косметический ремонт

Свежий ремонт — лучшее украшение для ваших квадратных метров. Причем, совершенно не обязательно начинать перед продажей сложные и дорогостоящие работы, и уж тем более реализовывать давние дизайнерские задумки. В этом случае лучше уделить внимание основным аспектам:

- освежаем сантехнику в санузлах и на кухне;

- штукатурим стены и выбираем для них светлую краску;

- делаем акцент на освещении — светлая квартира с лампами (имею в виду лампочки в люстре) теплого свечения выглядит уютно.

2. Генеральная уборка

Прежде чем пустить в дом потенциальных покупателей, стоит навести порядок во всех комнатах. Предпродажная уборка включает в себя химчистку мебели и ковров, а также мытье таких важных мелочей, как выключателей, зеркала в ванной, кухни и сантехники — все это должно быть чистым. Не забудьте убрать с глаз будущих собственников ваши личные вещи, в том числе с полок в ванной комнате.

3. Хорошие фотографии

Помните, «по одежке встречают», поэтому ваши фото на сайтах с предложением о покупке становятся лицом квартиры. Не стоит пренебрегать этим пунктом, чтобы оставаться конкурентоспособным.

Выставленные фото должны быть высокого качества и выполнены при хорошем освещении. Важно предварительно убрать из кадра все личные вещи (расчески, одежду, зубные щетки, посуду). Сделайте несколько фото с разных ракурсов каждой комнаты. Следите за тем, чтобы они были актуальными, а не с прошлогодним ремонтом.

4. Правильное описание квартиры

Если потенциального покупателя заинтересовали фото, дальше он обязательно ознакомится с характеристикой, которую вы даете. Здесь важно сообщить как можно больше информации.

Чтобы понять, что имеет особое значение, встаньте на место покупателя и составьте список вопросов, важных при покупке, и в своем объявлении отвечайте на них. Уделите внимание следующим моментам: жилая и общая площадь, удаленность от транспортных развязок, количество комнат и санузлов и т. д.

5. Правильный показ квартиры

Когда будущий покупатель пришел посмотреть воочию все, что увидел в интернете, ему нужно не просто показать чистую, светлую и уютную квартиру, но и рассказать о ней. Отвечая на вопросы, не забывайте добавить, тепло ли в квартире зимой, опишите состояние труб, расскажите о соседях, близости аптек, магазинов, школ, больниц и других социальных объектов.

6. Подготовка документов

Самый важный пункт, без которого не обойтись. Покупателям важна безопасность квартиры, и все хотят убедиться, что с документами все в порядке. Приготовьте расширенную выписку из ЕГРН (ее можно заказать на сайте «Госуслуг»), если есть — технический паспорт БТИ. Важно, чтобы все, что изображено в этих документах, совпадало с тем, что происходит в вашей квартире на самом деле.

7. Согласование перепланировки

Про перепланировку сегодня слышали все: и риэлторы, и покупатели. Правда, лишь немногие досконально знают процесс согласования и нормы, но все понимают, что квартира с «изюминкой» может создать дополнительные хлопоты и расходы в будущем, ведь процесс согласования — дорогостоящий и длительный.

Как правило, покупатели хотят сбить цену, и незаконная перепланировка становится отличным поводом для этого. Размер скидки в несколько раз превышает стоимость, которую вы потратите на приведение документов в порядок.

Справка: напомню, что любое изменение площади, конфигурации, назначения помещений в вашей квартире — это перепланировка, и необходимо провести процедуру согласования изменений с органами местной администрации, в Москве это — Мосжилинспекция. Для согласования необходимо предоставить проектно-техническую документацию от организации с допуском в СРО. И, конечно, согласовать можно только те изменения, которые не противоречат законодательству.

Чтобы проверить квартиру перед продажей на наличие перепланировок, первым делом приготовьте первичные документы: расширенную выписку из ЕГРН и поэтажный план из БТИ, если он есть. Затем сравните площадь и конфигурацию помещений в квартире с тем планом, который есть на поэтажном плане и в расширенной выписке из ЕГРН.

Обратите внимание на общую площадь квартиры, площадь комнат, наличие или отсутствие перегородок, назначение помещений. Если квартира полностью соответствует плану — поздравляем вас, перепланировки нет! Но если вы обнаружили некоторые отличия от первоначального плана, значит, есть перепланировка. Рассмотрим ее самые популярные виды:

- объединение ванны и туалета;

- демонтаж или возведение ненесущих перегородок;

- устройство санузла на площади кладовой;

- удаление подоконного блока между лоджией и комнатой (объединение балкона с комнатой);

- объединение кухни и комнаты;

- устройство проема в несущей стене.

Законодательство велит узаконить все изменения, то есть согласовать их с местной администрацией. Итогом правильного согласования станет новая выписка из ЕГРН, в которой площадь и план квартиры будут полностью соответствовать тому, как она выглядит в реальности.

Сегодня квартир с перепланировками довольно много — не хотят собственники жить в типовой застройке, предпочитая менять конфигурацию под собственные предпочтения. Однако во время продажи стремление перекроить квадратные метры может выйти боком. Под некоторые виды перепланировок банк не одобрит ипотеку, значит, придется искать покупателя с наличными и, скорее всего, делать весомую скидку.

Как показывает практика, покупатели за «неудобства, связанные с перепланировкой» просят скидку в 10% или даже 15% от стоимости квартиры. В Москве эта сумма может доходить до 4-8 млн руб.

Согласитесь, довольно дорого для ремонта. А вот процедура согласования обойдется значительно дешевле! Специализированная организация выполнит все работы под ключ за плату в размере от 100 до 250 тысяч рублей в зависимости от сложности ситуации. На приведение документов в порядок уйдет 2-3 месяца.

Наконец, на согласовании перепланировки можно и заработать.

Если в квартире выполнен и согласован антресольный этаж, то продавец получает дополнительные квадратные метры, соответственно, и прибавку к первоначальной стоимости квартиры.

Второй вариант — разделить один объект недвижимости на два и более. Здесь размер выгоды может достигать десятков миллионов рублей.

Если перед продажей привести квартиру в порядок, то продать ее можно значительно быстрее и дороже. Компания «Формула перепланировок» 10 лет занимается согласованием квартир с незаконным ремонтом. Мы поможем разобраться во всех нюансах вашей перепланировки и подготовим проект для согласования.

Сложные проекты нас не пугают!

Оставить заявку вы можете на нашем сайте: Формула перепланировок