«Ипотека 3%» от застройщика: считаю полными деньгами, во сколько эта ставка зашита в цену квадрата

Меня зовут Глеб Рябцев, частный брокер по недвижимости, десять лет в полях Екатеринбурга - вторичка и новостройки. Считаю чужие деньги полными суммами и чаще отговариваю, чем уговариваю. Сам, к слову, до сих пор снимаю однушку - сапожник без сапог, надо мной вся команда смеется, и я первый. Так что про «купи и не прогадаешь» у меня иммунитет.

Разбираю самый красивый баннер последних лет - «ипотека 3%», она же «околонулевая ставка от застройщика». Беру калькулятор и смотрю, где спрятан чужой интерес.

Механика простая. Застройщик единовременно доплачивает банку - выкупает скидку по ставке на весь срок кредита. Доплата называется субсидией и измеряется сотнями тысяч и миллионами рублей на одну квартиру. Дальше вопрос на засыпку: из чьего кармана эти деньги? Из вашего. Стоимость субсидии застройщик закладывает в цену квадратного метра.

Мой приятель Тимур сидит в продажах у застройщика, «с той стороны баррикад». Он эту кухню не скрывает: низкая ставка - маркетинговый инструмент, который давно посчитан и зашит в прайс. Вы платите за эти три процента вперед, в теле цены, еще до первого платежа по кредиту.

ЦБ примерно в 2022-2023 годах публично предупреждал о рисках субсидированных околонулевых ставок: такие программы завышают цену жилья и искажают реальную стоимость залога. Даю это осторожно, по памяти, как контекст - точную формулировку проверяйте по первоисточнику. Но с тем, что я вижу руками на сделках, совпадает.

Любую красивую цифру я перевожу в одну честную строку - реальная цена квадрата сейчас и итог на руках через срок. Считаю на условном примере, все числа - моя оценка порядка величин на условном доме.

Возьмем квартиру 50 метров.

•Вторичка по соседству, сопоставимая по локации и состоянию: около 5 миллионов, рыночная ставка - условные 18% годовых.

•Та же по метражу новостройка по программе «3%»: около 6 миллионов. Наценка в теле цены - порядка 1 миллиона, это и есть зашитая субсидия.

Теперь платеж и переплата. Для чистоты сравнения: первый взнос 2 миллиона, срок 20 лет.

•Вариант «3%»: кредит 4 миллиона под 3% на 20 лет. Платеж - порядка 22 тысяч в месяц, переплата по процентам за весь срок - около 1,3 миллиона (условный расчет).

•Вариант вторички: кредит 3 миллиона под 18% на 20 лет. Платеж - порядка 46 тысяч, переплата по процентам - около 8 миллионов за полный срок (условный расчет).

На этом месте баннер выглядит непобедимо: платеж вдвое меньше, переплата в разы меньше. Если бы люди ходили с ипотекой ровно двадцать лет до последнего рубля, «3%» выигрывал бы почти всегда. Но я считаю под живую сделку - и тут вылезает вторая половина картины, которую на баннере не печатают.

Средний срок жизни ипотеки - не двадцать лет. Гасят досрочно, продают через три-пять лет, рефинансируют под ставку получше. И здесь арифметика разворачивается.

Переплата по процентам набегает постепенно, год за годом. Закрываете кредит через пять лет - основную часть тех восьми миллионов по вторичке вы просто не заплатите, проценты не успеют накапать. А наценка в теле цены, тот самый лишний миллион, уплачена сразу и целиком, в день сделки. Вернуть ее можно ровно одним способом - продать квартиру дороже, чем купили.

И вот тут засада. Новостройку с зашитой субсидией редко покупают на вторичном рынке по ее накрученной цене: человек видит соседний метр дешевле и платить за вашу бывшую ставку не собирается. Я такие квартиры на перепродаже вел - наценка чаще всего сгорает. Покупатель оценивает жилье по текущей цене метра в округе, ваша бывшая ставка в этой цене не живет.

Считаю развязку полными деньгами. Вы взяли «3%», переплатили миллион в теле цены сразу. Через четыре года жизнь поменялась - переезд, развод, работа в другом городе - и вы продаете. Экономия на ставке за эти годы - условные несколько сотен тысяч, а зашитый в цену миллион остался у застройщика. Выгода ставки за эти годы испарилась, а переплата в теле цены осталась с вами целиком. С рефинансированием то же самое: ставку вы себе улучшите, лишний миллион в цене квадрата назад вам уже никто не пересчитает.

Есть конфигурации, где «3%» работает на вас.

Первая - берете под жизнь всерьез и надолго, минимум лет на десять-двенадцать, без планов продавать. Тогда экономия на процентах за длинный горизонт может перекрыть наценку в теле цены. Чем дольше держите кредит, тем сильнее низкая ставка отыгрывает.

Вторая - наценка к рынку небольшая. Если конкретный дом по программе стоит лишь немного дороже сопоставимой вторички, а ставка низкая, математика может сойтись в плюс. Бывает, но каждый раз надо проверить на цифрах под конкретный объект. Слово менеджера тут не аргумент.

Где ставку реально дадут и под какой процент в итоге одобрят - это к ипотечному брокеру и в банк. Я считаю экономику метра, скоринг и одобрение - не моя кухня, у меня этим Вика занимается.

Короткий список, который я прогоняю с клиентом по таким программам.

•Цена квадрата по программе против рыночной цены сопоставимого объекта рядом. Разница и есть наценка в теле цены. Считайте метр к метру.

•Ваш реальный горизонт владения. Честно ответьте себе, сколько лет здесь проживете, и не лукавьте.

•Сценарий продажи через три-пять лет: за сколько эта квартира уйдет на вторичке, когда субсидия уже не действует.

•Полная стоимость кредита и условия программы целиком - привязки, страховки, обязательные опции. За низкую ставку иногда довешивают то, что съедает выгоду.

«Ипотека 3%» - это перенос денег во времени: проценты банку недоплатил потом, застройщику переплатил в теле цены сейчас. Смотреть только на платеж и ставку выгодно тому, кто цену метра вам и выставил, - вот кому выгодно, чтобы вы считали по баннеру и до полной суммы не докапывались.

Считайте полными деньгами под свой горизонт. Гарантий на рынке нет, и это моя оценка порядков, ориентир для прикидки по конкретному дому. Но цифра на баннере показывает платеж, а итог складывается из полной цены метра.

А вы бы что выбрали под себя: низкую ставку с переплатой в цене квадрата или скучные рыночные проценты на меньшем теле кредита?