Коливинг — как на нем заработать

Бизнесом, связанным с недвижимостью, я занимаюсь много лет (был владельцем компании, которая специализировалась на посуточной сдаче квартир в аренду), а модель заработка на коливинге впервые опробовал три года назад. Меня заинтересовал опыт компаньона, приобретшего несколько загородных таунхаусов, чтобы сдавать в аренду. Он разделил их внутреннее пространство перегородками на маленькие студии, что позволяло сдавать помещения разным людям и тем самым увеличить стоимость. Идея показалась вполне рабочей, и я занялся перепланировкой подмосковных домов и таунхаусов с дальнейшей продажей квартиры-студии по приемлемой цене — от миллиона рублей. Модель оказалась успешной, что послужило поводом для создания проекта Cheap Home. А поскольку желающих узнать о новом направлении оказалось немало, параллельно я развивал другой проект, став сооснователем коучинг-курса по продаже недвижимости без вложений. Наши ученики заработали 65 млн рублей. В итоге за два года компания продала порядка 500 мини-студий, оборот за этот период составил более 500 млн рублей, а чистый доход — 75 млн.

Западный вариант

Хотя такой формат за рубежом существует давно, в последнее время в США и Европе рынок коливинга развивается особенно активно. По сути, коливинг представляет собой совмещение коворкингов и хостелов, являясь пространством, где можно жить и работать. Кто-то называет коливинги коммунами для креативного класса или бизнес-коммуналками. За рубежом коливинги — своеобразные сообщества по интересам, где можно брать в аренду студии или спальни на сутки либо на месяцы за сравнительно невысокую оплату. Такая модель совместного потребления недвижимости позволяет жильцам находить «созвучных» соседей: она пользуется популярностью у айтишников и людей, связанных с творчеством, которые, как правило, не богаты.

Каждый коливинг включает так называемое пространство «Я», куда входят студия (чаще всего отдельная), мини-кухня и санузел. А также пространство «Мы» с общей прачечной, просторной кухней-гостиной, кортами и т.д.

За границей такие студии чаще всего приобретают или берут в аренду люди до тридцати. Владелец позволяет себе выставлять невысокую арендную плату, поскольку на каждого клиента приходится небольшая площадь. При этом собственник помещений имеет солидный доход из расчета за «квадрат».

Более 90% зарубежных коливингов находятся в реконструированных зданиях и лишь небольшая часть — в специально построенных. По оценке экспертов, на сегодняшний день в мире существует порядка 280 коливингов. Около 40% находится в Азии, более 30% — в Северной Америке, примерно 25% приходится на страны Европы, в частности Великобританию и Бельгию.

Коливинг в России

У нас рынок коливинга только зарождается, но уже привлекает внимание как предпринимателей, так и потенциальных покупателей. Руководители крупных строительных компаний не видят для себя экономического интереса в коливинге, так как еще не определен механизм, позволяющий переложить затраты на строительство и содержание общественных мест на жильцов. А для представителей малого бизнеса модель выглядит весьма привлекательной, и вот почему.

Коливинг — заработок без больших инвестиций

Бизнес-модель для продажи жилой недвижимости выглядит так:

· выбираются дом, таунхаус или квартира большой площади, которые выставлены на продажу;

· осуществляется первичный осмотр объекта;

· готовится план, позволяющий определить, как создать 5-7 небольших, обособленных помещений со своей кухней и санузлом с помощью межкомнатных перегородок;

· делается расчет суммы, за которую можно реализовать небольшие студии на рынке недвижимости, и то, насколько это рентабельно, учитывая расходы на переустройство внутреннего пространства и ремонт;

· если объект выгодный, с собственником заключается устный договор (без выкупа), о том, что это здание будет демонстрироваться потенциальным покупателям;

· чтобы желающие приобрести студию представляли, где будет находиться их квартира, внутри здания проводится разметка;

· размещается объявление о продаже студии;

· потенциальным жильцам сразу поясняется, что в этих домах — общедолевая собственность: одно большое помещение разбивается на несколько маленьких;

· если покупатель в принципе согласен с таким вариантом, его приглашают на объект, где можно увидеть не только будущую квартиру (в том числе на фотографиях готовых проектов), но и район, в котором она расположена;

· выбранная студия бронируется после предоплаты в 50 тысяч рублей и затем снимается с продажи;

· когда набрано необходимое количество клиентов, то есть денег достаточно для того, чтобы выкупить весь объект (таунхаус), владелец получает средства, а покупатели становятся новыми собственниками.

Например, изначально объект (таунхаус, загородный дом) был оценен продавцом в 8 миллионов рублей. Вы определили, что на его площади можно создать 7 студий, затем реализовать каждую по цене около 1,5 миллиона рублей. Значит, имеем оборот 10,5 миллионов рублей. Примерно миллион понадобится на ремонт и прочие затраты, в итоге ваша прибыль составит 1,5 миллиона.

Стоимость объекта, расходы на ремонт, число студий может варьироваться. Смысл в том, что эта модель позволяет получить доход практически без инвестиций (только на рекламу).

Эта модель актуальна не только в Москве, но и на периферии, поскольку стоимость «квадрата» в объекте большей площади неизменно ниже цены квадратного метра в меньшем помещении. То есть, из трех комнат одной квартиры есть возможность создать четыре небольших студии и реализовать их, увеличив цену «квадрата».

Сложности, с которыми может столкнуться предприниматель, продвигая проект

Если за рубежом к коливингу уже сложилось позитивное отношение, в нашей стране его пока принимают далеко не все.

Одна из проблем — неприятие соседей, уже живущих на территории поселка, где расположен таунхаус с квартирами-студиями. Как правило, они против того, чтобы в их «элитном» поселке появились «неэлитные» жильцы, совместно приобретшие здание и заплатившие «всего» по полтора миллиона. В действительности, основная часть собственников квартир из соседних домов внесли первый взнос кредитному учреждению ту же сумму, а на недостающую оформили кредит, который будут выплачивать годами.

С другой стороны, некоторые потенциальные клиенты не решаются купить такое жилье, опасаясь нового: их, например, смущают возможные проблемы с будущими соседями по дому.

Но основная сложность заключается в отсутствии четко прописанной законодательной базы. Несмотря на то, что при перепланировке не делаются надстройки, не меняется расположение газовых труб, несущих стен — то есть все действия производятся с соблюдением СНИПыов и СанПиНов, — уведомив о проводимых работах, можно столкнуться с субъективным пониманием этих норм чиновниками. Поскольку предприниматель действует в рамках закона, доказать право на проведение таких работ можно, но это требует времени, определенных усилий и знания нормативных документов.

Перспективы рынка

В отличие от Западных стран, в нашей стране такое жилье приобретает не только молодежь, но и люди 50+: например, квартиры-студии для себя выбирают родители, решившие оставить свою жилплощадь детям, или разведенные муж и жена, у которых после продажи общей двушки нет денег на приобретение двух однушек. Для большинства людей иногда это шанс купить жилье в Москве по цене комнаты в коммуналке, но полностью изолированной от других жильцов.

Пока в России решающую роль играет стоимость такого жилья. Но в любом случае, отечественный коливинговый рынок будет развиваться, а число таких проектов расти. Не думаю, что он расширится до промышленных масштабов — это все же сфера малого бизнеса, однако своего потребителя он найдет всегда. Так что это весьма перспективное направление для предпринимателей, которые умеют вести переговоры и обладают навыками продаж, а также располагают достаточным количеством времени на поиск подходящих объектов. Но в первую очередь, для тех, кому интересен креативный подход, потому что эта модель позволяет быть не просто риэлтором — она дает возможность для самореализации.