Как я выбирал рынок и нишу для стартапа

⬇⬇⬇

Изначально я определился, что хочу сделать новый бизнес в сфере инвестиций и недвижимости.

Раньше инвестировал в «инновации» типа биогаза и хайповые game dev студии, а сейчас решил в “кирпичи”… видимо, чем старше, тем консервативнее становлюсь 🙂

Но после размышлений, вижу что рынок недвижимости привлек меня по другим причинам:

1. Это большой по деньгам и низкий по уровню «цифровизации» рынок

2. Так как проект подразумевает работу с инвестициями, то продукт должен быть понятным и знакомым для инвесторов, с высоким уровнем доверия.

3. У инвесторов в РФ скопился капитал, а вариантов для инвестиций стало меньше, по понятным причинам. Недвижимость остаётся в разряде консервативных или «защитных» активов

4. Недвижимость подходит под дивидендные модели бизнеса

Дальше я начал «копать в глубину», чтобы найти нишу, в которой еще возможно получать доходность 30% годовых и более. С одной стороны это хорошее конкурентное преимущество продукта, с другой стороны это доходность, которая может хоть как-то “отбивать” инфляцию.

Начал рассматривал разные варианты: аренда коммерческой, ре-девелопмент, покупка квартир на этапе строительства, даже виллы на Бали и Тайланде. Рынок ОАЭ не рассматривал априори, уж сильно его пиарят.

Один звонок обратил мой взор на ИЖС. Я давно знал о том, что дома строят на продажу, но мне казалось, что для этого нужна экспертиза в строительстве и в этой нише доходность 20-25%, не более. И в целом, так и есть. Если не уметь “его готовить”.

После некоторых исследований, я увидел в нем серьезный потенциал.

1. Рынок застройщиков сильно фрагментирован, т.е. нет одного большого игрока, который бы задавал правила и стандарты в отрасли. Для инвестора, это создает риск доверить деньги застройщику низкой экспертизой, или вообще мошеннику.

2. В строительство домов очень быстрый цикл - до 12 месяцев, если грамотно подходить к процессу. Быстрый возврат и выплата дивидендов.

3. Чтобы инвестору зайти в эту нишу нужно от 5-8 млн рублей, найти и проверить объект, и застройщика. Если неопытный инвестор заходит на этот рынок - это как правило “опыт” , а не прибыль.

4. Объем рынка - 2,5 трлн. в год. и растет каждый год. Даже если взять целевой регионы с городами миллионщиками, получится около 1 трлн. руб. В количестве - это 400-420(!!!) тыс домов в год

5. Государство сильно драйвит ипотеку на дома субсидиями и низким ставкам и в целом есть курс на развитие “мало-этажки”. Сельская ипотека

6. Доходность очень зависит от экспертизы и опыта застройщика. Есть много фантазеров, которые строят “как себе” и потом продают их по три года, с доходностью чуть выше депозита. Опыт ключевых факторов успеха здесь критически важен.

7. Рост цен на квартиры. В регионах частая история, когда продают квартиру и покупают дом в ипотеку с платежом как “комуналка” в квартире.

8. Небольшие региональные застройщика без напряжения осваивают 100-200 млн в сезон. 100 застройщиков могут дать оборот в 20 млрд. руб. год. Любопытные цифры:)

9. На этом рынке нет больших игроков. Чтобы им стать нужно завладеть клиентом, как сделал Яндекс.Такси в свое время. Владея деньгами - мы владеем клиентом, как единственный заказчик для сотен застройщиков.

10. На этот рынок прекрасно ложатся бизнес-модели “Платформа”, “Экосистема”, а это создает хорошие возможности для масштабирования и капитализации

После трех месяцев исследований понимаю, что выбор сделан очень правильно. Обратная связь от инвесторов подтверждает это.