«Верните мой 2007-й»: как я выдавал займы под 120% годовых, выселял должников с полицией и почему нынешний краудлендинг - всего-лишь очередной этап ограничений для инвестора.

Сейчас из каждого утюга рекламируют инвестиционные платформы: «Вложи в бизнес под залог недвижимости, надежно как в банке, доходность 30%+». Я смотрю на это и испытываю мощнейшее дежавю.

В 2007 году мы тоже думали, что нашли Эльдорадо. Мы выдавали займы под 10% в месяц (да, 120% годовых), оформляли квартиры на себя и чувствовали себя королями рынка. А потом судебная практика перевернулась, заемщики начали баррикадироваться, а регулятор объявил охоту на частный капитал.

Меня зовут Антон Макаров, я в рынке частного долга (Private Debt) почти 20 лет. Я управлял портфелем в сотни миллионов рублей, прошел через сотни судов лично, видел эволюцию от «высверливания замков дрелью» до цифровых сделок за один клик. Я потерял (вместе с коллегами и партнерами) около 10 млн рублей на займах за последние полтора года, подавал иски вплоть до Верховного суда, и видел, как правила игры менялись задним числом.

В этой статье я расскажу вам реальную эволюцию этого рынка - и почему регулятор намеренно создает под ногами инвесторов зыбкую почву, чтобы выжить с рынка частный капитал в пользу банков.

Почему предприниматели платили нам 120% годовых?

Это кажется безумием, но в 2008 году это была рабочая математика. Предприниматель брал 500 тысяч рублей, вкладывал в товар и за месяц делал на этом 300-400 тысяч чистой прибыли. Маржинальность бизнеса была дикой, налоги платили «творчески», а банки… Банки просто не умели работать с малым бизнесом. Им нужны были балансы, отчетность, «белые» зарплаты. У лавочников этого не было.

Поэтому они шли к нам - в нашу небольшую финансовую организацию.

В то время договор ипотеки (залога) работал плохо. Если заемщик переставал платить, суды шли годами, приставы бездействовали, да и вообще далеко не любой росреестр готов был регистрировать подобные сделки.

Поэтому мы использовали классную опцию, которую использовали тогда все: договор купли-продажи.

Мы не давали деньги «в долг». Мы юридически покупали у заемщика квартиру. На словах договаривались: «Вернешь деньги с процентами - перепишем обратно».

Это была классическая притворная сделка. Но она давала железобетонную гарантию (как нам казалось).

Атмосфера того времени:

Пока заемщик платил - я чувствовал себя безумно богатым. Деньги текли рекой. Но примерно каждый второй заемщик, переписавший квартиру, рано или поздно переставал платить.

Самая частая причина дефолта (и тогда, и сейчас) — ошибка планирования. Заемщик берет деньги и планирует отдавать проценты не с текущего дохода, а с будущего, мифического дохода, который он получит, когда «бизнес попрет».

Бизнес не прет. Либо не прет в нужном объеме. Либо не прет в нужные сроки. Платить нечем.

И вот тут начинался цирк.

У нас были случаи, когда заемщики баррикадировались в квартирах (которые юридически принадлежали нам!). Мы приезжали, высверливали замки дрелью, заходили внутрь.

Изредка мы привлекали крепких ребят для разговора.Часто заемщики привлекали своих крепких ребят.

Но мы старались, чтобы вмешивалась полиция, потому что это было дешевле.

Был случай с «дочерью полицейского», которая просто закрылась в квартире. Ее папа включил административный ресурс так, что мы долго не могли попасть в свою собственность. И было непонятно, то ли мы разговариваем с полицейскими, то ли с бандитами.

Но суды тогда были на нашей стороне. Они смотрели формально: «Договор купли-продажи есть? В Росреестре вы собственник? Значит, квартира ваша». Судьи не копались в нюансах сделки.

В какой-то момент (начало 2013-го) судьи стали понимать, что такое притворная сделка.

И вот суды начали разбирать эти договоры купли-продажи под микроскопом:

Судья понимает: это не договор купли-продажи. Это был заем под залог недвижимости, замаскированный под договор.

И суды начали эти сделки расторгать. Вы выдали деньги, оформили квартиру на себя. Заемщик подает в суд. Суд говорит: «Это был займ. Верните квартиру заемщику». Вы остаетесь с правом требовать деньги с человека, у которого их нет. Залог потерян.

После этого рынок перестроился. Мы начали работать в строгом соответствии с Гражданским кодексом:

Это была «золотая эра» легального частного кредитования. Казалось, правила понятны. ГК РФ защищает кредитора. Залог зарегистрирован государством.

Правила игры снова начали меняться. С 2024 года суды начали отменять даже эти, абсолютно законные залоги, просто вставая на сторону «слабого» заемщика-физлица.

Параллельно регулятор стал давить на физических лиц-кредиторов через различные механизмы:

Вы можете выдать займ сегодня по всем правилам ГК РФ, а через три года окажется, что судебная практика поменялась, и вы снова оказались в слабой позиции.

Регулятор планомерно выдавливает частных инвесторов с рынка. Логика регулятора проста: «Несите деньги в банки, а если хотите риска - идите на лицензированные платформы».

Сейчас расцвел краудлендинг. Вам предлагают вложить деньги в займы бизнесу под залог недвижимости через платформу.

Звучит безопаснее, чем давать деньги соседу? Но вот в чем подвох.

Типичный кейс, который я вижу на платформах постоянно:

Что происходит при дефолте?

Рыночная цена (за которую можно продать быстро, по ликвидационной стоимости) — дай бог 60–70 млн. Это не фантазия. Это реальность срочной продажи.

Если заемщик не платит, залог продается с дисконтом.

Денег от продажи (70 млн) НЕ ХВАТАЕТ, чтобы покрыть тело долга (80 млн), не говоря уже о процентах.

Платформа не работает бесплатно. В случае дефолта и реализации залога многие площадки берут комиссию 20–30% от всей взысканной суммы.

Считаем тот же пример:

Вы потеряли почти половину капитала. А платформа заработала свою комиссию в момент выдачи займа плюс еще и при взыскании. Да, заемщик еще должен денег... хорошо, если бы они у него были.

Это конфликт интересов в чистом виде. Платформе выгодно выдать как можно больше займов сейчас (получить комиссию сейчас). Что произойдет с залогом позже - иногда, это ваша проблема.

Многие предприниматели сейчас начинают «инвестировать» через краудлендинг. У них есть свободные 10–20 млн, они выдают 5–10 займов через разные платформы.

Но вот что важно: если ваши годовые проценты от займов начинают превышать доход от основного бизнеса, это опасно.

Например: ваш основной бизнес приносит 1 млн в год, а проценты от займов — 5 млн в год. Ваша основная деятельность фактически становится выдачей займов. И если завтра у вас будут убытки в этом портфеле или регулятор пересмотрит требования, вы рискуете потерять очень много денег.

На такую деятельность регулятор смотрит критически. Зыбкая почва под ногами уже готова. Вы принимаете решение сегодня, а займ бывает и 5 лет платится, так что все может очень сильно поменяться.

Я сам, мои коллеги и партнеры потеряли около 10 млн рублей из-за смены настроения в судах и нюансов оценки залогов. Это деньги, которые ушли в финальных судебных решениях.

Если вы новичок и хотите инвестировать в займы:

Сами проверяйте ликвидность залога. За сколько этот объект уйдет завтра с молотка по ликвидационной стоимости? Не по рыночной. По ликвидационной.

Узнайте, сколько платформа заберет себе в случае реализации залога через исполнительное производство.

На краудлендинг-платформах это невозможно по закону (там только бизнес-займы). Но в частном порядке — не делайте этого. Суды встанут на сторону жилца. Это табу.

Не превращайте выдачу займов в основной вид деятельности без надлежащего оформления и без понимания всех рисков. Если вы выдаете больше 5–10 займов в год от своего ИП, вы уже в зоне риска.

Правила меняются каждый год. То, что было законно в прошлом году, может быть оспорено в суде в этом году. Нужно быть в курсе новых решений.

Частный капитал был, есть и будет более гибким в отношении бизнеса, а это очень важно, для развития экономики и предпринимательских инициатив. А регуляция - ну без неё никак и никуда. Хорошо, что мы прошли "бандитские" времена.

Люди часто спрашивают: почему регулятор так давит на частное кредитование?

Мое узкое мнение: это выгодно банкам. А банков осталось не так много их проще регулировать, чем тысячи "непонятнокого"

Центробанк — государственный банк. Коммерческие банки — его партнеры в системе. Если частные инвесторы выдают деньги под 25–35% годовых, это оттягивает ресурсы из банковской системы. Банки теряют прибыль.

Поэтому регулятор создает зыбкую правовую позицию - ситуацию, где правила достаточно нечеткие, чтобы был риск, но достаточно гибкие, чтобы давить на частный капитал, когда это нужно.

Рынок частного кредитования не исчезнет. Но он будет сжиматься. Старые схемы с физическими лицами уходят в прошлое (или уходят в криминал). На их место приходят платформы - якобы более прозрачные и безопасные.

Но платформы - это не волшебство. Это просто промежуточный слой, который берет свою долю.

Если вы инвестируете в займы, помните:

Я веду личный блог, где рассказываю о своем инвестиционном пути, разбираю реальные кейсы и дефолты, ищу новые сделки, пропагандирую финансовую грамотность, чтобы каждый мог прожить жизнь ярче, а также делюсь своими инвест-итогами.

Мой телеграм-канал — Финансист

Подписывайтесь, буду рад вашей обратной связи и обмену опытом.