Может ли россиянин купить квартиру за рубежом под инвестиции и почему это выгодно?

Всем привет! Меня зовут Виктор, я — основатель агентства недвижимости KVARIS.

Для многих россиян инвестиции в зарубежную недвижимость стали классной возможностью сохранить деньги. Вложения в квартиры и дома за границей позволяют не только приумножить капитал, но и обезопасить себя от политических и экономических рисков на родине.

В этой статье хочу показать, почему такие инвестиции могут быть выгодными и как их можно осуществить.

Основных преимуществ вложений в зарубежную недвижимость несколько:

1. Диверсификация рисков. Инвестиции в недвижимость обычно демонстрируют низкую корреляцию с другими финансовыми инструментами, такими как акции или облигации. Это помогает инвестору распределить риски и спать спокойно вместо того, чтобы кусать ногти при очередном падении рубля.

2. Стабильные денежные потоки. Недвижимость способна генерировать регулярные арендные доходы, которые можно использовать для получения пассивного дохода. Вы можете даже нанять управляющую компанию, чтобы они делали всю рутинную работу, пока вы наслаждаетесь коктейлем на Ривьере (или березовым соком на даче на Волге).

Средняя арендная доходность недвижимости в Европе — 3-4%В странах Азии — от 6% до 9%, в некоторых случаях может быть даже выше.

3. Потенциал роста стоимости. Помимо арендных платежей, недвижимость также может увеличиваться в цене со временем, что позволяет инвестору заработать на перепродаже.

Например, недвижимость в Таиланде в стабильно дорожает за год на 4%-5%. За последние 13 лет цены выросли на 61.7%

В ряде стран, при этом, в 2023 году недвижимость показала падение в цене. В Швеции в 2023 году цены на недвижимость упали на 10–15%, в Германии — на 10%, во Франции — на 3,5%.

Поэтому к выбору страны для инвестирования нужно подходить очень тщательно.

4. Защита от инфляции. Стоимость недвижимости, как правило, растет вместе с ростом ВВП и увеличением спроса. Это помогает сохранить покупательную способность инвестированных средств.

5. Возможность получения гражданства или вида на жительство. Покупка недвижимости в некоторых странах может открыть путь к получению второго паспорта или ВНЖ.

По этой причине до сих пор остается популярной покупка квартир в Европе. Например, В 2023 г. покупатели из России приобрели в Испании 2 728 единиц жилья, что в 2 раза больше, чем в 2021 г. Ещё больше — в пределах 3 тыс. — россияне покупали жилье в Испании только в 2013–2014 гг. Но, к сожалению, Испания в 2024 году закрывает проект “золотой визы”, поэтому придется искать другие направления.

Кроме того, инвестиции в зарубежную недвижимость помогают диверсифицировать риски, связанные с политической и экономической ситуацией в России. Если на родине возникнут проблемы, активы за рубежом могут стать "тихой гаванью" для капитала.

Есть несколько способов инвестировать в зарубежную недвижимость:

1. Прямое владение объектом. Самый защищенный вариант, но он требует больших вложений от инвестора. Необходимо иметь или всю сумму для покупки, или быть готовым внести ее в течение определенного срока.

2. Инвестиции через фонды (в том числе REIT). Это более простой и пассивный способ. Фактически, это ценная бумага, через которую вы владеете частью инвестиционного фонда. А этот фонд, в свою очередь, владеет какой-либо недвижимостью напрямую. Большим плюсом REIT было то, что они активно торгуются на бирже.

И если говорить про развитые рынки, то доходность REIT выше, чем дивидендных акций. Например, Средняя дивидендная доходность REIT в США равна 3,9% против 1,7% у бумаг в составе S&P 500.

Я сам активно покупал REIT через российских брокеров в 2020-2021 годах, и в целом считаю его хорошим инструментом инвестирования.Но с учетом нынешней ситуации, не очень подходящего для российских реалий.

3. Участие в сделках через фонды прямых инвестиций. Здесь доходность может достигать 10%-15%, но защита от рисков ниже. Вы должны полностью доверять такому фонду.

4. Краудфандинг-платформы, а также блокчейн.

Да-да, блокчейн - это не только Биткоин и Эфир, но еще и способ владения недвижимостью.Потенциально - крайне интересное направление, т.к позволяет вам заходить на рынок с минимальными суммами. Не нужно иметь деньги на покупку всей квартиры или коммерческого помещения, вы можете приобрести 0,01%, но при этом также получать доход от аренды (правда, это также будет 0,01%)

Достаточно интересный способ, но пока не до конца ясны все юридические аспекты.Лично сам пока не пробовал, но планирую. Обязательно расскажу про результаты.

Независимо от выбранного варианта, важно тщательно изучить рынок, выбрать надежного партнера и соблюдать все формальности. Только в этом случае инвестиции в зарубежную недвижимость могут принести ожидаемую прибыль и защитить капитал.

Как резюме статьи, хочу показать динамику спроса россиян по основным странам в 2023 году:

После пика продаж на фоне ажиотажного спроса в 2022 году, в целом произошло некоторое снижение, на 31%.Но при этом если страна остается инвестиционно привлекательной и демонстрирует стабильность во взаимоотношениями с Россией - то спрос продолжает расти.И Таиланд с его динамикой +31% к 2022 году - отличный тому пример

Если вы не хотите заморачиваться над поиском объектов для инвестиций, но хотите получать доход в валюте, переходите в мой Телеграм-канал. Там я более подробно рассказываю о том, как это происходит.