Черт меня дернул покупать квартиру в Стамбуле! Как петербурженка прогорела в Турции и еле спасла деньги
В этом инвесте было все: неликвид, обманутые ожидания, потеря денег и только потом – инвесторский хэппи-энд в виде стабильной прибыли в $. Что пошло не так и какой актив в итоге сработал? Читайте дальше.
В кейсах агентств недвижимости вы, наверное, привыкли читать лишь счастливые истории. На практике же у половины кейсов есть совсем не радостная предыстория. Я руководитель агентства Ageeva Real Estate, и сегодня хочу поделиться именно таким.
Сколько денег приносит студия в Питере?
В 2018 году у петербурженки Натальи накопилось около 3 млн рублей, и она решила вложиться в самый надежный актив – недвижимость. Купила строящуюся студию 27 м2 в Санкт-Петербурге по цене 140 000 за метр, общая стоимость лота – почти 3,8 млн. Собственного капитала не хватало, и Наталья добрала недостающую часть с помощью ипотеки. Ставка была довольно высокой – 9% годовых, но зато сумма кредита небольшая, так что она в течение года досрочно закрыла кредит и, получив ключи, сдала квартиру за 20 000 руб. в месяц + коммунальные платежи.
Доходность составила 5,3% годовых в рублях – неплохо для российского рынка! Но затем пришел 2022 год.
Доходность от аренды рассчитывается по формуле:
Сумма арендных платежей за год чистыми / Общая сумма вложений в квартиру, включая стоимость покупки, переплату по кредиту, затраты на обустройство * 100%
В нашем случае:
240 000 руб. / 4 500 000 * 100% = 5,3% годовых
Арендаторы съехали, а найти новых оказалось проблемой. За прошедшие годы район разросся, и если раньше ЖК Натальи был единственным современным в округе и ее студия значительно выигрывала у соседних хрущевок и питерских домов-кораблей 1970-ых годов постройки, то теперь рядом стояло еще 5 корпусов того же ЖК и два новых дома через дорогу. Предложение по аренде превышало спрос, и собственники демпинговали. К тому же это 2022! Настроение тревожное, курс валюты улетает в небеса, бренды уходят, цены растут, многие релоцируются.
Знакомые рассказали Наталье, что купили недвижимость в Турции – там спрос стабильный, доход идет в валюте, и вообще, это план “Б” на жизнь, при наличии недвижимости можно получить ВНЖ и переехать. И наша героиня решилась!
С чего обычно начинается подбор недвижимости для инвестиций? С двух параметров: цена + страна. Если рынок подходит инвестору по бюджету, а страна на слуху (“Все там покупают!”), человек начинает рассматривать конкретные варианты квартир или вилл. Есть только одна проблема – это в корне неверный подход к инвестициям!
Продала петербургский актив за 5 млн руб., добавила накопления и купила строящуюся квартиру-студию в Стамбуле за 160 000 долларов. В середине года курс $ как раз снизился, так что инвестиции в рублях составили около 10 000 000.
Стамбул: у нас тут актив или пассив?
Казалось, все прекрасно: деньги вложены в бетон, доход пойдет в валюте, и ВНЖ можно будет оформить, когда недвижимость построится. Но увы.
- Годовая инфляция в Турции к концу 2022 составила 84%, по итогам 2023 – 75%. К тому моменту, как Наталья получила ключи и возможность сдать недвижимость, весь доход съедали инфляция и обрушение курса лиры.
- Сдать квартиру с оплатой в долларах не получилось – район и формат ЖК оказались непривлекательными для туристов, а долгосрочные арендаторы не горели желанием подвергать себя постоянным валютным рискам.
- Огромная часть покупателей недвижимости в этом ЖК таже оказалась российскими инвесторами, и начался такой же демпинг, как и среди студий Питера.
- Турция изменила правила выдачи ВНЖ для арендаторов жилья, что стало для многих последней каплей – экспаты потянулись домой или в другие страны, а местные жители снимать квартиру за доллары не хотели тем более.
Спрос на аренду упал. Рынок недвижимости встал. Ни сдать, ни продать квартиру с прибылью не получалось. Деньги Натальи “зависли” в турецком бетоне.
Покупка, которая предполагалась как актив, фактически стала пассивом – не приносила деньги, а лишь требовала – сил, ресурсов, денег на содержание, нервов и времени хозяйки. От балласта очевидно надо было избавляться.
Продажа заняла около полугода. В итоге со всеми расходами на агентов, оформлением документов и перелетами, Наталья вышла из турецкой истории с небольшим минусом. Тем не менее, деньги на руках, и их нужно спасать.
В России за это время цены на недвижимость выросли, ставка по ипотеке стала неподъемной, квартиры окупаются арендой по 20+ лет. В эту сторону думать уже поздно.
Доход от банковских депозитов высокий, но облагается налогом, застрахован только до суммы 1,4 млн рублей, неизвестно, сколько еще продлится, и это – доход в рублях… Куда перевложиться, чтобы получить надежный валютный доход и рост капитализации?!
Вилла с бассейном на Бали. Квартира на территории пляжного курорта в Таиланде. Полностью меблированная квартира с системой “Умный дом” и климат-контролем в Дубае… Что еще можно купить за рубежом по цене московской однушки? В этой статье даем объективное сравнение рынков.
Пхукет как остров спокойствия после бурного инвеста
После такого опыта Наталья потеряла доверие и к знакомым, и к местным агентам, и к себе самой как к инвестору, так что выбирать новое направление для вложения денег пришла к профессионалам – Ageeva Real Estate.
Запрос:
- сохранить деньги
- получить регулярный пассивный доход минимум 6-8% годовых в стабильной валюте, причем желательно прямо сейчас – чтобы сразу начать покрывать убытки предыдущего инвеста
- в перспективе нескольких лет нарастить капитализацию
- и главное – без сюрпризов и нервотрепки! С Натальи хватило Стамбула
Мы сделали расчеты под имеющийся бюджет и цели, определили направления для инвеста, составили стратегию, подобрали конкретные проекты и лоты на выбор.
Что в итоге купили:
- Таиланд, остров Пхукет
- Квартира с 1 спальней в комплексе с высокой готовностью – получение ключей через 4 месяца после покупки
- 400 м от популярного пляжа, престижный район Банг Тао – поток туристов в локации круглогодичный, заполняемость 70-75%.
- Топ-инфраструктура: 7 бассейнов, 3 фитнес-центра, детский клуб, спа, рестораны, бары, частный пирс. Все это прямо на территории, и проектов, способных конкурировать с этим по уровню удобств, поблизости нет. Важно: район уже освоен и достаточно плотно, “темных лошадок” можно не ждать.
- Управление комплексом осуществляет международная сеть отелей. У проекта есть отельная лицензия. Так что поиск арендаторов и решение их проблем, от которых так устала Наталья за свой инвесторский стаж, отменяется. Всем будет заниматься УК.
- И самое главное: гарантированная доходность от аренды 6% годовых в валюте на 5 лет. Это та самая стабильность и предсказуемость инвеста, которая так нужна Наталье. Далее – доход по rental pool.
Rental Pool – это система, по которой УК сдает в аренду весь пул недвижимости, находящейся в управлении, а затем делит суммарный полученный доход на всех владельцев квартир.
Становится неважно, сколько дней в месяц или год сдавалась именно ваша квартира, допустим, если у вас вид из окна не очень, и жильцов было меньше, чем у соседей с хорошим видом, вы все равно получите такой же доход.
Большинство инвесторов покупают недвижимость ради пассивного дохода от аренды. Но как найти жильцов и все организовать, если квартира за границей, а вы в России? В этой статье делимся 3 способами удаленной (и безопасной!) сдачи зарубежной недвижимости в аренду.
Цена покупки на Пхукете – 118 000 долларов. Первый взнос 30%, а остальная сумма – в рассрочку тремя платежами. Рассрочка полностью бесплатная.
При этом Таиланд, в особенности самый европеизированный курортный остров Пхукет, находятся в начале растущего тренда. Тайский бат стабильная недорогая валюта, экономика развивается спокойно, количество экспатов и туристов прибывает каждый год. Спрос на ликвидное предложение, тем более в комплексах такого уровня у самого пляжа, как мы купили с Натальей, высокий. К моменту публикации статьи клиентка уже получила ключи, передала свою недвижимость в управление и начала получать прогнозируемый, регулярный доход.
Больше кейсов и живые отзывы клиентов смотрите на моем канале в Telegram. Там же можно записаться на бесплатную консультацию и составление персональной стратегии инвестирования. Обсудим ваши цели, удачный и неудачный опыт инвеста и подберем оптимальные проекты на самых трендовых рынках. Пишите.
В Таиланде диктатор? Чет не слышал, портретов много конечно, но это же король все-таки
Ахахахахаахахахахахах, мне искренне жаль Наталью, надеюсь много не потеряет на очередном очень выгодном вложении денег
Это может быть просто история, без конкретной пострадавшей Натальи.
Есть ощущение, что люди ориентируются часто только на фактические деньги, которые им приходят. При этом в инфляцию и рост цен особо не вникают. Ил личного опыта общения говорю
Именно! Еще многие говорят, ой, в России тот же доход можно от недвижимости получать, те же 6%, но это 6% в рублях, а не в валюте. Отнимаем оттуда валютные колебания и риски - что остается? Инвестиции нужно рассматривать всегда комплексно
А что Вы думаете про Александрию, Египет? В Питере в Коломне я сейчас готовлю мини-отель, офис, а также апарты на сдачу в Новой Голландии. Есть желание сделать подобное и в Египте. В Каире дороговато, а вот Александрия смотрится интереснее. Что думаете?