Новостройки или вторичка: что выбрать

Россияне предпочитают новостройки. По данным портала «Яндекс Недвижимость», 62% жителей РФ делают выбор в пользу квартир в строящихся домах.

Происходит это по вполне очевидным причинам. На новостройки распространяются льготные ипотечные программы. Покупателей привлекают жилые комплексы, построенные по современным технологиям, с грузовыми лифтами, кладовыми и прочими удобствами. Присутствует и психологический фактор: приятно ощущать себя первым владельцем жилья.

Из-за отмены льготной ипотеки рынок «качается»: в массовом сегменте московских новостроек количество предложений в 1-м квартале 2025 года упало на 15,4% год к году, зато в высокобюджетном сегменте — напротив, выросло на 32,1%. А цены при этом выросли и там, и там: в массовом сегменте на 5,1%, в премиальном — на 9,5% за квартал.

«Вторичка» прибавила в цене значительно меньше: всего лишь +1,3% в старых границах столицы и 0,3% — в Новой Москве. И это несмотря на то, что объём предложений сократился на 9,7% год к году и на 17% — за квартал. Жильё на вторичном рынке теряет позиции, и в этой статье мы расскажем, почему.

Недвижимость имеет свой жизненный цикл, который начинается ещё на этапе закладки фундамента будущего дома. Как только на стройке появляются рабочие, застройщик (девелопер) уже имеет право реализовать лоты: квартиры, апартаменты и другие типы недвижимости. Отсюда пошла фраза «купить на стадии котлована».

Пока дом не сдан, жильё пребывает в статусе строящегося. После ввода в эксплуатацию жильё становится готовым, но и то, и другое считается новостройкой. Строящееся жильё продаётся по договору долевого участия — ДДУ, готовое — по договору купли-продажи, или ДКП.

Когда уже было зарегистрировано право собственности, недвижимость переходит в разряд вторичного жилья. На вторичном рынке выставляются совершенно разные лоты, от квартир в недавно сданном доме до «старого фонда» в домах постройки XVIII века.

Ещё относительно недавно рынок строящегося жилья не был в достаточной степени урегулирован, из-за чего там повсеместно случались проблемы с двойными продажами и намеренным банкротством застройщиков. Покупка новостройки считалась делом рискованным: клиенты отдавали деньги без гарантии получить квартиру.

С введением в 2019 году эскроу-счетов ситуация нормализовалась. Если на момент принятия поправки к закону 214-ФЗ в России насчитывалось 400 тысяч обманутых дольщиков, то к 2024 году их осталось 18,5 тысяч.

Девелоперы теперь не вправе распоряжаться деньгами участников долевого строительства, пока не сдадут дом. А строительство финансирует банк, выделяя девелоперу кредит.

На этом фоне становятся ещё более очевидными преимущества новостроек перед «вторичкой»:

Каждый, кто жил в старых домах, помнит типовые планировки «хрущёвок» и «брежневок» с крошечными санузлами и 5-метровыми кухнями. Наверняка у многих есть и опыт снятия со стен сантиметрового слоя масляной краски и побелки.

В современных монолитно-кирпичных новостройках об этом кошмаре можно забыть. Стены ровные и аккуратно оштукатуренные, в окнах — стеклопакеты, а стояки канализации и водопровода закрыты коробами.

Такие дома потребляют примерно в два раза меньше тепла и электроэнергии в сравнении с типовыми домами. Это позволяет жильцам экономить на оплате коммунальных услуг.

Высокий класс энергоэффективности — одна из составляющих экологичного дома. К другим аспектам относятся используемые при строительстве натуральные и подвергнутые вторичной переработке материалы, системы фильтрации воды, раздельный сбор бытовых отходов. Имеет значение и качество внешней среды: благоустройство, озеленение, двор без машин.

Ещё один немаловажный плюс новостроек — гарантия от застройщика. В течение трёх лет после сдачи дома строительная компания обязана устранить вскрывшиеся недостатки в конструкциях здания и инженерных коммуникациях. На отделочные работы по новым правилам гарантия предоставляется на 1 год.

Каждая «вторичка» несёт на себе отпечаток жизни прежних хозяев. Даже если квартира выглядит идеально, это не означает, что она таковой является. Владельцы перед продажей делают освежающий ремонт, который нередко маскирует серьёзные проблемы.

К примеру, плохо выполненная гидроизоляция приведёт к появлению грибка на стенах, а это очень вредно для здоровья. Так же, как формальдегид, выделяемый минеральной ватой — а этот материал раньше использовали для утепления. Старая электропроводка не рассчитана на большое количество бытовой техники: может случиться короткое замыкание или пожар.

Да, школы и детские сады могут быть в шаговой доступности, но переполненные. А другие — в пяти автобусных остановках, и это ещё хороший вариант. То же самое относится к поликлиникам, спортивным центрам и прочим социальным благам.

Сегодня при строительстве домов девелоперы обязаны вводить инфраструктурные объекты: те же школы, детсады, поликлиники и даже дороги. В результате обустроенность новых кварталов может быть лучше, чем в районах существующей застройки. Добавьте к этому открытые пространства, изобилие естественной зелени и наличие природных водоёмов — и вы поймёте, почему новостройки становятся всё более привлекательными.

Сделки на первичном рынке с юридической точки зрения более прозрачны и безопасны. Недвижимость ещё не была ни в чьей собственности, а значит — нет риска, что завтра объявится незнакомец, заявляющий права на жилплощадь.

Лишь один пример: бывшие члены семьи собственника квартиры сохраняют право на пожизненное проживание в ней, если не участвовали в приватизации. А в документах такой «тайный жилец» не числится. Если он обнаружится, выселить его будет очень сложно.

Новостройки в среднем стоят дороже, чем жильё на вторичном рынке, и это объяснимо:

По итогам 1 квартала 2025 года средневзвешенная цена 1 кв. метра жилплощади в старых границах Москвы составляла 560 тыс. рублей на первичном рынке и 276 тысяч — на вторичном. Но средняя стоимость ни о чём не говорит, ведь разница между бюджетным и премиальным сегментами почти троекратная.

Для новостроек девелоперы активно предлагают скидки в 10–15%, а в некоторых случаях и до 50%. Продавцы на вторичном рынке тоже делают скидки, хотя и не столь значительные — в среднем около 6%.

Теперь — о том, на какие средства приобретается «первичка» и «вторичка». Если для новостроек действуют программы субсидированной государством ипотеки, то к жилью на вторичном рынке это неприменимо. Исключение сделано для некоторых категорий граждан, использующих семейную ипотеку и проживающих в небольших населённых пунктах.

Как видно из таблицы, самые выгодные условия на вторичном рынке недоступны. Сегодня это ипотека с господдержкой со ставками в 2–6% годовых, траншевая ипотека и рассрочка.

Именно этот фактор снижает инвестиционную привлекательность вторичного жилья и повышает интерес к новостройкам. Квартиру в новостройке можно приобрести на более выгодных условиях, без огромной переплаты за пользование банковским кредитом.

Новостройка требует меньше вложений при краткосрочных стратегиях инвестирования: покупая недвижимость на стадии котлована, инвестор через год продаст её через переуступку права и получит прибыль в размере 10–20% без каких-либо сопутствующих затрат. Чтобы перепродать дороже «вторичку», придётся потратиться на ремонт и оплату коммунальных услуг.

Банки сегодня предлагают привлекательные ставки по вкладам. Однако обязательства банка застрахованы только в размере 1,4 млн рублей, поэтому граждане, у которых есть свободные средства, предпочитают вкладывать их в недвижимость.

Эксперты считают, что именно этим во многом обусловлен рост спроса на новостройки. За год он вырос по РФ в среднем на 6%. Другой фактор — инфляция и продолжающийся рост цен на первичном рынке. Это подстёгивает интерес к строящемуся жилью.

Вот, например, как изменилась стоимость квадратного метра в некоторых районах Москвы только за период с апреля по май 2025 года:

Семейную ипотеку правительство планирует расширить на семьи с детьми до 14 лет, но сама программа станет более адресной. Поэтому вряд ли она сильно повлияет на ситуацию на рынке.

Опрос от «Яндекс Недвижимость» показывает, что россияне предпочитают новостройки из-за современной планировки: в пользу этого высказалось 45% респондентов. Примерное такое же количество опрошенных (38%) видит преимущество в том, что новое жильё не требует ремонта. Треть принявших участие в опросе, или 32%, считают плюсом прозрачность сделки.

Новостройки сегодня являются фаворитами рынка недвижимости. В их пользу играют и большое количество привлекательных предложений, и доступность льготной ипотеки. Не последнюю роль играет инвестиционная привлекательность: новое жильё приносит больше прибыли при меньших рисках.

Значительная часть квартир на «вторичке» имеет низкую ликвидность из-за цены, качества или расположения. Они выставляются годами или переходят в сектор аренды.

Колебания цен на первичном рынке присутствуют, но существенного снижения ожидать не стоит: большинство лотов в строящихся проектах раскуплены, и у девелоперов нет причин демпинговать. Но выгодные предложения присутствуют: скидки, рассрочки, траншевая ипотека. Этим стоит воспользоваться, пока есть такая возможность.