Почему инвест-квартира даёт 5-7% годовых и проигрывает обычному вкладу

«Пора брать ипотеку - это лучшая инвестиция». Так обычно говорят родители, друзья и банки. Все довольны. Но давайте посчитаем!

Мне 37 лет.

И последние лет пятнадцать я часто наблюдаю одну и ту же сцену. Человек немного окреп финансово и родители с друзьями говорят хором: "Пора брать ипотеку и покупать квартиру. Это лучшая инвестиция". Банки с этим спорить не станут, девелоперы тем более.

Все участники процесса довольны - кроме, как правило, калькулятора и бедолаги, который 20 лет будет вносить платежи и бояться любого шторма на работе.

Родителей понять можно, они жили в другую эпоху, где квартира - это лучшее вложение, потому что в советское время наивысшей материальной ценностью была именно квартира, это знало и понимало целое поколение, которое воспитало нас.

Студия 35 м² в новостройке Хабаровска. Цена 6 000 000 ₽. По объявлениям такую можно сдавать примерно за 50 000 ₽ в месяц. На уровне ощущений это звучит отлично: 50 000 × 12 = 600 000 ₽ в год, то есть около 10% годовых к цене квартиры. На этом месте большинство людей мысленно ставит точку и говорит себе: "Ну вот, у кого то пенсия 30, а здесь аж 50, надо брать". Но так не работает не всегда.

Начинается то, что обычно выпадает из разговоров:

1. Налог на доход от аренды (самозанятый) 4 - 6% от поступлений. Сейчас с этим жестко. А скоро будет еще жестче.

2. Капремонт, косметика, мебель, техника 100 - 200 тысяч раз в 5 лет, если не запускать. В год это 20 - 40 тысяч.

3. Простой. 1 - 2 месяца в год квартира может стоять пустая: пока ищете арендаторов, кто‑то съехал раньше срока, кто‑то не доехал. Это ещё минус 50 -100 тысяч.

4. Коммуналка в период простоя, страховка, мелкие "неожиданные" расходы.

5. А ведь ещё, часто так бывает, что надо пару лет подождать сдачи дома. Но платежи по ипотеке не ждут.

Выглядит примерно так:

А это сравнение на текущий момент инвест-квартиры и вклада:

Проверяем: Главный аргумент сторонников "инвест-квартир" звучит так: "Да, аренда не супер, но зато сама квартира дорожает. Это актив".

В рублях - да. На графике от застройщика или в новостях про "квадрат подорожал" - тоже.

Но давайте посмотрим на ту же историю в долларах. Кто бы что не говорил, но экономика всего мира завязана на доллар. Если взять условную студию 35 м² в Хабаровске за последние 15 - 20 лет, в рублях её цена выросла почти в 7 раз. На бумаге - очень красиво. Теперь пересчитаем в доллары по тогдашнему курсу. В 2008‑м такая студия стоила около 63 000 долларов, в 2025‑м - примерно 60 000. За 17 лет, в долларах она практически не выросла. Просто болталась рядом с одной и той же отметкой.

Рубль резко просел, курс за несколько месяцев ушёл почти в полтора раза вниз. В рублях цена квартиры почти не изменилась - вы и правда могли смотреть на объявление и думать: "Ну, как стоила, так и стоит". Но в долларах стоимость этой квартиры упала примерно на треть.

Доллар сначала взлетает к 120, потом откатывается. На фоне паники рублёвые цены на квартиры растут, застройщики поднимают прайсы, вторичка подтягивается следом.

Но если снова перевести это в доллары, получается, что реальная цена в валюте осталась где‑то рядом с прежними значениями. Такова закономерность: рубль слабеет, а рублёвые цены на недвижимость растут.

В долларах объект либо стоит на месте, либо дешевеет. Квартира не спасает от девальвации. Она просто переоценивается вместе с валютой. Да и какая разница, насколько выросла цена, если, продав её, вы не можете на эти деньги купить две такие же квартиры.

Тут дело не только в математике, а в психологии. Мы любим считать себя рациональными, но в реальности решения принимаем эмоциями, страхом и привычкой.

Люди не считают полную доходность. "Купил за 2 миллиона, сейчас стоит 6" - звучит, как иксы. Но мало кто делит это на годы, учитывает курс, ремонты, налоги и простои за 10 - 15 лет. На длинной дистанции "рост" иногда превращается в стагнацию.

Квартира ощущается надёжной. Это стены, бетон, ключи в кармане. Можно приехать, потрогать, показать родителям. Вклады, облигации, фонды - это какие‑то строки в приложении, самому себе нужно ещё объяснить, почему ты им доверяешь больше, чем кирпичам.

Социальная норма. Так делали родители, друзья, коллеги. У многих сценарий жизни выглядит так: «Учёба → работа → ипотека → ремонт → живём». Идти против этого сценария психологически тяжело, особенно когда твой выбор не выглядит таким же «осязаемым».

Своё жильё - это нормальное и часто комфортное решение, особенно если у вас семья. Женщинам особенно важен "свой угол".

Не нужно переживать, что в любой момент придётся съезжать со съёмной, снова мониторить объявления и тащить коробки в новый район.

Текущий сценарий высокой ключевой ставки.

Да! При инфляции в 10-15%, ипотека в 2% это просто выгодно. Государство само обесценивает ваш кредит! Но ровно до тех пор, пока высокая инфляция.

То есть вы зарабатываете не на сдаче в аренду, а на разнице между инфляцией и ипотекой. При инфляции в 8% и ипотеке в 6% (плюс страховки) - это уже не имеет экономической выгоды.

Поэтому, пока такой сценарий - очень даже неплох. Но помним... Так было не всегда. И в итоге, мы скорее сохраняем, чем приумножаем деньги.

Если не хотите связывать себя столь длинными обязательствами.

То на мой взгляд, проще положить деньги на депозит.

Альтернатива, в которую многие даже не смотрят, потому что "вклад - это несерьёзно". Сейчас средние ставки по вкладам 14 -15,5% годовых, а в пике в 2025 году доходили до 19 - 20% на фоне резкого роста ключевой ставки.

Таким образом, те же 6 млн за 10-12 лет могут выйти в диапазон 20+ млн. И это без простоев, арендаторов, ремонта и возможной необходимости когда‑то продавать объект в не самый удачный момент. Более того, сейчас даже по валютным вкладам неплохие предложения.

Важно: депозит - не финальная стратегия на всю жизнь. Ставки будут меняться, как и уровень риска, как и инфляция. В какой‑то момент часть капитала логично увести в другие инструменты. Но принцип остаётся тем же: прежде чем покупать квартиру "для инвестиций", стоит хотя бы один раз открыть калькулятор и посчитать свою реальную доходность, а не жить фантастическим сценарием.

Лично у меня есть одна такая квартира, но только потому, что для меня не напряжно платить одну лишнюю ипотеку. А в целом, рассеивать внимание, если есть цель собрать капитал - сомнительная история. Но об этом - в другой раз.