Как я отбираю проекты для инвестиций
Попросили, чтобы я рассказал вам, как я отбираю проекты и сегодня я хочу с вами поделиться полной инструкцией, как я это делаю. Процесс становления с точки зрения отбора проектов шел в течение нескольких лет, что-то добавлялось, что-то убиралось, поэтому высокая точность по отбору проектов пришла со временем.
Меня зовут Алексей. Я профессионально инвестирую сам и инвестирую доверительный капитал уже больше 6 лет. За плечами 25 000 часов общения с проектами для инвестиций, более 700 млнР проинвестированных, более 30%+ годовых средней доходности.
Зачем Вам это читать?
Прочитав эту статью, вы без труда сможете взять вопросы для работы с инвест.проектами, которые заставят проекты давать полную и честную информацию об инвестиции, самое главное, вы сможете быстро понимать, стоит ли инвестировать в конкретный проект или нет.
Если подходить более стратегически, то весь процесс отбора проектов можно разделить на психологический, экономический/технический и юридический анализ.
Как быстро принимать решение по инвест.проектам?
Первоначально, прежде чем разговаривать с проектом более предметно, я спрашиваю 4 важных пункта, которые являются краеугольными – это ниша, порог входа, доходность, наличие залога/обеспечения сделки.
За годы работы в сфере инвестиций мне удалось сформировать постоянный входящий поток инвестиционных заявок до 500 в месяц. В следствие этого формируется возможность выбирать лучшее из того, что прямо сейчас актуально на рынке. Ещё один плюс - мы видим первыми тренды рынка.
К примеру, после начала введённых санкций усилился тренд импорта автомобилей из-за границы, к нам обращалась очень много компаний, которые этим занимаются. Как появилась ипотека загородного строительство, к нам начало обращаться огромное количество компаний, которое занимается стройкой и так далее, когда был тренд рынка арбитража криптовалюты, мы видели резкий подъём спроса на такой формат инвестиций.
Так вот, эти четыре пункта, которые я обозначил выше, помогают быстро принимать решения, какие проекты нам подходят, а какие проекты нам не подходят.
Мы не заходим в стартапы, мы не заходим в криптовалюту, мы не заходим в валютный и фондовый рынок. У меня есть простая мотивация - зачем, если можно зарабатывать 50%+ годовых на недвижимости?
Конечно, таких проектов немного, но суть в том, что нам не надо много 😂 Нам нужно финансировать десяток проектов в год для того, чтобы пассивно расти в капитале, чтобы прирастал инвестор, чтобы прирастал проект, чтобы все были в безопасности.
Почему я перестал инвестировать в фоновый рынок?
Многие называют облигации консервативным инструментом, но суть в том, что при относительно небольшой волатильности этого инструмента, она дает низкую доходность, но при этом она все равно имеет волатильность на рынке. Да, на фондовом рынке есть свои плюсы. Вы в любой момент одним кликом можете продать, но только вы решаете какая ниша для инвестиций вам подходит. Но это небольшое отступление, поехали дальше =))
Какие маркеры для меня в этих четырёх пунктах важны?
- Проект должен быть из недвижимости или залоговый,
- При этом, чтобы этот объект перекрывал 100%+ стоимости денег. Залог залогу - рознь.
Есть залог, который обеспечивает 20% от стоимости денег, есть залог, который обеспечивает 50% от стоимости денег, например, новый автомобиль, а есть залог, который обеспечивает 100% стоимости денег, например, квартира, есть залог, который обеспечивает 150% стоимости денег, например, недвижимость, купленная с дисконтом. Есть залог, который покрывает в 200% стоимости денег, например, квартира на выкуп или какое-то драгоценное украшение на выкуп.
Хочу сразу оговориться, я не держу рамки жёстко и твёрдо, и бывает исключение из каждого правила, что лишь подтверждает это правило. Но, тем не менее, бывает такое, что я беру в залог не недвижимость, бывает такое, что я беру проекты в сфере криптовалюты, но критически редко, критически. Вероятность меньше 1%.
Итак, проект в сфере недвижимости, собственность должна быть оформлена на инвестора,
- Доходность 30% годовых+ в Р и 20%+ в $,
- При этом должен быть максимально низкий порог входа, потому что я рассматриваю проекты не только для себя, но и для своего клуба/своих инвесторов, а люди там разные – есть долларовые миллионеры, есть люди с капиталом 10 000 000 руб и для них не всегда комфортно инвестировать 3 – 5 млнР единовременно, поэтому я ищу для своих учеников и резидентов инструменты с порогом входа 1 млн+ в руб.
Если проект проходит первичный отбор, то приступаем к более глубокому скорингу проекта.
Я пообщался более чем с 2500 проектов, которые привлекают инвестиции и есть моменты, которые я даже не осознаю, на уровне подкорки, которые дают стоп-фактор. Но много уже осознанного, что я точно пытаюсь изложить тут.
ЭКОНОМИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА
Как оценивать экономику проекта? Общее
1. 80% завышают ожидания по своей инвестиционной модели.
2. Если мы берем недвижимость, то нужно понять ценность - за счет чего недвижимость должна вырасти в цене, за счет чего должна приносить искомый арендный поток? Есть ли объективные точки роста для увеличения стоимости недвижимости или такого арендного потока? Если есть, то это огромный плюс.
Какие вопросы мы задаем на этом этапе:
- Какой уставной капитал компании? Зачем нам этот вопрос? Думаю, довольно очевидно, что чем больше капитал компании, тем больше к ней и доверия.
- Какая выручка? При этом мы просим скинуть нам выписки со счетов, подтверждающие слова. Мы не спрашиваем просто на словах. Мы основываемся на выручке, подтверждённой выпиской.
- Какая прибыль?
- Сколько от инвестора готовы принять минимально? Уточняем, минимальный порог входа.
- Сколько нужно всего?
- Какая локация рынка?
- Какая доходность?
- За счет чего складывается такая доходность?
- Как оформляется залог?
- Какая стоимость залога?
- Какая ликвидность залога?
Мы смотрим фин модель и сами ее просчитываем, получается ли у нас сформировать экономику? Смотрим все данные в Excel и подробно расспрашиваем, с целью понять насколько сам предприниматель плавает в этом или нет….
Так же мы запрашиваем подтверждение(выписку) чистой прибыли, кредитную нагрузку проекта за последние 12 месяцев. Если экономическая модель сходится с текущими показателями выручки и прибыли - идем дальше.
ЮРИДИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА
В этом блоке мы задаем следующие вопросы:
- Правовая форма компании
- Возможно ли получить реквизиты компании для проверки СБ? Отдаем в СБ
- Возможно ли получить паспорт ген.дира для проверки СБ? Отдаем в СБ
- Как оформляется залог?
- Просим предоставить все документы на проверку в юр.отдел - договора купли продажи, договора займа, договора цессии, аренды, партнерства, сотрудничества и прочие.
СБ проверяет компанию по закрытым и открытым источникам юр лицо на суды, долги, лигитимность юридического адреса, длительность существования, уплаты налогов и прохождения камеральных проверок, и тд.
Так же проверяем ген.дира на долги, судимости, суды, базы экстремистов, участие в большом количестве компаний, базы МВД, ФССП и тд. Присутствие в базах - СТОП-фактор.
ПСИХОЛОГИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА
На этом этапе мы задаем следующие вопросы:
- Какие вы видите риски в проекте для инвестора? Когда я спрашиваю про риски, самый главный маркер для меня - это, когда предприниматель говорит что «рисков никаких». Я тогда понимаю, что с проектом я не готов работать. Почему? Потому что это откровенный обман. Риски потери денег в проекте всегда есть, перед вами либо мошенник, который хочет вас обмануть, либо дурак, который сам не понимает рисков проекта. И в том, и в другом случае вам не по пути с ним.
- Какие вы видите варианты выхода, чтобы устранить эти риски для инвестора?
- Расскажите какие у вас негативные кейсы за всю историю работы? Негативные кейсы – это нормально. Вопрос – как с ними работает предприниматель. Негативные кейсы говорят о том, что проект вышел на плато работоспособности, он может работать, система устоялась. В этом вопросе мне важно, что говорит предприниматель, а точнее, как разруливает эти негативные кейсы, сливается ли, или работает до конца.
- Есть ли опыт работы с инвесторами? Это очень важно вопрос. Если у проекта нет опыта работы с инвесторами, для меня это стоп-фактор. Зачем мне проект, который будет тестировать на мне свои идеи? Есть пласт предпринимателей, которые думают, что они дают невероятную возможность инвестору заработать, забыв упомянуть, что в 99% случаев они теряют деньги инвестора. Вам не нужен проект, который сольет все ваши деньги. Вам нужен проект, который пусть с меньшей доходностью, но с большей надёжностью и долгосрочностью принесёт пассивный доход. Ещё раз, роль инвестора в том, чтобы сесть в локомотив, движущийся на хорошей скорости. У вас нету задачи строить этот локомотив, у вас задача - быть вагоном в таком составе. А это значит, что большую часть денег зарабатывает предприниматель и это нормально. Иначе ему это не будет интересно, он просто перестанет работать. Поэтому все схемы, где вы договариваетесь с предпринимателем с доходом 70/30 в вашу сторону обречены на провал, потому что в какой-то момент предприниматель просто подумает: почему все работу делаю я, а зарабатывает больше всего он и в лучшем случае вас ждёт разговор и пересмотр условий, в худшем - обман и потеря денег,
- Сколько сделок с инвесторами уже было проведено? Тоже очень важный момент. Если вы входите только на самом старте и у проекта только две сделки с инвесторами, я бы поставил под сомнение вход в такой проект. Это не значит, что прям совсем не заходить, всё-таки две сделки лучше, чем ничего, НО при этом важно понимать, что вы можете попасть в неприятную ситуацию.
- Есть контакты текущих инвесторов? Вообще такие компрометирующие вопросы показывают, насколько предприниматель открыт, насколько ему действительно надо, ну и насколько он прозрачен в своих намерениях и действиях.
- Могу ли я пообщаться с текущими инвесторами?
- Пообщался ли я с текущими инвесторами по факту? Вот этот нюанс многие упускают. Даже если вы спросили контакты инвесторов и вам даже их дали, процентов 80 сольется и даже не позвонит им, а ещё есть вероятность, что вы просто забудете и вам не пришлют контакт и вы забъёте, потому что услышали очень высокий процент доходности и жадность затмила глаза.
- Собственник инвестирует свои средства? Ого, это один из самых важных вопросов в интервьюировании предпринимателя. А предприниматель своими деньгами заходит в свой же проект, или рискует только вашими? Когда предприниматель заходит больше чем на 30% от капитала в сделку, я сильно плюсую такому предпринимателю и с высокой вероятностью мы будем вместе работать. Когда предприниматель в принципе заходит деньгами, даже если это будет 3 – 7% от капитала, это все равно хороший шаг, это все равно сильно.
- Можно ли пообщаться с членами команды? Вы как инвестор, смотрите на компанию снаружи, но очень важно понимать, а что у неё внутри, и коммуникация с командой – это как раз такой формат. Скажу честно, большинство не доходит до этого вопроса, но он очень важен, если вы хотите точно и досконально понимать компанию.
- Пообщался ли я по факту с членами команды?
- Есть ли положительные отзывы о компании в независимых источниках? Несмотря на то, что отзывы важны, кейсы и опыт работы с инвесторами я все же ставлю на первое место, поэтому этот пункт больше дополнение, чем обязательствo.
- Есть ли отзывы от инвесторов в формате видеоотзывов, в формате чата и тд? А вот это уже как раз интересней, вам важны отзывы и обратная связь инвесторов.
- Коммуникация с руководителем проекта в целом: приятное ли взаимодействие? Один мой наставник дал мне очень грамотный совет, который я использую до сих пор: не работай с мудаками, или работай с приятными людьми. С тех пор я придерживаюсь этого правила и, если честно, жизнь стала лучше. Это правило учит нас не работать с теми людьми, кто вам не приятен, сколько бы он вам не платил. Нервы всегда дороже.
Очень много зависит от человека, который ведет проект, от сформированной команды. То есть, от людей. Поэтому Важно пообщаться с командой, важно пообщаться с руководителем, важно пообщаться с инвесторами и партнерами, которые работают в тех или иных ролях с предпринимателем, который привлекает деньги.
Если он проходит эти 7 кругов ада, то мы можем быть на 85-90% уверены, что проект стоящий и что предприниматель - целеустремленный))))) Многие наши контрагенты на полпути перестают отвечать на звонки)))) И мы понимаем, что это не для всех, более того, мы предупреждаем об этом заранее, перед началом всей процедуры, но не все готовы.
Некоторые переоценивают свои силы и сливаются после, для нас это во многом показатель, что проект не готов к инвестиционным деньгам. Нет, мы это не делаем ради издевательства над предпринимателем, это алгоритм, выстраданный опытом, пользуйтесь. Некоторые ошибки нам стоили десятков млн руб, как, например, заходить в займы без залога. Возможно, вы почувствуйте всю боль этих строк, а возможно сами потеряете ни 1 млн руб….
Надеюсь, мне удастся предостеречь вас от этого.
Всегда Ваш, Алексей Ушаев. Проект Инвест Ментор.
Если вы хотите привлечь инвестиции в свой проект недвижимости, то оставьте заявку на привлечение
Если хотите получать такие проекты постоянно для инвестиций, то оставьте заявку на вступление в клуб
Если вы - начинающий инвестор и не понимаете, что Вам делать, то оставьте заявку на бесплатную консультацию по формированию пассивного дохода и капитала.
Сумбурно излагаете, но доходность 30% всё-таки меньше заявленного по недвижимости (50%+) и чуть больше банковского %. Это не ,,проекты", а текучка.
Благодарю за обратную связь. Старался наоборот выдать структуру. А что показалось "сумбурно"?