Как мониторить ограничения на земельных участках и сэкономить миллион? OSINTим в сфере землепользования и застройки

Всем привет! С вами Андрей Трубицын, один из создателей сервиса автоматического анализа земельных участков «Земеля». В рамках настоящей публикации, я хотел поделиться опытом выявления перспективных ограничений земельных участков на примере контроля процесса утверждения проекта приаэродромной территории посредством сбора и анализа информации из открытых источников (OSINT).

Как правило застройщики, инвесторы, риелторы и просто заинтересованные в приобретении земли лица узнают детальные подробности об ограничениях достаточно поздно, а часто - внезапно.

Например, при первичной проверке земельного участка ограничений может не быть, а после покупки и последующей регистрации недвижимости можно получить отказ (т.к. ограничения вступили в силу и были узаконены в момент между проверкой участка и регистрацией недвижимости на участке). Еще хуже складывается ситуация с крупными инвестиционными проектами, когда оценка планируемой территории проводится формально, исключительно по выписке ЕГРН на текущий момент. При таком подходе никаких вариантов по принятию управленческих решений уже не остается, поскольку земля приобретена, деньги потрачены, а вновь выявленный фактор в виде ограничений на застройку (размещение определенного вида объектов) появился внезапно, официально поставлен на кадастровый учет, а отменить текущие сделки и договоренности уже не представляется возможным.

Чтобы оптимально решить сложившуюся проблему, для выявления перспективных ограничений земельных участков в своей работе мы решили пользоваться подходами, заложенными в методологии OSINT, оперативно отслеживать и фиксировать все изменения на этапах установления ограничений приаэродромной территории.

Понятие «OSINT» акроним от «open source intelligence» или просто разведка по открытым источникам. Методология описывает принципы поиска, выбора и сбора разведывательной информации из общедоступных источников, а также её анализ. Согласно Википедии, её история своими корнями уходит в далекий 1941 г. В настоящий момент данные практики часто применяются и ассоциируются со сферами конкурентной разведки и информационной безопасности.

Как оказалось, применение методологии OSINT дает возможность своевременно получать исключительно полезную и уникальную информацию о земельных участках, используя различные источники информации (СМИ; официальные источники информации; сайты уполномоченных органов; торговые площадки; поисковые системы; социальные сети, форумы; открытые наборы данных об объектах и т.д.), а также определенным образом структурируя и обрабатывая полученные данные.

Непосредственно для поиска необходимой информации (либо источников информации) могут использоваться различные техники: специальные поисковые запросы (google/yandex dorks); парсинг сайтов и их последующий анализ; семантический анализ информации; искусственный интеллект; машинное обучение и др.

Для построения системы мониторинга ограничений в общем смысле, требуется:

1. Выявление объекта для мониторинга.

На данном этапе требуется четко сформулировать объект мониторинга (наименования конкретного вида ограничений в соответствии с Законом) и возможные формулировки, используемые с объектом в данной предметной области. Это сфокусирует задачу и в дальнейшем позволит существенно сократить ресурсы на техническую реализацию.

2. Изучение процесса с точки зрения процедуры утверждения ограничений.

Данный этап подразумевает изучение процессов и процедур по утверждению (обеспечению вступления в законную силу) ограничений. Если говорить проще, надо изучить всю нормативную документацию, связанную с объектом, а также сопоставить нормативные документы реальному процессу утверждения ограничений.

3. На основании полученной информации, определить этапы утверждения ограничений относительно изучаемого объекта.

4. Выделить и найти основные источники информации на всех этапах утверждения ограничений.

Такой подход является достаточно трудоемким, однако при должной степени автоматизации позволяет контролировать цепочку установления ограничений и заранее получать необходимую информацию для принятия управленческих решений.

Ниже рассмотрим реальный пример построения системы перспективного мониторинга для процесса установления приаэродромной территории.

Основным объектом мониторинга в данном случае является приаэродромная территория, проект приаэродромной территории, приказ об установлении приаэродромной территории и все документы которые появляются при ее утверждении согласно требований закона.

Процесс установления приаэродромной территории четко регламентирован прежде всего Постановлением Правительства РФ от 02.12.2017 №1460 «Об утверждении Положения о приаэродромной территории и Правил разрешения разногласий, возникающих между высшими исполнительными органами государственной власти субъектов российской федерации, уполномоченными Правительством Российской Федерации федеральными органами исполнительной власти и Федеральной службой по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека при согласовании проекта акта об установлении приаэродромной территории и при определении границ седьмой подзоны приаэродромной территории».

По результатам анализа документов можно выделить основные этапы разработки проекта приаэродромной территории:

- разработка проекта приаэродромной территории;

- экспертиза проекта и получение санитарно-эпидемиологического заключения на проект;

- согласование проекта в правительстве региона РФ, в котором находится планируемая приаэродромная территория.

- опубликование приказа об установлении приаэродромной территории на сайте уполномоченного органа (Росавиации – у аэродромов гражданской авиации);

- регистрация приказа об установлении приаэродромной территории в Министерстве юстиции Российской Федерации;

- постановка приаэродромной территории на кадастровый учет.

Наконец, исходя из описанных выше этапов разработки проекта приаэродромной территории (объекта для мониторинга), для своей работы мы выделили основные (значимые) источники информации:

1. Тендеры.

Позволяют заранее узнать о прошедших или будущих закупках, таким образом контроль и мониторинг закупок позволяет установить следующую информацию: о планируемой разработке проекта приаэродромной территории; об объеме и сроках проведения работ; о заказчике работ (иногда и рабочие контакты заказчика), календарный план и график работ и иные условия.

Разумеется, если бы мы изучали вообще все тендеры, на это ушло безумное количество ресурсов (технических, финансовых, временных), но поскольку объект мониторинга заранее известен это становится решаемой задачей.

2. Реестр санитарно-эпидемиологических заключений.

В связи с тем, что процедурно предусмотрено получение санитарно-эпидемиологического заключения на проект, после его разработки оно обязательно будет опубликовано в специальном реестре, который находится в открытом доступе.

Поскольку в данном реестре публикуется (не всегда) в т.ч. текст санитарно-эпидемиологических заключений на будущий проект, изучив данный ресурс уже можно понять планируемые границы (координаты) и ограничения которые в будущем будут официально утверждены и опубликованы.

3. Документы регионального правительства, администраций и муниципальных образований.

Так как согласно Закона в процессе согласования проектов приаэродромной территории участвуют правительства регионов РФ, администрации и муниципальные образования находящихся в границах приаэродромной территории, иногда в публичный доступ попадают протоколы решений комиссий, публичные заявления в СМИ и иная информация касающиеся процесса согласования и утверждения приаэродромной территории.

Поэтому уместным в данном случае является мониторинг СМИ и общедоступной информации.

4. Официальные сайты уполномоченных органов и сайт опубликования правовых актов.

Приказ об установлении приаэродромной территории публикуется на сайте органа, издавшего этот приказ, а также регистрируется в Министерстве юстиции Российской Федерации. Данный документ уже содержит все проектные решения, координаты и описания ограничений.

5. Публичная кадастровая карта, сервисы «Росреестра».

Заключительной частью формализации процесса установления ограничений является отображение границ приаэродромной территории на публичной кадастровой карте (постановка на кадастровый учет границ и ограничений). Поскольку часто на кадастровый учет ставятся только внешние границы приаэродромной территории (без указания секторов), целесообразно изучать проекты, зарегистрированные и опубликованные Министерством юстиции Российской Федерации.

Автоматический контроль указанных источников позволяет своевременно (поэтапно) выявлять и отслеживать перспективные ограничения, которые могут возникнуть в результате установления приаэродромной территории, оценивать их по различным параметрам с учетом полученных данных и делать достаточно точные прогнозы.

Проводя такой мониторинг, с использованием механизмов автоматизации и не совсем обычного для отрасли подхода по методологии «OSINT» для выявления перспективных ограничений земельных участков можно получить большое преимущество перед конкурентами и сэкономить много ресурсов. Поскольку вы первые будете получать точные данные, своевременно узнавать о возможных проблемах, а в наше время это является критически важным как для организаций, так и для частных лиц.

Пишите в комментариях свое видение и задавайте вопросы.

Спасибо за внимание!