Как заработать на недвижимости в Таиланде. Вера Столбова, Lemandom

Выпуск, в котором ведущий с удивлением узнал у существовании «перелётных риэлторских агентствах», а гость выпуска, Вера Столбова из компании Lemandom, рассказала о реалиях тайского рынка недвижимости. Полную версию слушайте в подкасте «Ценная инфа» (iOS, Android).

— Свой первый заработанный бат в тайской недвижимости помните? Какая была сделка?

— Ох, это была сделка длиною в год. Девушка при разводе получила от мужа подарок и размышляла, где ей купить недвижимость — в России или Таиланде. Я ей объяснила преимущества Таиланда. Здесь можно сделать так, что всеми вопросами – от сдачи в наём и до выплаты налогов и ремонта – занимается управляющая компания. Собственник получает ежемесячный доход на российскую карту в рублях. Ей это понравилось, она купила три объекта недвижимости, и каждый месяц получает деньги на карту. Вот такая история.

— А кто такой тайский риэлтор? Чем он отличается от российского риэлтора?

— Риэлторы в Таиланде работают официально и платят налоги. Поэтому они не бегают из одного агентства в другое, как это часто бывает в России. Тайскому риэлтору нужно не только разбираться в недвижимости, но и хорошо знать район. Риэлтор, который везёт своего клиента на укол в поликлинику — это норма для Таиланда. Риэлтор может забрать бельё из прачечной, сходить с клиентом в торговый центр, провести экскурсию по городу. И даже вытащить клиента из сомнительных ситуаций.

И так себя ведут тайские риэлторы не только со своими соотечественниками, но и с клиентами из других стран. А вот русские агенты работают в основном с россиянами. Проводят 2-3 сделки, и исчезают. В сезон на Пхукете открываются в среднем 400 агентств недвижимости, при этом они все работают с новостройками. Во вторичку они не лезут, так как в Таиланде с этим очень сложно. После окончания сезона остаются не больше десяти агентств.

— Перелётные риэлторские агентства:). Что же их всех привлекает в Таиланде?

— В первую очередь комиссия. Здесь она не меньше 10%. Давайте посчитаем — если квартира стоит 7 млн бат, то риэлтор получит 700000 бат. Он проводит 2-3 сделки, получает условно 2 млн бат, в рублях это по текущему курсу 5 млн рублей. И по окончании сезона, который длится с ноября по март, улетает обратно в Россию.

— Так и клиенты тоже бывают хитрые

— Конечно, клиенты из России думают, что они самые умные, едут к застройщику и говорят: «Давайте напрямую без риэлтора за 5%». Но Таиланд не Россия, тут не принято так себя вести. Застройщик может продать вам без риэлтора, но скидку не сделает. Хотите скидку – покупайте через риэлтора.

Это связано с тем, что в Таиланде по-другому продают недвижимость. Например, продажа виллы может идти несколько лет. Риэлтор должен проводить так называемые «праздники» – приглашать потенциальных покупателей на виллу, других риэлторов, кормить их, поить, устраивать экскурсии и так далее.

На это уходит много физических усилий и денежных трат, поэтому риэлторы в Таиланде работают за 10% и даже 20% комиссии.

— Где самая выгодная недвижимость в Таиланде с точки зрения инвестиций?

— Конечно же в Лагуне. Это место называют Тайской Рублёвкой. Сейчас ещё есть возможность купить недвижимость в Лагуне, но буквально через год-два здесь всё уже застроят. Апартаменты площадью 60 кв метров можно сдавать в сезон за 500000 рублей в месяц. А цены на апартаменты начинаются от 12 млн бат. Окупаемость примерно 10 лет.

Порог входа в тайскую недвижимость я оцениваю в 100000 долларов или в 3,7 млн бат. За эти деньги можно купить хорошие апартаменты под сдачу. Ниже покупать не советую. Это будет низколиквидная недвижимость. И клиенты будут такие, которые считают каждую копейку. Это уже будут не инвестиции, а проблемы.

— А есть ли такое понятие в Таиланде, как «‎покупка на этапе котлована»‎, как принято в России?

— В определённом смысле да. Только «котлован» в Таиланде застройщик сначала предлагает клиентам, которые купили у них недвижимость ранее. Во вторую очередь предлагают лояльным риэлторским агентствам. Агентства устраивают закрытую распродажу по своим клиентам. И только потом остатки попадают на свободный рынок.

Покупать на этапе «котлована» в Тае также выгодно, как и в России. Бывают случаи, что первые покупатели уже через две недели продают эту недвижимость с хорошей прибылью. Например, застройщик говорит клиентам, что даёт скидку в 1 млн бат. Клиент вносит залог в 200000 бат, перепродаёт недвижимость и кладёт себе в карман этот миллион.

Но есть важное замечание. Если застройщик уже начал строить, и появились первые этажи, он не даст вам перепродать недвижимость. Придётся ждать, пока застройщик построит объект, продаст квартиры, и только потом разрешит продажу вам.

В среднем стоимость недвижимости к моменту сдачи объекта вырастает на 30%, так что с перепродажей можно не спешить. Инвестиции в тайскую недвижимость – это всегда долгий срок, не менее 10 лет.

— В завершение выпуска несколько советов желающим купить инвестиционную недвижимость в Таиланде

— Если ориентируетесь на долгосрок, то начните с выбора риэлторского агентства. Главный критерий — у агентства должна быть безупречная репутация. Lemandom работает в Таиланде уже 15 лет, и мы продали свыше 1000 объектов.

Второе – изучите законодательство Таиланда в области строительства, налогов и имущественных отношений. Гражданский кодекс учить не надо, но иметь представление о законах нужно. В этом может помочь Ютуб.

Будьте готовы к тому, что в Таиланде всё делают медленно. Вопрос, который в России решают за пять минут, здесь решают за месяц. И попытки ускорить процесс ни к чему хорошему не приведут.

Было бы неплохо ещё брать консультации у юриста, независимого от риэлтора или застройщика. Пусть юрист проверит то, что вам наговорили риэлтор или застройщик. Лишней такая проверка не будет.

*****

Полную версию беседы с Верой Столбовой слушайте в подкасте «Ценная инфа» (iOS, Android). Становитесь резидентами подкаста на странице ВКонтакте. А в Телеге я пишу немного о работе копирайтером, немного о жизни в целом:)