Квартира в Москве. Миф или реальность?

Качественная медицина, различные виды услуг 24/7, надбавки и льготы лишь малый список московских плюшек, но всё это стоит денег. Каких?

У всех есть мечты, я не исключение. Моя материальная мечта - квартира в Москве. Почему? Да и так понятно! Хочешь живи в лучшем городе страны, а может и мира, хочешь сдавай и получай пассивный доход в размере средней ежемесячной зарплаты региональных центров.

Цены на недвижимость в столице кусаются, кусались и будут кусаться. Идеального времени для покупки скорее всего никогда не наступит, поэтому приходится разбираться с тем, чтобы нам подошло в настоящее время.

Для этого нужно ответить на ряд вопросов:

1. Поведение ставок аренды и рыночной цены. Если цена на недвижимость растет, а аренда нет, то недвижимость переоценена.
2. Сколько метров может позволить себе среднестатистическая семья, если это конура в 10м2, то недвижимость переоценена.
3. Что выгоднее арендатору, снимать или покупать.
4. Поведение инвесторов. Покупают квартиры или делают вклады в банки.

Кто готов “вбухать” 12 млн. руб. за квартиру прямо сейчас? Никто!

Выход: ИПОТЕКА. Кстати не так давно увидел в этом инструменте плюсы. При покупке в ипотеку можно найти идеальный ежемесячный взнос индивидуально для вас и узнать сколько метров сможет позволить себе семья.

В США есть коэффициент Роберта Шиллера - 2,5, что соответствует 30% дохода после вычета налога. Например, у жены и мужа доход годовых 100 тыс.долл, следовательно можно купить дом не дороже 250 тыс.долл.

В России другая ситуация с налогами, разная процентная ставка ипотеки. Поэтому для расчета возьмем 30% от дохода семьи.

Средний доход москвича 70 тыс.руб.

Пример: семья из двух человек с доходом 140 тыс.руб в сумме. Следовательно, семья может потратить на ежемесячные выплаты 42 тыс.руб.

Сейчас у банков есть условия с первоначальным взносом и без, но процент без взноса больше. По ипотечному калькулятору прикинем, какую сумму кредита может получить молодая семья на 30 лет, чтобы безболезненно платить ипотеку за квартиру на вторичном рынке?

1. Без первоначального взноса семья сможет позволить себе недвижимость за 4,6 млн.руб.

2. С минимальным первоначальным взносом 20% (а это 1,1 млн.руб) - 5,4 млн.руб.

Ежемесячная выплата в обоих случаях 42 тыс.руб.

Конечно, банк смог бы дать им кредит и больше, но тогда можно будет на 30 лет забыть про поездки в отпуск, рождение ребенка, внезапные форс-мажоры, нормальное питание.

Итак, какую же площадь и в каком районе Москвы сможет позволить себе обычная московская семья? Разберем на примерах далее.

Я проанализировал предложения Циан, и вот что получилось:

1. За 4,6 млн. руб. в 2023 году обычная московская семья сможет купить 10 м2 апартаменты на первом этаже 4х этажного здания рядом с метро Таганская и жить в центре, или полноценную однушку, но в МО.
Вариант с МО мы не рассматриваем, потому что теряется смысл всех плюшек.

2. За 5,4 млн.руб. в 2023 году выбора будет немного больше и появляются варианты покупки полноценной однушки, около 33 м2, примерно в Марьино в 15 км от МКАД и скорее всего без ремонта.

После такого практического анализа мы пришли к выводу, что недвижимость дорогая и мы будем за неё платить без поездок в отпуск и нормальной жизни сто лет в обед.

Средняя арендная плата за квартиру в Москве 46 тыс.руб., запомним цифру пригодится для расчётов.

Давайте представим, что мы живём на съёмной квартире, платим 46 тыс.руб/мес. и еще 20 тыс.руб. ежемесячно сберегаем под 15-20% годовых. Да, получается, что мы тратим 66 тыс.руб. и живём НЕ в своей квартире. Но это несоизмеримо с тем, что мы будем платить 42 тыс.руб/мес. за “клоповник”, взятый в ипотеку на 30 лет - это скорее бремя!

Воспользуемся калькулятором сложных процентов с условием:

• ежемесячный взнос - 20 тыс.руб. под 15% годовых (это самый минимум);
• с капитализацией средств - раз в полгода;
  
• сроком вклада на 30 лет;
  
• за вычетом налога с начисленных процентов, на счете будет около 100 млн. руб.
  

Даже если учесть “погрешную погрешность” в виде различных турбулентностей рынка и разделить полученный результат на 2, то на эти деньги всё равно можно будет купить две квартиры и не быть обремененным долгами.

Пару слов о турбулентностях рынка. В свете последних событий недвижимость росла, а акции падали. С виду это казалось ужасным! Не нужно впадать в панику.

Понимая, что рынок цикличен и всё временно, 24 февраля 2022 года на самых минимумах рынка и панике я наращивал позиции и через месяц вышел уже в приличный плюс. Да, до сих пор есть минусовые долгосрочные позиции по некоторым компаниям, которые в том году даже дивидендов не платили. Но сейчас в условиях санкций и ограничений наш рынок силен, растёт и платит.

Из-за чего это произошло падение?

Вспомним.

• Сначала рынок стал очень сильно расти. Было открыто рекордное количество счетов ИИС, акции переоценены. Это общая масса людей.
• Позже стали очень сильно расти в цене автомобили. Это вещь, которая вроде и дорогая, но можно себе позволить.
• А потом, когда акции упали, стали расти квартиры, деньги просто перетекли в тот рынок.

Акции плавно растут, а квартиры ушли в коррекцию. Толпа снова начинает верить в рынок! Конечно, пока не в таком количестве, как после событий с пандемией COVID-19, но когда туман рассеется, будет уже поздно заходить на эйфории.

Чтобы избегать потерь на рынке во времена турбулентности, необходимо повышать свою финансовую грамотность и тогда можно достигнуть любых финансовых целей!

Приглашаю в свой канал про инвестиции и финансы @sandyinvest

#финансы #инвестиции #недвижимость