А ТЫ ГОТОВ К ЭКСКЛЮЗИВНОМУ ДОГОВОРУ?..!
Эксклюзив или НЕэксклюзив: какой договор выгоднее для продажи квартиры!?
Общение с собственниками недвижимости — моя постоянная реальность. И каждый раз, при согласовании условий сотрудничества, они могут немного подвисать:
Казалось бы, всё просто: по эксклюзивному договору объект продает одно агентство, а по неэксклюзивному — хоть все агентства Москвы.
Логика вроде бы проста: чем больше агентов ищет покупателя, тем быстрее продадим!
Но это не так.
Среди людей не имеющих отношение к продаже недвижимости существует миф, что чем больше покупателей увидят квартиру — тем она дороже будет продана.
Звучит здорово, да? Но реальность совсем другая.
Давайте разбираться.
Формулировка: "Эксклюзивный договор" звучит как что-то подозрительное.
А по факту — это супероружие в продаже квартиры по хорошей цене и без бесконечных месяцев ожидания.
Эксклюзивный договор — вещь полезная, но, “благодаря” бестолковым агентам, репутация у него подмочена.
Многие собственники думают, что это ограничение, а не инструмент быстрой и выгодной продажи.
Часто начинающие или неопытные агенты сами не понимают его преимуществ, не могут объяснить это своим клиентам и, тем самым, дискредитируют данную форму договора.
Чем НЕэксклюзивный договор уступает эксклюзивному, и почему без эксклюзива квартиру можно продать дешевле, чем она могла бы быть продана?
Во первых, без эксклюзива никто не будет заморачиваться с анализом рынка и правильной оценкой стоимости.
Кому это надо, если объект продают все подряд?
Продавать квартиру без конкурентного анализа — как бежать марафон в тапочках.
Во вторых, не будет никакой подготовки квартиры к продаже — зачем делать красивые профессиональные фотографии, если завтра собственник недвижимости разошлёт их по всем агентствам?
В третьих, хаос в объявлениях: квартира рекламируется с разными ценами, разными фотографиями, а покупатели, видя такое, думают, что это фейк и даже не будут звонить.
Суть проста: никто не будет тратить своё время и ресурсы на конкурентный анализ, фотосессии и предпродажную подготовку квартиры, если нет гарантии, что за это заплатят.
Представьте, вам говорят:
"Ты вот сделай работу, а уж заплачу или нет — как повезёт! Вдруг кто-то другой справится быстрее?"
Очевидно, что в таком случае энтузиазма у агентов маловато.
Что будет дальше, если собственник принял решение работать с агентством по обычному договору?
Один агент публикует искажённую информацию о квартире, второй ставит другую цену, третий по секрету обещает покупателю скидку, о которой продавец вообще впервые слышит!
Если вы не работаете по эксклюзиву, никто не будет защищать ваши интересы.
Агенты будут работать не ради достижения максимальной цены для собственника, а исключительно ради факта совершения сделки.
Они начинают продавать в интересах покупателей, а не продавца.
А тут уж любая мелочь — повод для сброса цены.
Всё закончится тем, что покупателю предложат максимальную скидку, о которой продавец вообще не в курсе, и агенты начнут продавца "мягко" к ней подталкивать, находя в его квартире недостатки и обесценивая её на фоне других квартир, которые якобы лучше и дешевле.
Ответственного тоже не найти: все бегают, как будто что-то делают, но никто за результат не отвечает.
Агенты работают на себя, им главное — успеть продать быстрее других, а там хоть трава не расти.
Вот и получается: чем больше агентов, тем меньше шансов продать за хорошую цену.
Если у вас нет эксклюзивного договора, то другие агенты будут использовать вашу квартиру как бесплатный шоурум для продажи других объектов и встреч с клиентами.
Агенты просто водят покупателей посмотреть на ремонт и т.п., исключительно для того, чтобы обесценить вашу квартиру в глазах покупателя и на её фоне продать что-то совсем другое.
Если бы у таких агентов не было доступа к квартире собственника, то покупателю не с чем было бы сравнивать, и покупатель не смог бы принять решение о покупке в пользу другой, более выгодной для такого агента, квартиры.
Выигрывают все, кроме собственника.
Поэтому только один агент должен контролировать весь процесс.
Иначе квартира станет бесплатным местом для встреч других агентов с их покупателями.
Дополнительно собственнику постоянно звонят разные агенты, мешают жить, а результата — ноль.
И, чуть ли не самое главное, — по эксклюзиву для продажи квартиры агент может подключить весь рынок: работать по партнёрской схеме и активно продвигать квартиру, привлекая своих коллег и предлагая им половину от своего вознаграждения, если те приведут своих покупателей.
И тут важно: агенту выгодно продать квартиру за максимальную цену, потому что он получает проценты.
А уж когда другим агентам светит половина комиссии от продажи вашей квартиры, то они за неё будут биться как львы за трофей.
Вывод: эксклюзивный договор — это защита ваших интересов и ключ к успешной продаже.
Так что, если хотите выгодно продать, либо разбирайтесь в этом сами, либо наймите нормального агента.
А уж найти хорошего агента — это как найти хорошего парикмахера или стоматолога.
Придётся потрудиться, но оно того стоит.
Лучше уж доверить продажу одному профессионалу, который возьмёт на себя ответственность и будет защищать ваши интересы, чем надеяться на толпу агентов, которые будут тянуть одеяло каждый на себя.
Александр Тимофеев.
💬 Напишите мне, и мы обсудим, чем могу быть полезен.
Точно💯так и есть в реалии!