Реальная доходность инвестиций в недвижимость. Как правильно считать, на какие показатели смотреть и как инвестировать

Всем привет! Меня зовут Виктор, я — основатель агентства недвижимости KVARIS.

Многие из нас сейчас задумываются, куда вложить деньги в условиях нынешней турбулентности. В предыдущей статье я рассказал про ТОП-5 инструментов, которыми пользуюсь сам. В каждом из них есть свои плюсы и минусы. Хочу поделиться своими мыслями как я анализирую и работаю с недвижимостью.

Недвижимость — максимально безопасный инструмент, который может приносить денег меньше, чем банковские депозиты, если им неправильно пользоваться. В то же время он может давать высокую доходность, особенно на длительном промежутке времени.

Все мы привыкли считать, что в России жилье постоянно растет в цене.На авторитетном портале IRN.ru можно найти очень интересный график по динамике стоимости квадратного метра в Москве, с 2000 по 2024 год:

В 2000 году метр жилья в Белокаменной стоил около 20 тыс рублей, в 2024 - 274.1 тыс, т.е. рост более, чем в 13 раз.

Но смотреть на эти цифры не совсем корректно, т.к. начало двухтысячных - время, когда многое в России было недооценено, поэтому мы видим эффект низкой базы. Дела давно минувших дней, как говорится, и предания старины глубокой.

Посмотрим на более понятный для нас период, с 2014 по 2024 годы:

И, казалось бы, все растет (+59% за 10 лет) и можно инвестировать, но реальность выглядит по-другому:

Сохраняется ли оптимизм, когда вы видите этот график?

Это Индекс стоимости жилья в Москве в разных валютах. В 2022 году стоимость жилья в валюте подросла - все мы помним эти феерические лето и осень 2022 года, когда доллар вдруг опустился до 55 рублей и ниже. Но затем мы снова вернулись в нашу реальность.

Прикреплю ещё один график из моей презентации - данные The Bank of Thailand. Он помогает наглядно показать клиентам разницу в доходности между российской недвижкой и, в данном случае, тайской.

Данные с 2011 по 2024 год.Пока российский рынок демонстрировал “американские горки”, и в итоге оказался в долларах на уровне 2006 года, тайский рынок недвижимости с 2011 по 2024 год вырос на 61.7%

Это не значит, что нужно бежать покупать квартиры в Таиланде. Я предлагаю просто задуматься:

Сейчас, после отмены льготной ипотеки, гораздо меньше людей смогут приобрести квартиры в России. Меньше людей переезжают в Москву и снимают жилье, а это один из самых популярных районов для сдачи недвижимости в аренду.

Я не сторонник апокалиптических теорий, что сейчас у нас все рухнет - нет. У меня самого есть недвижимость в Москве, купленная с целью инвестиций и сдачи в аренду.

Но сейчас однозначно стоит думать о диверсификации

Мой прогноз: на недвижимости в России будет сложнее зарабатывать, но это по-прежнему можно будет делать. Уже не так пассивно, легко и прибыльно, но рынок не мертв. Если вы активно инвестируете в российскую недвижимость и хорошо зарабатываете на нем — смело продолжайте делать это.

Сейчас я выбираю исключительно зарубежную недвижимость, которая дает доходность в долларах. В следующих статьях расскажу про это подробнее. Пока что хочу, чтобы вы задумались над тем, что вы знаете о рынке недвижимости в России и нет ли у вас неоправданных ожиданий?

Спасибо, что дочитали до конца! Дублирую ссылку на свое агентство недвижимости. Пишите в комментарии, согласны ли со мной, и подписывайтесь на блог!