Крупный ретейл идет в районные торговые центры

Куда расширяются торговые сети и на что рассчитывают бренды, открывая магазины в малых городах

Пандемия коронавируса, начало российской спецоперации на Украине и последовавший уход западных компаний перевернул жизнь крупных российских моллов. В то же время отечественным и оставшимся иностранным брендам этот кризис предоставил новые возможности для развития и роста. Ряд таких арендаторов в торговых центрах отмечают всплеск посещаемости и операционной выручки в последние месяцы. Еще одна позитивная тенденция — крупный ретейл устремился в районные ТЦ. Подробнее о ситуации на рынке торговой недвижимости — в материале «Реального времени».

Три беды моллов в миллионниках

Прошедшие два с половиной года кардинально изменили жизнь арендаторов и управляющих крупных моллов в столичных городах и областных миллионниках. И далеко не в лучшую сторону. Можно выделить три основных проблемы, которые сегодня заставляют многие торговые центры всерьез задуматься о переформатировании.

1. Пандемия коронавируса и самоизоляция резко стимулировали развитие онлайн-торговли. В то время как моллы несколько месяцев стояли закрытыми, а потом вынуждены были пускать посетителей только по QR-кодам, онлайн-ретейлеры прокачивали свои услуги, развивали доставку и увеличивали долю на рынке. В результате, по разным данным, до 25% всех непродовольственных товаров в городах сегодня покупаются по интернету. Причем либерализация посещения ТЦ и отмена масочного режима особенной погоды не сделали: люди уже почувствовали удобство онлайна. Посещаемость ТЦ снизилась.

2. События 24 февраля отразились на работе крупных торговых центров еще круче: из России массово начали уходить западные бренды, закрывая свои магазины. Сегодня, по данным, которые приводит Елена Стрюкова, директор по девелопменту и эксплуатации Департамента коммерческой недвижимости АО «Эссен Продакшн АГ», вакансия площадей в них составляет до 24% (после новостей об уходе H&M и IKEA). Есть и арендаторы, которые сворачивают работу не по причине принадлежности к западным консорциумам, а по другим объективным причинам: таковы, например, кинотеатры, которым больше фактически нечего показывать и которые до сих пор занимали существенные площади во многих крупных торговых центрах.

3. Крупные торговые центры не могут существенно снизить арендную плату, иначе окажется под вопросом рентабельность их работы. Это усложняет подбор арендаторов на освобождающиеся площади: вторая IKEA вряд ли появится на горизонте в обозримом будущем.

Что западному бренду смерть, то русскому хорошо

А вот для российских брендов и для тех западных, кто остается работать в России, ситуация развивается позитивно. В торговых центрах сети «Эссен» (39 ТЦ в 27 городах Поволжья) ряд арендаторов из числа крупных российских брендов отмечает всплеск посещаемости и операционной выручки: показатели подпрыгнули втрое после того, как в России прекратили работать ряд западных fashion-брендов.

Как замечает директор по девелопменту и эксплуатации Департамента коммерческой недвижимости АО «Эссен Продакшн АГ» Елена Стрюкова, закрытие магазинов одних сетей не означает снижения потребления. Людям по-прежнему нужно что-то есть, где-то одеваться, покупать мебель. Поэтому налицо перераспределение спроса. И те сети, которые сумеют встроиться в этот глобальный и масштабный процесс, будут на коне в ближайшие годы.

— У потребителей формируются новые привычки. Жизнь продолжается, людям нужно ходить на работу и одевать своих детей, обустраивать свои квартиры. И потребители учатся делать это по-новому, в новых местах. Мы наблюдаем активный рост товарооборотов ряда арендаторов, особенно в сегменте fashion, которые продолжили свою работу. В основном это российские бренды и те международные, которые успели решить вопросы с логистикой и поставками новых сезонных коллекций. Эти же компании продолжают свое развитие, открывая новые магазины и захватывая резко опустевшие ниши. Например «Кари», Gloria Jeans. И пусть арендаторы, которые открывают новые магазины, более избирательны в выборе объектов и сфокусированы на минимальных капитальных затратах при открытии, развитие не приостанавливается. Совершенно точно, что будут открываться новые большие и маленькие магазины как ответ на имеющийся спрос.

Дорогу «районникам»!

Интересный факт: сегодня крупный ретейл делает ставку не только на миллионники. Есть сети, которые активно заходят в малые города. Это касается и fashion-сегмента, и, к примеру, магазинов электроники. Тенденция глобальная, и ее можно проследить на примере той же самой сети торговых центров, находящихся в собственности «Эссен Девелопмент» — департамента коммерческой недвижимости АО «Эссен Продакшн АГ». Компания управляет 39 торговыми центрами в 27 городах Поволжья, причем «специализация» идет не на столичных городах, а на районных центрах: объекты в Белебее, Агрызе, Нижнекамске, Набережных Челнах, Чистополе, Новочебоксарске…

И здесь ситуация после пандемии и после февральских событий кардинально отличается от обстановки в торговых центрах миллионников. Посещаемость растет — уже в апреле она достигла допандемийных показателей, а доля освободившихся площадей после закрытия международных брендов составляет менее 1%. В чем дело — объясняет Елена Стрюкова:

— Ситуация с закрытием магазинов международных брендов практически не затронула районные торговые центры и объекты в городах с населением от 50 000 человек. Традиционно состав арендаторов торговых центров районного и микрорайонного форматов опирался на местный бизнес. В таких объектах уже к апрелю текущего года посещаемость вернулась к показателям начала года и даже немного (10—15%) превысила показатели 2021 года.

Добавим, что, помимо устойчивого потока покупателей в районных ТЦ, здесь еще и существенно меньшая (по сравнению со столицами регионов — например, с той же Казанью) арендная ставка. Поэтому прямо сегодня крупные российские сети выбирают довольно большие площади в подобных ТЦ. Якорными арендаторами в таких центрах становятся продовольственные супермаркеты. Кроме того, активно приходят в них сети дискаунтеров (спрос сегодня тяготеет в сторону бюджетного сегмента), которые сильно конкурируют за привлекательные площади с федеральными и международными гигантами — такими, как, например, DNS, Kari или магазины Sinsay (которые закрывались было в середине апреля, но в мае снова открылись — и получили настоящий аншлаг сразу же после открытия).

Эдуард Тишко, генеральный директор LCM Consulting, замечал во время встречи участников РГУД еще в начале лета:

— Мы вошли в ту фазу, когда ретейл, масштабируясь до городов с населением 200 тысяч человек, переходит эту планку и уходит в города с населением 100, а некоторые — с населением 50 тысяч человек.

«Ставка в небольших городах в два, а то и в три раза ниже, чем в Казани»

В офисе одной из крупнейших российских обувных сетей Kari нам объясняют механизм их «районной экспансии»:

— Наша стратегия изначально была рассчитана как на города-миллионники, так и на небольшие города с количеством жителей примерно 50 000 человек. Конечно, площадь магазинов и ассортимент в этих двух форматах будет отличаться. В небольших городах — магазины площадью от 800 квадратных метров, а ассортимент сфокусирован на обуви для всей семьи, аксессуарах и сопутствующих товарах. В крупных городах мы открываем гипермаркеты на 1500—3000 квадратных метров с широким выбором обуви, сумок, аксессуаров для всей семьи, детскими товарами (одежда, игрушки, транспорт), с большим ювелирным отделом, товарами для дома и косметикой.

Артемий Макаров, заместитель директора по развитию DNS в дивизионе «Волга», объясняет, что работа по развитию сети постоянно продолжается, компания работает над форматами своего представления и ищет локации, где DNS был бы интересным для покупателей. Сегодня торговые точки сети в разных форматах представлены в каждом крупном населенном пункте Татарстана, причем эта сеть делает отсечку не на 50 тысячах, а на 10 тысячах человек населения!

— Для нас критически важным условием является размер арендной платы. В среднем ставка в небольших городах в два, а то и в три раза ниже, чем в Казани. Пожалуй, это основной фактор, который позволяет открывать и поддерживать магазины в небольших городах, — рассказывает Артемий. — Очевидно, что открытие торговых точек в локациях, не занятых конкурентами, несет определенные плюсы. Несмотря на то, что, как правило, оборот таких торговых точек в 5—6 раз ниже магазинов в крупном городе, за счет небольших площадей и дешевой аренды нам удается поддерживать баланс прибыли и затрат и при таких оборотах.

Продолжает открываться в небольших городах российская сеть Gloria Jeans, идут переговоры со многими другими крупными ретейлерами, которые заинтересованы в том, чтобы приходить в малые ТЦ.

Как рассказывает Елена Стрюкова, практика показывает: в торговых центрах «Эссен» на место арендаторов, которые по геополитическим причинам закрываются (на следующий день после объявления о закрытии магазинов H&M в России нам позвонил другой международный бренд с предложением забрать освободившиеся площади), сразу же приходят другие сети.

— И в этом свете, с точки зрения инвестиций в торговую недвижимость, перспективы видятся нам в том числе именно в нише малых районных торговых центров, — заключает эксперт.