Флиппинг в Новосибирском Академгородке

У меня на выбор два заголовка, не смог определиться.

№1

№ 2

Моя история о том, как потратить 2 800 000 ₽ и построить квартиру, которой будут восхищаться, но не будут покупать.

В конце 2021 руки чесались заинвестировать в недвижимость. Цены все последние годы на квартиры уверенно росли, ставка по ипотеке на вторичку была привлекательная – 9% (Сбера давал как зарплатному клиенту).

И купили: однокомнатную в хрущевке, на первом этаже. Звучит не очень, но! Если добавить «в Верхней зоне новосибирского Академгородка», становится лучше.

Флиппинг – стратегия инвестирования в недвижимость. Покупка объектов для быстрой перепродажи. Чаще это жилье в «убитом» состоянии по привлекательной цене, требующее ремонта. Кто-то делает все «под ключ», кто-то делает вывоз мусора и клининг, этого бывает достаточно, чтобы на объект пришли покупатели. Кто-то делает демонтаж до бетона, и продает в таком виде. Кто-то покупает проблемные квартиры с торгов по банкротству, разбирается с обременением и прописанными жильцами, и продает потом объект с понятными документами.

Сама идея флиппинга мне нравится со всех сторон, ты делаешь хорошо всем, на всех этапах:

• Продавец получает заветные деньги за свой, вероятно, не самый ликвидный объект.
• Создание качественного жилья вместо старого, повышает привлекательность конкретного дома тем быстрее, чем таких проектов в нем больше. Когда в старые дома приходят деньги, это повышает качество жизни всех вокруг, жилье обновляется, а микрорайон развивается.
• Для стройки ты покупаешь материалы, мебель, технику, платишь подрядчикам, все зарабатывают. Твой мини вклад в ВВП и рост экономики. Такие проекты питают ее кровеносную систему.
• Покупатель экономит самое драгоценное – свое время. Получает качественное современное жилье, которое полностью готово к эксплуатации с первого дня.

Мы решили делать ремонт «под ключ» с полным оснащением квартиры. Ремонт это здорово, видеть как твои идеи из головы воплощаются в реальном мире – бесценно.

Проектировал как для себя: выравнивание пола и всех стен по маякам, стены и откосы под покраску, душевой уголок в строительном исполнении, несколько сценариев освещения для кухни и спальни, проходные переключатели света, множество розеток (в том числе в откосах окон), теплые полы, новая разводка всех коммуникаций, встроенная мебель до потолка, чтобы уменьшить количество мест сбора пыли и увеличить пространство для хранения.

Почти все расходы на стройку пришлись на начало 2022 года – январь, февраль, март. Без некоторой спешки в закупке всего и вся тогда не обошлось.

Итак, сколько было вложено за все время.

Первый взнос при покупке, остальная сумма – в ипотеку.

Ежемесячные платежи по ипотеке, их было 15. Из них около 80к пошло в погашение тела долга, остальное – проценты банку за использование кредита.

Или 12 600 ₽/м². Черновые и чистовые материалы. Входная дверь, электрика, все для стяжки, строительные смеси и расходники, ПВХ плитка для пола, керамическая плитка, инсталляция унитаза, краска для стен, плинтуса, все для разводки водоснабжения, и т. д.

Или 11 500 ₽/м² за работу. Действующих лиц было много, сумма распределилась следующим образом.

36к – демонтаж и вывоз мусора («Строитель 1», грузчики и газель).

36к – монтаж черновой электрики («Электрик»)

16к – «Строитель 1» выполнил стяжку пола в большой комнате, и на этом мы расстались.

104к – «Строитель 2», путь наших отношений был тернист. Закончил стяжку пола, перенес стену в сан узле, частично сделал выравнивание стен. Потом после очередного простоя случился наш развод.

13к – «Сантехник» из УК. Делал замену одного радиатора отопления, в санузле меняли чугунную крестовину канализации в перекрытии на пластиковую, убирали полотенцесушитель.

125,5к – «Бригада 3», супер парни, закончили черновые работы и сделали всю чистовую отделку. Главное направлять энергию в нужное русло и привозить все необходимое вовремя. Работали без выходных.

31к – «Потолочники», натяжные потолки. Работа и материалы.

8,5к – монтаж чистовой электрики на финальном этапе, все розетки, рамки, светильники («Электрик»). Также заменили свет в подъезде во входной группе.

Корпусная мебель на заказ (прихожая, тумба и шкафчик для ванны, большой шкаф в комнату, тумба под телек, кухня). Из них сборка 30к.

Остальное наполнение квартиры. Мебель и техника, чистовая сантехника, светильники. В наличии все блага цивилизации: огромный телек, посудомоечная машина, вытяжка, водонагреватель. Хотел поставить, но не проходило по бюджету: кондиционер, кухонный измельчитель, термостатические смесители, систему контроля протечки воды.

Все дела с оформлением и продажей. При покупке 13,8к за отчет об оценки объекта для ипотеки и услуги Сбера (безопасные расчеты, электронная регистрация) , 50к риэлторам продавца: '((

7к реклама за 4 месяца на Авито и Циан, с мая по сентябрь.

Дизайн проект (2000 ₽/м²). Планировочное решение, визуализации, строительные чертежи.

Коммунальные услуги за 15 месяцев: свет, вода, вывоз мусора, УК, капремонт, все-все.

Познакомился в процессе продажи с аналитиком в сфере недвижимости. Делает свой сервис Неос. Дмитрий регулярно обновлял рейтинг квартиры среди конкурентных предложений, давал рекомендации по оптимальной рыночной цене, сделал виртуальный тур (можно погулять по квартире). Также вел все переговоры и показы с сентября 2022, до продажи в марте 2023. Отличный специалист, всем рекомендую, я таких раньше не встречал.

Обязательные страховки для ипотеки (было 18к, 5к вернул при закрытии кредита).

Вот такой проектик вышел.

Растянулся больше, чем на год. Потребовал 2,8 миллиона. О причинах таких сроков и финансовом результате дальше.

Сразу скажу, заработать не получилось.

Если поискать, и в этой ситуации можно найти свои плюсы: вся сумма, аккумулированная в квартире, не разошлась на более сомнительные проекты, никакие более рискованные сценарии использования средств не были реализованы.

Бонусом, в процессе стройки, найдены надежные:

• строители
• подрядчик по корпусной мебели
• эксперт по недвижке.

Денег заработать не получилось, зато какой опыт.

Квартиру подобрали в конце ноября 2021, внесли аванс. Еще до сделки сразу заказал дизайн-проект.

2 декабря подписан ДКП, оплачен первый взнос, старт начисления процентов по ипотечному кредиту.

В декабре только заменил входную дверь, и ждал полный проект, чтобы запустить ремонт. Перед Новым годом отправил «Строителя 1» на полный демонтаж всех покрытий до бетона.

29 декабря вывезли мусор, 31 декабря забрал готовый дизайн-проект с чертежами.

На каникулах сделали прокладку черновой электрики. «Строитель 1» еще немного поработал, начал заливку пола, и что-то мы не сошлись характерами, 13 января расстались.

Искал новых строителей по рекомендациям знакомых, все были заняты с большой очередью. Тех, что оказались свободны, собеседовал, впечатление было не очень. Только к концу месяца нашел «Строителя 2» через инсту, внес аванс (не надо так).

В начале месяца сантехники из УК заменили радиатор отопления, поменял стояк канализации. «Строитель 2» вяло продолжает черновой пол.

Я нашел производство корпусной мебели в Барнауле по отличной цене, съездил к ним познакомиться и внес предоплату 19 февраля. Срок изготовления – месяц.

Потом новости 24 февраля, 25 февраля третий платеж по ипотеке, 28 февраля докупаю по максимуму материалы и бытовую технику. Завожу часть на объект, часть складываю на хранение домой.

Докупил часть мебели. Икеа уже закрылась.

«Строитель 2» уволен.

В начале месяца вышла «Бригада 3». Отделка пошла бодро.

В конце месяца внес аванс за натяжные потолки.

Ремонт заканчивают, приехала корпусная мебель, начинают собирать.

14 мая финальный расчет со строителями. Доделываются всякие мелочи, подключается вся электрика. Финальная уборка, и квартира выставляется на продажу.

Еще три платежа по ипотеке, редкие просмотры, куча звонков риэлторов с предложением о сотрудничестве.

В начале июля приходила женщина с подругой, квартира им очень понравилась, и они сразу оставили задаток. Хотели купить для сдачи в аренду. Но на утро она позвонила, и сообщила что передумала, с мужем покупку не согласовала.

Мобилизация, роста спроса на своей квартире я не ощущаю.

В октябре готовлю квартиру к посуточной аренде, на 25к докупаю мелкой техники и разных бытовых мелочей. За пару недель октября отбиваю эти вложенные средства.

Продажей начинает заниматься Дмитрий (сервис Неос).

Выручаем на посутке 100к.

Сезонный рост спроса к Новому году обошел нашу квартиру стороной. Был покупатель, молодой парень, сотрудник института. Но он в итоге выбрал квартиру дороже и со старым ремонтом, зато ближе к работе.

Гости пропадают, видимо сезонное падение спроса. Выручено за два месяца всего 16к. Напомню, платеж по ипотеке 30к ежемесячно.

Получаю от Суточно. ру значок «Гости рекомендуют» и статус «Суперхозяин»: ))

С посуточной аренды успевает прийти 10к. Квартира всегда поддерживается в идеальном состоянии для заселения гостей и редких просмотров по продаже.

Находятся покупатели, долго думают, обсуждают, смотрят несколько раз. Соглашаются купить со скидкой. Я даю согласие на продажу. В середине месяца проходит сделка.

Продажная цена постепенно падала весь срок, пока квартира была в экспозиции. С одной стороны цену пришлось сильно снизить от планируемой, и дать доп скидку покупателям, чтобы мотивировать на сделку и, наконец, выйти из проекта. С другой стороны, из-за растянувшихся сроков продажи накопилось много незапланированных расходов (платежи по кредиту больше года, вместо расчетных 6 месяцев). Как итог – вложенные деньги вытащить удалось, без заработка. Но в начале 2024 надо будет еще заплатить НДФЛ (с разницы между ценой покупки и ценой продажи в ДКП). Налог будет около 200к. То есть получен убыток, оплата которого наступит с отсрочкой.

Продай я за эту цену квартиру сразу после окончания ремонта, заработал бы около 150к, с учетом всех расходов и будущего НДФЛ.

Первый этаж это неликвид, он должен продаваться с хорошим дисконтом от остальных этажей. Я про это не знал, никогда не жил на первом этаже и не думал про это. Многие вообще не рассматривают первый этаж. Отслеживали продажи в этом сегменте, видно было что сделки проходят на квартиры-конкуренты (в таких же соседних домах, на других этажах), а новые покупатели нам даже не звонили. Глобально, для флиппинга лучше обходить первый этаж стороной. (Но мы уже купили новую квартиру на 1 этаже в новостройке, каждый случай надо рассматривать индивидуально, хе-хе).

Определяющую роль играет цена объекта. По крайней мере, в этом сегменте – старые дома плюс крутая локация. Вариант с дешевым ремонтом думаю продался бы быстрее. Все улучшения, даже при отличной оптимизации затрат, все равно «утяжеляют» итоговую цену объекта. Нужна золотая середина. В новой квартире ограничимся только кухонным гарнитуром.

Еще про личные расходы у меня в телеграм: «Давай посчитаем».