Как русские зарабатывают 2 млн ₽ за 2 месяца на недвижимости в Тайланде
С 2001 года я помогаю людям покупать недвижимость в Тае для жизни и инвестиций. В мой офис часто приходят клиенты после изучения цен на квартиры в Москве. Они сравнивают рынки и понимают: за одни и те же деньги они могут взять двушку в Москве за МКАДом или в Паттайе. И покупают квартиру в Паттайе. В статье я объясню почему и покажу экономику на реа…
СКОРИНГ ИНВЕСТИЦОННОЙ ИДЕИ (Claude 3.5 Sonnet):
🌴 Инвестиции в тайскую недвижимость: разбор полётов за 10 лет (2014-2024)
Для тех, кто всё ещё верит в сказки о "надёжных инвестициях" в зарубежную недвижимость. Данные без воды, только официальная статистика.
📉 Текущая ситуация на рынке (2024):
• Падение продаж на 25-30% (минимум за 6 лет);
• Снижение количества сделок на 13% (худший показатель с 2018);
• Падение объёма новых ипотечных кредитов на 20.5%;
• Первое за 30 лет синхронное падение по всем секторам рынка.
🏢 Реальность рынка кондоминиумов:
• Уровень вакантности в Бангкоке: 26%
• Прогноз вакантности к 2028 году: 22-30%
• Регионы:
- Юг: 31% пустующих объектов
- Северо-восток: 91.7% вакантность (!)
- Запад: 20.2% пустующих площадей
💰 "Доходность" за последние 10 лет (официальные данные):
• Средняя доходность от аренды: 5.79%
• Исторический максимум: 6.07% (2023 Q2)
• Реальная доходность по городам после вычета расходов:
- Бангкок: 2.19-4.88%
- Паттайя: 3.24-6.25%
- Пхукет: 5.45-5.87%
📊 Обязательные вычеты из доходности:
• Налог на доход: 15%
• Коммунальные платежи: 5-10%
• Управление недвижимостью: 7-15%
• Ремонт и обслуживание: 5-10%
• Страховка: 1-2%
• Простои между арендаторами: 2-3 месяца в год
• Низкий сезон: 4-5 месяцев (загрузка 30-40%)
💡 Калькулятор реальной доходности:
Инвестиция: 5,000,000 бат (~$140,000)
Заявленная доходность: 5.79%
Годовой доход до вычетов: 289,500 бат
После вычетов и простоев: ~115,800 бат ($3,300)
Реальная годовая доходность: 2.31%
Период окупаемости: 43.2 года (без учёта инфляции)
⚠️ Факторы риска (подтверждено статистикой):
• Рекордное падение продаж за 30 лет
• Перенасыщение рынка (вакантность до 91.7%)
• Ужесточение условий кредитования
• Рост предложения при падающем спросе
• Минимальная ликвидность на вторичном рынке
🏆 Достижения инвестора:
• Максимальная доходность по рынку: 6.07%
• Реальная доходность после расходов: 2.31%
• Срок окупаемости: 43+ года
• Шанс продать без убытка: стремится к нулю
Источники:
• Thailand Housing Price Index
• Global Property Guide
• Thai Real Estate Information Center
• Knight Frank Thailand Market Report
• Savills Asia Pacific Research
Я так угараю, что теперь каждого такого искателя мамонтов можно макнуть головой в жижу одним запросом в llm
Жги, бро! ,😁
Звучит более реалистично.
Ну давайте поговорим:
1. Развод и не заработать:
Расчёт влияния девальвации на инвестиции
Начальные условия:
Сумма инвестиций: 140 000 USD
Период инвестирования: 10 лет (2014–2024)
Номинальная годовая доходность:
Россия: 7%
Таиланд: 5,79%
Методика расчёта:
Конвертация инвестиций в местную валюту на начало периода по среднему курсу 2014 года.
Ежегодное начисление доходности на сумму инвестиций в местной валюте.
Конвертация итоговой суммы в USD по среднему курсу 2024 года для учёта девальвации.
Расчёты:
Инвестиции в России:
Конвертация в рубли (2014): 140 000 USD × 38,49 RUB/USD = 5 388 600 RUB
Начисление доходности за 10 лет: 5 388 600 RUB × (1 + 0,07)¹⁰ ≈ 10 610 000 RUB
Конвертация в USD (2024): 10 610 000 RUB ÷ 92,62 RUB/USD ≈ 114 550 USD
Итого прирост: 114 550 USD – 140 000 USD = –25 450 USD
Инвестиции в Таиланде:
Конвертация в баты (2014): 140 000 USD × 32,50 THB/USD = 4 550 000 THB
Начисление доходности за 10 лет: 4 550 000 THB × (1 + 0,0579)¹⁰ ≈ 8 000 000 THB
Конвертация в USD (2024): 8 000 000 THB ÷ 34,00 THB/USD ≈ 235 300 USD
Итого прирост: 235 300 USD – 140 000 USD = +95 300 USD
Выводы
Инвестиции в российскую недвижимость за период с 2014 по 2024 годы привели к убытку в размере ~25 450 USD, что обусловлено значительной девальвацией рубля и её влиянием на стоимость активов в долларовом эквиваленте.
Инвестиции в таиландскую недвижимость за тот же период принесли прибыль в размере ~95 300 USD, благодаря более стабильному курсу бата и привлекательной доходности на рынке недвижимости.
2. Рост стоимости актива
Динамика стоимости актива:
Средний рост стоимости недвижимости в Таиланде составил 5-8% в год, что выше инфляции и обеспечивает реальный прирост капитала.
Средний рост стоимости недвижимости в России составил 3-6% в год.
Аналитик сравнивает доходность со вкладом?
3. Этот бред:
• Налог на доход: 15%
• Коммунальные платежи: 5-10%
• Управление недвижимостью: 7-15%
• Ремонт и обслуживание: 5-10%
• Страховка: 1-2%
• Простои между арендаторами: 2-3 месяца в год
• Низкий сезон: 4-5 месяцев (загрузка 30-40%)
- Налог на на доход - не оплачивает иностранец, который владеет квартирой или покупает её для аренды или перепродажи. (перепродажа процент от сделки).
- Коммунальные патежи не считаются в процентах. Считается от стоимости кв. метра и общей прощади
- Управление недвижимостью 20% и это касается только аренды (входят все затраты).
- Ремонт, страховка, входит в управление недвижимостью
- Простои - бред. Если взять неликвид, то вполне возможно. Для этого есть профессионалы без чата gpt.
- Низкая сезонность в Таиланде - бред. После ковида снять квартиру почти невозможно в любой сезон (хорошую, в хорошем районе, ликвидную, нормальный ЖК, норм управляющая компания).
Инвестиции в недвижимость - это долгосроные вложения. Существую разные стратегии. Buy-and-Hold (Покупка и удержание) одна из основных. При ней окупаемость 10-12 лет.
Не учитываем факторы открытия новых инфраструктурыных объектов, игровых, развлекательных.
P.s. попробуйте снять квартиру сейчас и насладитесь простоем и кол-вом предложений.
Аналитку придумали для анализа, а не для спама.