Что ждёт рынок коворкингов в будущем - исследование

Современные реалии привели к тому, что традиционное представление о рабочем месте трансформировалось. Сегодня для осуществления задач многим людям достаточно иметь под рукой только компьютер и доступ в интернет. Пандемия также внесла коррективы в работу многих организаций.

Работодатели поняли, что сотрудник может выполнять свои функции не только в офисе, но и удаленно, находясь там, где ему удобно — дома или на специализированных рабочих местах, специально предназначенных для «удаленной» работы — коворкингах.

Построение таких комплексов рабочих мест и сдача их в аренду является быстро растущим сектором рынка в настоящее время. Организуются коворкинги по тому же принципу, как и традиционные корпоративные гибкие офисы. Арендатор найдет тут все необходимое для работы, начиная от необходимой технической инфраструктуры и кончая переговорными, конференц-залами и помещениями специально приспособленными для проведения презентаций.

Коворкингами сейчас активно пользуются индивидуальные предприниматели, самозанятые и творческие работники, фрилансеры, а также сотрудники корпораций, работающие уделенно..

Сегодня в мире насчитывается около 35 тыс. коворкингов. Объем рынка в стоимостном выражении оценивается примерно в 26 миллиардов долларов.

Несмотря на негативное влияние пандемии COVID-19 на рынок коворкингов, ожидается, что отрасль продолжит расти и процветать в постпандемическом мире.

Мировыми лидерами в сфере гибких рабочих пространств являются крупнейшие города США, Европы и Азии (Нью-Йорк, Лондон, Чикаго, Шахай и т.д.).

Тем не менее следует отметить, что даже в городах с наибольшим количеством площадей коворкинга их доля пока еще не превышает 10% от всего предложения офисных помещений.

В Европе средняя рентабельность прибыльных коворкингов держится на уровне 15%. В мировом масштабе этот показатель достигает 17%.

1. Рост удаленной занятости, переход на гибкий график работы. По данным ILO & EUROFOUND, в развитых странах доля работающих удаленно составляет 17%, а в США и Японии – 40% от всех занятых.

2. Рост доли самозанятого населения → рост количества фрилансеров, стартапов и предпринимателей – основных потребителей на рынке гибких рабочих пространств.

3. Совмещение работы по найму с созданием собственного бизнеса. Согласно проведенному еще в 2016 году опросу разработчиков (Мой круг), около 2/3 основателей стартапов в России совмещали работу в своём стартапе с другой работой.

4. Появилась практика аренды крупнейшими компаниями рабочих мест в коворкингах для работников живущих вдалеке от центрального офиса, если их специализация допускает удаленную работы.

5. Развитие экономики совместного потребления (sharing economy).

Для потенциального клиента работа в гибком пространстве может быть связана с некоторыми сложностями. Основная часть резидентов отмечает главную проблему – шум, который часто сопровождает успешные коворкинги в крупных городах. Операторы стараются исправить данную проблему с помощью сокращения площади open space.

Среди прочих недостатков можно отметить: высокую стоимость аренды в переводе на час, низкий уровень уединенности и конфиденциальности информации, сложности при организации некоторых встреч, а также отсутствие корпоративного брендинга и бренд-идентичности компании-арендатора.

Среди позитивных стороны работы в коворкинге следует выделить:

• возможность арендовать рабочее место на короткий срок;

• творческая рабочая атмосфера;

• доступность участие в мероприятиях, проводимых на территории гибких пространств;

• возможность арендовать новые рабочие места или гибкий офис при расширении команды;

• отсутствие затрат на ремонт и оборудование;

• низкая стоимость аренды переговорных для резидентов;

• широкий спектр дополнительных услуг, включенных в стоимость аренды.

Со стороны собственника недвижимости сдача в аренду помещения под гибкое рабочее пространство содержит значительное количество преимуществ, среди которых: отделка и развитие инфраструктуры здания силами оператора коворкинга, сокращение свободных (простаивающих) площадей в офисном здании; повышение имиджа оператора благодаря мероприятиям, которые проводят в коворкинге; вслед за оператором коворкинга на аренду приходят представители малого бизнеса (магазины, кофейни и пр.).

Главными факторами риска для собственника является риск несоответствия имиджа здания проходящим в нем мероприятиям, а также возможность недобросовестного ведения деятельности со стороны оператора коворкинга и резидентов.

На сегодняшний момент операторы российских коворкингов работают с низкой (для России) маржой и небольшими объемами.

Виталий Паймуков, основатель сетей коворкингов ProfitRooms и «Аник», утверждает, что в среднем один коворкинг окупается за 3-3,5 года при загрузке коворкинга от 70%. Причем, в первый год работы коворкинги часто приносят убытки. Средняя выручка на 1 кв. м коворкинга в регионах — 2–2,5 тыс. руб.

Около 80% доходов составляет плата за аренду рабочих мест, 20% плата за дополнительные сервисы: переговорные комнаты, конференц-залы и т. д. Но постепенно операторы разрабатывают новые бизнес-модели достижения прибыльности, например:

· повышение плотности загрузки площадей до 80-85%: при сохранении высокой арендной платы увеличение количества резидентов повышает прибыльность;

· расширение набора сервисов: новые сервисы обеспечивают дополнительный доход, именно поэтому сейчас снижается число «чистых» коворкингов, предоставляющих только базовые сервисы, а получает распространение гибридная модель, подразумевающая сочетание нескольких зон с различной функциональностью.

Как правило, для России в настоящее время порогом прибыльности коворкингов считается цифра «более 200 резидентов».

По данным Cushman & Wakefield, рост сегмента гибких офисов по итогам 2020 года, несмотря на эпидемию коронавируса, составил 29% — при этом общая площадь московских коворкингов увеличилась с 187 000 до 249 000 кв. м. Следует учесть, что 81% локаций принадлежит сетевым операторам. По данным Collers, в 2020 году сегмент гибких офисных пространств в Санкт-Петербурге вырос на 13,6 тыс. кв. м. и достиг 35,8 тыс. кв. м.

На текущий момент в России насчитывается около 860 коворкингов. Большая их часть находится в Москве и Санкт-Петербурге.

По оценке PwC, на сегодняшний день рынок коворкингов занимает около 1% от всего рынка офисных площадей Москвы (для сравнения в Лондоне этот показатель составляет 5%), но очень быстро растет.

Цены на коворкинги в 2020 году оставались на уровне предыдущего года. По данным CBRE, в среднем один нефиксированный рабочий месяц (работники занимают свободные места, а не заранее забронированные) по базовому тарифу стоил 15 650 руб., фиксированный — 23 600 руб., рабочий месяц в офисах с обслуживанием — 26 100 руб.

Стоит отметить, что современные гибкие пространства располагаются в локациях с развитой социальной и транспортной инфраструктурой. Около 80% всех коворкингов открыты в зданиях А и В классов.

В большинстве коворкингов и гибких офисов Москвы есть кухня, локеры, open space, организованные парковки и переговорные комнаты. Все чаще в новых гибких пространствах встречаются душевые, капсулы для сна и фитнес-зоны.

Уникальными предложениями на рынке пока еще можно считать наличие бизнес-гостиницы или капсул для сна, организацию бизнес-ивентов, фотосессий, а также IT-поддержку.

В последние 3 года зафиксирован увеличивающийся спрос на велопарковку или помещение для хранения велосипедов и самокатов.

Одной из ключевых задач коворкинг-пространств является мотивация клиентов из разных сфер бизнеса взаимодействовать и сотрудничать. С этой целью некоторые коворкинги организовывают закрытые бизнес-встречи, коллективные квесты и даже «пивные собрания».

Некоторые московские коворкинги организовывают мастер-классы и предоставляют льготы для женщин, которые хотят работать в декрете. Для детей в таких пространствах предусмотрены детские комнаты.

Следует заметить, что если речь идет о европейских странах, то там корпоративные клиенты, арендующие коворкинги под гибкие офисы, занимают пространства в 4-5 тыс. кв. м. В России подобной статистики нет, так как сделки пока еще носят единичный характер, но тем не менее можно констатировать, что процесс начался.

Примером может послужить компания Huawei, которая стала моноарендатором коворкинга Business Club в Москва-Сити. Общая площадь арендуемого пространства – 800 кв. м, количество рабочих мест – 160 шт.

Еще один пример – компания Яндекс, которая арендовала для сотрудников своего подразделения «Яндекс.Маркет» гибкий офис от оператора Workki в Парке Культуры. Общее количество рабочих мест составило 800 шт.

Согласно данным Cushman & Wakefield, общая площадь коворикнговых площадок, заявленных в России к открытию в 2021 году, составляет 135 000 кв. м. Таким образом, доля коворкингов от общего офисного предложения может составить 2%. А в ближайшие десять лет доля корпоративных коворкингов, смарт-офисов и сервисных офисов может вырасти до 20%.

Крупные сетевые компании массово выходят на рынок коворкингов с 2017 года.

Коворкинги крупных игроков рынка сосредоточены в центральной части Москвы. Площади в их локациях начинаются от 1 тыс. кв. м., а ставки аренды в этих местах выше среднерыночных на 20-30%. Многие сетевые компании открывают также филиалы не только в Москве, но и в Санкт-Петербурге и других городах (например, коворкинги Regus открыты в Москве, Санкт-Петербурге и Челябинске; GrowUp – в Москве, Санкт-Петербурге и Казани).

Для полноценного анализа участников рынка мы провели некоторые исследования социальных предпочтений. В результате были получены следующие данные:

Наиболее обсуждаемым в рунете (перечень источников см. на диаграмме ниже «Распределение упоминаний по источникам, данные за период март 2020 - март 2021») оказался коворкинг Grow Up. Вторым по количеству упоминаний является сеть коворкингов WeWork. Очень близко по количеству упоминаний расположись коворкинги SOK и Deworkacy. Тройка аудсайдеров в этом распределении: коворкинги «Ключ», CEO Rooms, Regus.

Анализ тональности упоминаний брендов коворкингов тоже дал интересные результаты:

Больше всего негатива собрал один из лидеров количественного рейтинга – сеть коворкингов WeWork. Негатив о ней представлен как обсуждением недостатков самих предоставляемых офисных площадей, так и критикой управленческой парадигмы сети. Ниже представлены выборочные примеры подобных упоминаний за период 2020-начало 2021 года.

Общая статистика тональности по брендам коворкингов неоднородная. Сети SOK и Deworkacy имеют преимущественно положительное инфополе. Также много положительных упоминаний о брендах Workki и Bussinesclub. Бренды, занимающие последние места в количественных рейтингах (Regus, CEO Rooms), закономерно имеют небольшое количество позитива в инфополе.

Наиболее активная аудитория по обсуждению коворкинговых брендов и смежных тем сосредоточена в социальное сети Вконтакте (43,7% инфополя). Второе место занимает соцсеть Facebook (33% инфополя) и третье место – соцсеть Instagram (7,1%). Количество упоминаний по неклассифицированным источникам (форумы, новостные издания и пр.) составляет 8% инфополя.

Дополнительно в разрезе оценки аудитории проведен анализ поисковых запросов, который показывает интересы ЦА вне обсуждений и упоминаний. В результате были получены следующие данные:

Наибольшее количество запросов в Яндекс отправлено о коворкинге SOK (от 300 до 800 в месяц). На втором месте - коворкинг «Ключ» (от 250 до 650 запросов в месяц), на третьем – GrowUp (от 100 до 250 запросов в месяц). Завершает четверку лидеров по запросам (как ежемесячным, так и суммарно за год) коворкинг Workki. Запросы по остальным брендам отправлялись в количестве 20-100 в месяц.

Целевая аудитория коворкингов зависит от позиционирования оператора. Для большинства гибких рабочих пространств столицы характерно отсутствие четкого фокуса на определенной целевой аудитории.

На основании данных официальных сайтов гибких рабочих пространств можно сделать вывод о том, что более половины компаний позиционируют свои пространства на рынке как подходящие для любой аудитории. Прочие компании делают акцент на определенных сегментах.

Если анализировать профессиональную направленность, классические гибкие пространства ориентированы на клиентов из сфер маркетинга, дизайна и рекламы. Именно эти профессии подразумевают высокий уровень коммуникации.

Для специализированных коворкингов целевой аудиторией являются представители творческих профессий: фотографы, инженеры, дизайнеры одежды, архитекторы.

Кроме того, в последние годы стали появляться узкоспециализированные коворкинги, предназначенные для врачей (например, стоматологический коворкинг) или специалистов beauty сферы.

Анализ возраста аудитории проведен с учетом наличия данной информации в профилях участников обсуждений. Из обобщенных данных получена следующее распределение возраста аудитории:

Наиболее активно в обсуждении темы коворкингов участвуют люди в возрастной категории 25-34, 35-44 и 60+ лет. Реже всего в тематических обсуждениях участвуют люди младше 18 лет.

• с целью развития МСП в России на протяжении последних лет реализуется программа по субсидированию бизнеса из федерального бюджета. Для получения субсидий требуется производить товары и услуги необходимые обществу, активно конкурировать с существующими компаниями и вносить вклад в рост ВВП и социальное развитие страны;

• кроме субсидий из федерального бюджета предприниматель может рассчитать на гранты от региональных властей. Максимальный размер гранта составляет 600 тыс. руб. В зависимости от региона условия для получения грантов меняются;

• московские коворкинги могут получить субсидии от правительства Москвы на открытие новых центров услуг для бизнеса (ЦУБ). Максимальный размер субсидии – 1 млн руб. Деньги выделяются на компенсацию затрат по проведению монтажных работ, оплату коммунальных расходов и оборудование. Центры будут консультировать предпринимателей по вопросам ведения бизнеса и получения государственной поддержки;

• за последние несколько лет понятие «шеринг экономика» проникло во многие сферы жизни людей. Спрос на ее элементы (совместные поездки, проживание, работа, путешествия и пр.) неуклонно растет. Одним из крупнейших направлений шеринг-экономики стал коворкинг;

• в условиях современного города и больших расстояний люди стараются минимизировать потерю своего времени. По этой причине популярностью пользуются комплексные коворкинги, в которых клиент кроме работы может жить, заниматься спортом и развиваться;

• некоторые коворкинги в Москве расширяют свой ассортимент с помощью уникальных тарифов по аренде рабочего места. Среди таких примеров: аренда одного рабочего места для двух человек, использование системы баллов (позволяет пользоваться услугами тратя купленные баллы), а также варианты с вечерней и ночной арендой для работающих по ночам. Все это позволяет компаниям повысить заполняемость коворкинга и привлечь новых клиентов;

• проект «Мамаработает» помогает матерям в декрете. В рамках проекта им оказывают психологическую поддержку, помогают в открытии бизнеса, поиске работы и образовательных курсов, а также предоставляют бесплатные места в коворкинге;

• в Москве на базе центров услуг для бизнеса действуют бесплатные коворкинги. Места в них предоставляются бесплатно. Срок пользования рабочим местом зависит от даты регистрации бизнеса. Это позволяет недавно открывшимся компаниям сосредоточить свое внимание на продукции и дополнительно вкладываться в ее продвижение.

• в условиях экономической нестабильности руководство предприятий стремится инвестировать средства в развитие компании. Многие работодатели выбирают коворкинги и гибкие офисы вместо классических офисных помещений из-за развитой инфраструктуры и большого количества функциональных зон, которые доступны клиентам коворкинга бесплатно или с большой скидкой;

• рынок коворкингов характеризуется ростом количества игроков и вводимых объектов.

• значительная доля резидентов коворкинов и гибких офисов предпочла этот формат своим прежним устаревшим офисам. Коворкинги привлекательны для них наличием современного оборудования и грамотной планировки;

• коворкинги в крупных городах напрямую зависят от транспортной доступности и технологической оснащенности площадок. Так, важными факторами при выборе коворкинга среди резидентов считаются парковки для каршеринга, возможность использовать прокатный велосипед или самокат (возможность оставить транспортное средство в зоне покрытия оператора). В современных пространствах долгосрочным арендаторам предоставляются СМАРТ-карты для доступа с рабочему месту, переговорным, оплате парковки и другим сопутствующим услугам;

• гибкие офисы могут решить проблему использования морально устаревших зданий. Часто новые коворкинги создаются на базе закрытых промышленных площадок и невостребованных помещений. Переосмысление назначения позволяет не только вдохнуть новую жизнь в само здание, но и привлечь малый бизнес в район;

• современные операторы коворкингов стараются привлечь клиентов уникальными техническими решениями в области организации рабочего процесса. Примером могут послужить рабочие места с интегрированными тренажерами, электроникой, а также стоячие рабочие места.

На текущий год в мире сформировались следующие тенденции на рынке коворкингов:

1.Среди крупных предприятий растет спрос на гибкое и масштабируемое рабочее пространство с низким уровнем риска. Например, в 2021 году компания Ozon арендовала более 6 тыс. кв. метров в коворкинге SOK City, заключив одну из крупнейших сделок на рынке за все время его существования в России.

2. Планировки офисов открытого типа будут все больше устаревать. Элементы дизайна, такие как адекватное расстояние и бесконтактные приспособления, будут иметь приоритет, поскольку операторы обновляют свои рабочие места и предлагают более частные, закрытые офисы в соответствии с новыми правилами безопасности.

3. Набирает популярность новый тип арендуемого помещения — коливинги.

4. После падения в 2020 году заполняемость стабилизируется и будет постепенно увеличиваться. Арендаторы продолжат осторожно планировать свои потребности в офисных площадях, благодаря чему гибкие решения станут альтернативой долгосрочной аренде или будут удовлетворять краткосрочную потребность в дополнительных площадях.

5. Операторы будут уделять приоритетное внимание предложениям по оздоровлению, чтобы удовлетворить спрос профессионалов на безопасную рабочую среду, ориентированную на здоровье.

6. Все больше гостиничных брендов будут искать коворкинг для новых партнерских отношений и создания рабочих мест в отелях.

7. В ближайшие несколько лет будут появляться небольшие коворкинги в спальных районах. Этому способствует гибридный формат работы, к которому приходит большинство компаний. В таком случае наиболее эффективной будет модель, когда у оператора есть несколько больших центральных локаций и много маленьких в спальных районах. Это позволит резидентам иметь центральный офис и множество рабочих мест для сотрудников в коворкингах «у дома».

8. Популярным становится также формат объектов built-to-suit, когда оператор коворкинга дает возможность арендатору брендировать и адаптировать площадь под свои нужды.

Основной вывод, который можно сделать на сегодняшний день, заключается в том, что использование площадей меняется, и предприятиям любого размера нужны более гибкие, прозрачные и предсказуемые в части расходов решения, чтобы противостоять сложным рыночным условиям. Со временем увеличивается количество людей, которые имеют собственный бизнес или работают удаленно, а также растет интерес крупных компаний к гибким пространствам, так как это решает проблемы с подготовкой нового офиса для дополнительных сотрудников.

Спасибо за интерес к моей статье! В своем анализе я постаралась осветить все текущие особенности рынка коворкингов.

Если вам интересны подобные посты и не боитесь больших аналитических текстов — подписывайтесь на мой профиль, буду делиться своими исследованиями.

Также буду благодарна за предложенные темы для следующих публикаций.