Рынок недвижимости штормит: ждать ли в этом году снижения цен?

Со слезами на глазах смотрите Авито, где еще «вчера» приглянувшаяся квартира стоила 3 млн рублей, а сегодня ― все 5? Что ж, есть 2 варианта: перейти на гречку и начать экономить, собирая деньги на покупку жилья, или глубже изучить особенности рынка недвижимости, и принимать решения, отталкиваясь от текущей экономической ситуации. Предлагаю начать со второго.

Рынок недвижимости живой и турбулентный, но все же не столь непредсказуемый, чтобы нельзя было сделать прогнозы по нему. В первую очередь запомните: ключевая ставка Центробанка ― вот тот главный показатель, на пульсе которого всегда нужно держать руку. Именно от него зависит доступность жилья в рамках господдержки в тот или иной период времени.

Ключевая ставка растет, чтобы рынок справлялся с уровнем инфляции, которая на январь 2024 года составила 7,4% по стране. Но та же инфляция во время роста позволяет индексировать нам пенсии, зарплаты и соцвыплаты, правда? Тогда почему многие не могут позволить себе собственное жилье?

Так вот. Из-за влияния инфляции ключевая ставка увеличилась, что повлияло на рынок новостроек и вторичного жилья.

Меня зовут Татьяна Гузеева. Я ― коммерческий директор компании «СТРОЙТЭК», расположенной в Екатеринбурге. В этой статье я хочу рассказать, как именно изменилась ключевая ставка за последнее время и есть ли вероятность, что цены на недвижимость будут снижены в этом году.

Как сказал один мой хороший знакомый: «Ипотека ― это зло, на которое зла не хватает». И правда, с ипотечным кредитованием все время происходят какие-то изменения, за которыми не все успевают уследить. От этого рынок недвижимости периодически «штормит».

Еще в марте 2021 года ключевая ставка составляла 4,5%, в декабре прошлого года же ЦБ РФ принял решение поднять ее до 16%. Кстати, 17% она была в 2014-2015 гг. и 20% ― в 2022 году.

При этом, изменения ставки были местами плавными, местами ― динамичными, и напрямую зависели от уровня инфляции в стране.

То есть, сейчас мы имеем 16% минимального процента кредитования, а на его фоне ― изменения условий государственной ипотечной программы. Например, повышение первоначального взноса с 20% до 30% по льготной ипотеке и понижение лимита кредитования с 12 млн рублей до 6 млн с декабря прошлого года.

К тому же, по данным Росстата в период с 2021 по 2023 годы в России цена за квадратный метр на рынке первичной недвижимости выросла на 41,9%, а вторичной ― на 27%.

Учитываем также тот факт, что большинство ипотечных программ с господдержкой в середине-конце этого года еще могут быть изменены, ведь сроки по ним следующие:

• льготная ― до 1 июля (8% годовых, до 6 млн, от 30% первоначальный взнос);
• семейная ― до 1 июля на общих основаниях (6% годовых, до 6/12 млн, от 30% взнос);
• для IT-специалистов ― до 31 декабря (5% годовых, до 18 млн, от 20% взнос).

По другому дела обстоят пока только по бессрочной сельской ипотеке - до 3% годовых, и дальневосточной и арктической программе - до 2% годовых, которая действует до 31 декабря 2030 года.

Предполагается, что вторичное жилье больше всего пострадает от роста ключевой ставки и инфляции.

Ключевая ставка в 16% сильно бьет по карману россиян, ежемесячно выделяющих из собственного бюджета фиксированный платеж, учитывая, что в России мало ипотечных программ с господдержкой на вторичное жилье.

Так что не будет ничего удивительного в подорожании цен на квартиры, передающихся, так сказать, «из рук в руки» жильцов. Вероятно, люди, обладающие почти полной (или большей частью) суммой оплаты стоимости жилья, продолжат покупать вторичную недвижимость. Также это могут быть те, кто испытывает срочную потребность в переезде, например, после развода. Возможен также вариант обмена жилья между гражданами.

То есть, вторичка станет этаким срочным решением при существующих финансовых возможностях.

С другой стороны, цены на вторичку все также будут снижать продавцы, которым срочно нужна хотя бы минимальная сумма за жилье на руках из максимально возможной. А вот те, кому продажа не к спеху, скорее всего, предпочтут сдавать жилье в аренду, чем вовсе лишиться его.

Вообще, как видно из динамики роста и падения ключевой ставки, между циклами изменений обычно проходит не слишком много времени, так что особо терпеливые продавцы вторички могут дождаться благоприятного момента для продажи без снижения цены жилья.

А вот ситуация с новостройками даже при высокой ключевой ставке ЦБ остается относительно стабильной и приятной, причем, как для покупателей, так и для девелоперов.

Практически все виды ипотеки с господдержкой нацелены на рынок первичной недвижимости и строительство домов. Причем, с возможностью рефинансировать ипотечный кредит в будущем.

Есть и нюанс. Как я уже говорила, первоначальный взнос повысился. С точки зрения возможности быстрее выплатить ипотеку ― это хорошая новость. Но для тех, кто уже успел насобирать нужную сумму или близкую к ней. Если нужной суммы на руках нет, можно не успеть получить господдержку до лета этого года.

К тому же, раз правительство пошло на такие меры, как пересмотр процента первоначального взноса, где гарантия, что в скором времени не изменятся и другие условия кредитования?

Хотя главным вопросом 2024 года остается даже не этот, а другой ― а сохраниться ли льготная ипотека в принципе? Ставка по ней составляет всего 8%, что значительно меньше, чем фиксированная рыночная стоимость ипотеки, которая может достигать 16-19%. Это вызывает определенные опасения.

Можно выдохнуть, но не до конца: эксперты считают, что льготная ипотека никуда не денется, правда, может сильно измениться в условиях.

Вообще, именно этот вид господдержки и создал настолько масштабный разрыв покупательского интереса между первичным и вторичным рынком жилья. Но думаю, что даже если льготную ипотеку и рискнуть отменить, ей на замену придут альтернативы.

Как говорят разные эксперты, резких движений на рынке не предвидится. Апокалипсис отменяется. Но продавцам и покупателям нужно будет время, чтобы привыкнуть к новым условиям.

Не думаю. Скорее всего, в первой половине года из-за ипотечных изменений приток финансов в недвижимость сильно снизится ― пока население без ипотеки замерло, и усиленно думает что делать дальше.

С учетом стоимости квадратного метра, цена вторички и первички в этому году точно не упадет, а ведь она также влияет на сумму ежемесячного платежа, на который больше всего и смотрят покупатели. Скорее всего, многие побоятся «впрягаться в кабалу».

К тому же, давайте не будем забывать, что настоящий рынок недвижимости не так консолидирован, как нам всем бы хотелось.

Если крупный девелопер обязательно посмотрит на предложение конкурентов, и пойдет с ним по пути близкой ценовой политики новостроек, то мелкие продавцы не смогут этого сделать хотя бы из-за того, что их на рынке слишком много по всей многомиллионной стране.

Вот и получается, что реальную скидку или выгодное предложение покупателю может дать лишь крупный практикующий девелопер.

Некоторые эксперты считают, что ближайший тренд этого года ― микро-ипотека. Это когда ты берешь под те же 16% маленький займ, но с перспективой быстро выплатить его или дождаться рефинансирования.

Несмотря на текущую ситуацию, есть и благоприятный прогноз ― скорее всего текущий процент ключевой ставки является максимальным и, вероятно, не будет расти выше. Тем не менее, стоит учесть, что программы государственной поддержки в этом году, скорее всего, либо претерпят значительные изменения, либо будут сильно ограничены.

При этом, даже если первые полгода ипотеку будут брать менее охотно, во второй половине года, эта динамика может вырасти. Во всяком случае, если величина ежемесячного платежа будет посильной населению.

Не отчаиваться и следить за изменениями ключевой ставки. Стоит также присмотреться к проектам на этапе строительства ― не секрет, что их цена куда дешевле готовых новостроек.

В случае, когда вы уже накопили необходимую сумму для первоначального взноса (учитывая жилищные сертификаты и материнский капитал), и у вас есть возможность получить ипотеку с господдержкой, откладывать покупку квартиры до середины года в ожидании возможных изменений в сфере ипотечного кредитования нет смысла.

Но если страшно рисковать брать ипотеку именно сейчас, то можно подождать вероятного снижения ключевой ставки. Но не советую ждать резкого падения цен на недвижимость в ближайшее время.

Уже сейчас мы видим его резкое падение, а финансовый институт «Дом.Рф» и вовсе прогнозирует падение спроса на 36-50% в этом году.

Хотя Центробанк и его глава дали спойлер второго полугодия. Предположительно, это период, в котором нас ожидает возможное снижение ключевой ставки и ее средний показатель 13,9%.

• одним из самых высоких показателей за последние 10 лет стала ключевая ставка в 16%, однако ее снижение возможно во второй половине года;
• уже сейчас по льготной ипотеке вырос первоначальный взнос ― до 30%, но условия программы под вопросом ― они могут сильно измениться после 1 июля;
• ставки на вторичное жилье в два раза превышают ставки на первичное, что делает вторичное жилье менее выгодным вариантом для покупки.

Кстати, на странице ВК Татьяна Гузеева я иногда делюсь интересными инсайтами о строительстве, недвижимости и архитектуре.

А вы планировали брать ипотеку в этом году? Передумали, учитывая изменения рынка, или настроены решительно?