Вы взяли ипотеку. Потом ваш долг превратили в ценную бумагу: как банки продают ипотечные кредиты инвесторам

Большинство людей воспринимают ипотеку очень просто: банк дал деньги, человек купил квартиру и следующие двадцать лет возвращает долг банку. На практике всё может быть заметно интереснее. После выдачи кредита ипотека способна попасть в специальный пул вместе с тысячами других кредитов, а затем на основе этого пула выпускаются ипотечные ценные бумаги. Инвесторы покупают их и фактически получают право на денежный поток, который формируется из платежей ипотечных заёмщиков. Сам человек при этом может вообще не заметить, что его кредит давно стал частью финансового инструмента. Для меня это один из самых наглядных примеров того, насколько современная финансовая система отличается от того, что видит обычный клиент в банковском приложении.

Представим обычную семью. Она покупает квартиру за 12 млн рублей, вносит первоначальный взнос и берёт у банка ипотеку на 20 лет. Для семьи всё понятно: каждый месяц нужно отправлять установленную сумму. Но для банка ипотека — это актив. Банк выдал деньги сегодня и теперь должен ждать годы, пока они постепенно вернутся вместе с процентами. А банку нужны новые деньги для выдачи следующих кредитов.

Именно здесь появляется секьюритизация. Банк собирает большое количество ипотечных кредитов в один портфель. Затем на базе этого портфеля могут выпускаться ипотечные облигации. Инвестор покупает такую бумагу и получает доход из платежей по ипотекам.

Получается довольно любопытная конструкция: человек думает, что просто выплачивает кредит за квартиру, а его ежемесячный платёж уже может быть частью денежного потока огромного финансового инструмента.

Первый вопрос, который я бы задал: если ипотека приносит банку проценты двадцать лет, зачем от неё избавляться?

Потому что деньги банку нужны сейчас.

Если банк держит все ипотечные кредиты на собственном балансе до полного погашения, огромный объём капитала оказывается связан на десятилетия. Секьюритизация позволяет превратить будущие платежи клиентов в деньги сегодня и использовать их для выдачи новых кредитов.

Условно банк выдал 50 млрд рублей ипотек. Вместо того чтобы ждать двадцать лет, он формирует портфель, превращает будущий поток платежей в ценные бумаги и получает возможность снова направить капитал в кредитование.

Для банковской системы это фактически механизм переработки денег.

Выдали ипотеку.

Собрали кредиты.

Упаковали.

Продали инвесторам.

Получили новый ресурс.

Выдали следующую ипотеку.

За последние годы эта модель стала для российского ипотечного рынка всё более заметной. Через инфраструктуру ДОМ.РФ банки активно выпускают ипотечные облигации, обеспеченные большими пулами жилищных кредитов. Объёмы таких выпусков измеряются уже сотнями миллиардов рублей.

И вот здесь мне особенно интересна одна вещь. Человек видит ипотечный рынок как отношения между покупателем квартиры и банком. Финансовый рынок видит совсем другую картину: миллионы ипотечных платежей становятся отдельным классом инвестиционных активов.

То есть ваша квартира остаётся квартирой.

Ваш долг остаётся долгом.

Но будущие платежи по этому долгу превращаются в финансовый продукт, который может купить совершенно другой инвестор.

Обычно практически ничего.

Если права по кредиту или экономический поток были включены в структуру ипотечных ценных бумаг, человек продолжает платить по установленным реквизитам и соблюдать условия договора. Процентная ставка сама по себе из-за секьюритизации не меняется. Срок кредита тоже не должен внезапно стать другим только потому, что банк провёл операцию на финансовом рынке.

И это важный момент. Иногда люди слышат, что «банк продал ипотеку», и представляют какого-то нового кредитора, который завтра приходит и требует квартиру.

Так это не работает.

Права и обслуживание кредита регулируются договором и законодательством. Финансовая упаковка кредита не отменяет права заёмщика.

Но юридически полезно понимать, что кредитор, владелец требований, сервисная организация и инвестор — это потенциально разные участники конструкции.

Частично именно из них формируется доход инвесторов.

Допустим, существует огромный пул из десятков тысяч ипотек. Каждый месяц заёмщики вносят платежи. Часть суммы идёт на погашение основного долга, часть — проценты. Из этого денежного потока обслуживаются ипотечные облигации.

Инвестор покупает бумагу не потому, что ему интересна конкретная квартира конкретного человека.

Ему интересна статистика всего портфеля.

Сколько кредитов?

Какая средняя ставка?

Какая долговая нагрузка клиентов?

Какой первоначальный взнос?

Как часто возникают просрочки?

Как распределена недвижимость по регионам?

Это уже совершенно другой взгляд на ипотеку.

Для семьи ипотека — самый большой долг в жизни.

Для инвестора — одна строчка внутри огромного пула.

В этом и состоит одна из главных идей секьюритизации. Если инвестор дал деньги одному ипотечному заёмщику и тот перестал платить, проблема огромная.

Если инвестор косвенно получает поток от 50 тысяч ипотек, ситуация другая.

Один человек потерял работу.

Второй погасил кредит раньше срока.

Третий допустил просрочку.

Четвёртый продолжает платить двадцать лет без единой задержки.

Риски распределяются между большим количеством кредитов.

Это не делает инструмент полностью безрисковым. Но один проблемный заёмщик уже не определяет судьбу всего портфеля.

В российских ипотечных ценных бумагах большую роль играет инфраструктура ДОМ.РФ и механизм гарантий по отдельным выпускам. Для инвестора это принципиально важно, потому что он оценивает не только качество ипотечного портфеля, но и всю юридическую конструкцию бумаги.

И вот здесь хорошо видно, насколько финансовый инструмент может отличаться от простого набора кредитов. Сам по себе ипотечный портфель — это один уровень риска. Облигация, выпущенная на его основе с дополнительными механизмами защиты, — уже другая конструкция.

Поэтому когда говорят «ипотечные облигации обеспечены ипотекой», этого мне всегда мало.

Нужно смотреть, как именно построен инструмент.

Вот здесь начинается главный риск.

Секьюритизация прекрасно работает, пока большинство заёмщиков обслуживает долги. Но если экономика резко ухудшается, безработица растёт, цены на недвижимость падают и просрочки начинают увеличиваться, денежный поток по ипотечному портфелю тоже ухудшается.

Мировая финансовая система уже однажды получила очень болезненный урок именно на ипотечных ценных бумагах — во время кризиса 2008 года в США.

Но я бы не проводил прямой знак равенства между американским рынком того периода и сегодняшними российскими ипотечными бумагами. Структуры, регулирование, стандарты кредитования и конкретные инструменты отличаются.

Правильный вывод другой.

То, что ипотека обеспечена квартирой, ещё не означает отсутствие риска.

Любой финансовый продукт нужно оценивать по качеству базовых кредитов и по конструкции самого выпуска.

Представим, что инвестор купил ипотечную бумагу и рассчитывает получать определённый процент много лет.

Потом ставки падают.

Тысячи ипотечных заёмщиков начинают рефинансировать кредиты или досрочно погашать их.

Инвестор получает деньги назад раньше, чем ожидал.

На первый взгляд проблема смешная: деньги вернули слишком быстро.

Но для профессионального инвестора это вполне реальный риск. Теперь полученный капитал нужно заново куда-то вкладывать, возможно уже под меньшую доходность.

Получается парадокс.

Заёмщик радуется дешёвому рефинансированию.

Инвестор может быть не так счастлив.

Потому что секьюритизация увеличивает оборот капитала внутри ипотечного рынка.

Если банк выдал кредит и вынужден ждать двадцать лет, количество новых кредитов ограничено его балансом и капиталом. Если часть ипотечного портфеля можно превратить в рыночный инструмент, банк быстрее получает возможность финансировать следующих покупателей.

В теории это расширяет доступ банков к финансированию.

Но здесь я бы всегда держал в голове вторую сторону. Чем эффективнее рынок умеет превращать ипотеку в инвестиционный продукт, тем важнее качество самих кредитов.

Потому что плохой кредит не становится хорошим только от того, что его красиво упаковали.

Люди часто думают, что банк прежде всего рассчитывает на залог.

Я бы сказал иначе.

Хорошая ипотека для банка — это кредит, который человек спокойно платит до конца.

Изъятие квартиры — крайний сценарий. Это суды, время, расходы, продажа имущества и масса проблем.

Настоящая ценность ипотечного портфеля находится в регулярном денежном потоке миллионов заёмщиков.

И именно этот поток становится основой ипотечных ценных бумаг.

Поэтому финансовый рынок смотрит не столько на стены квартиры, сколько на вероятность того, что человек будет стабильно переводить деньги каждый месяц.

Сама недвижимость продолжает выступать обеспечением кредита.

Если заёмщик перестаёт платить, действуют обычные процедуры, предусмотренные ипотечным договором и законодательством. Наличие ценной бумаги где-то на финансовом рынке не означает, что инвестор лично получает ключи от квартиры.

Это важно понимать.

Ипотечная облигация не превращает квартиру в биржевой актив.

Биржевым активом становится право на денежный поток, обеспеченный большим количеством ипотечных требований.

Российский ипотечный рынок огромен. Банки выдали триллионы рублей жилищных кредитов. Если хотя бы часть этого портфеля регулярно превращается в ипотечные ценные бумаги, формируется отдельный крупный финансовый рынок.

Для банков это источник ликвидности.

Для институциональных инвесторов — ещё один долговой инструмент.

Для государства — способ поддерживать оборот капитала в жилищном кредитовании.

Для обычного заёмщика — практически невидимая инфраструктура, которая работает где-то за его ежемесячным платежом.

Именно поэтому мне нравится эта тема.

Она показывает, что финансовая система устроена слоями.

На первом уровне человек купил квартиру.

На втором — банк выдал кредит.

На третьем — тысячи кредитов объединили.

На четвёртом — выпустили облигации.

На пятом — их купили инвесторы.

Одна квартира оказалась частью рынка капитала, хотя её собственник может об этом вообще никогда не задумываться.

Сам факт секьюритизации я бы опасностью не называл. Это нормальная финансовая технология, которая используется во многих странах.

Заёмщику намного важнее другое: понимать условия собственного договора, размер платежа, правила досрочного погашения, страхование, последствия просрочки и порядок взаимодействия с кредитором.

Но как собственнику капитала или бизнеса полезно видеть всю систему целиком.

Потому что ипотечный рынок — это давно не только рынок квартир.

Это ещё и рынок долгов.

А долговой рынок способен напрямую влиять на то, сколько денег банки готовы выдавать покупателям недвижимости.

Когда человек берёт ипотеку, ему кажется, что существует только два участника: он и банк.

На самом деле за одним ипотечным договором может находиться гораздо более крупная финансовая конструкция.

Банк выдаёт кредит.

Тысячи таких кредитов объединяются.

На их основе формируется финансовый инструмент.

Инвесторы покупают облигации.

А ежемесячные ипотечные платежи превращаются в денежный поток для рынка капитала.

Для заёмщика внешне почти ничего не меняется.

Но для финансовой системы происходит очень важная вещь:

долг за квартиру становится активом, которым можно финансировать следующую ипотеку.

Поэтому когда я смотрю на ипотечный рынок, я давно вижу не только цены квартир и ставки банков.

Я вижу огромную машину, в которой сегодняшний долг одного покупателя помогает финансировать завтрашнюю покупку другого.